Разрешение на строительство выдает орган

Содержание страницы:

Справочник строителя | Правовые аспекты

РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО, ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

НОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ ПОРЯДКА ВЫДАЧИ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО, ВВОДА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

Прежде чем начать строительство объекта недвижимости, необходимо, в частности, получить разрешение на строительство. Вопросу выдачи разрешений на строительство посвящена ст. 51 ГСК РФ. В соответствии с ней разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГСК РФ.

В Федеральном законе от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.) разрешение на строительство является основанием для реализации архитектурного проекта и выдается заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов РФ (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде. Согласно ст. 24 вышеуказанного Закона гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство (самовольную постройку) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ) от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (с изм. и доп. от 9 мая 2005 г.).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство выдается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.

Указанная статья распределяет полномочия органов, наделенных полномочиями выдавать разрешение на строительство:

1) разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией;

2) разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в предыдущем абзаце, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» вплоть до принятия в установленном ГСК РФ порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения в действие ГСК РФ, до установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка для получения разрешения на строительство правообладатель земельного участка направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления кадастровый план земельного участка. При этом предоставление градостроительного плана земельного участка для получения разрешения на строительство не требуется, подготовка проектной документации осуществляется на основании архитектурно-планировочных заданий, выдаваемых в соответствии с Федеральным законом «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации». Правила п. 2 ч. 11 ст. 51 ГСК РФ не применяются, и уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления проводят проверку соответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию.

В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта: 1) объекта капитального строительства застройщик направляет в Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, или орган исполнительной власти субъекта РФ, или орган местного самоуправления заявление 0 выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

а) правоустанавливающие документы на земельный участок;

б) градостроительный план земельного участка;

в) материалы, содержащиеся в проектной документации:

— схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

— схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

— схемы, отображающие архитектурные решения;

— сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

— проект организации строительства объекта капитального строительства;

— проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

г) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 ГСК РФ);

д) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 ГСК РФ);

е) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

К заявлению также может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации;

2) объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти соответствующего уровня заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

а) правоустанавливающие документы на земельный участок;

б) градостроительный план земельного участка;

в) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Перечень указанных документов является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Требовать предоставления иных документов для получения разрешения на строительство, за исключением указанных, не допускается.

Согласно ст. 4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», о которой говорилось ранее, правила п. 2 ч. 11 ст. 51 ГСК РФ (они приводятся ниже) не применяются, а уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления проводят проверку соответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию

Согласно ч. 11 ст. 51 ГСК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;

2) проводят проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (применение данного положения ограниченно в соответствии со ст. 4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»);

3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Указанные органы власти по заявлению застройщика могут:

1) выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции или на выполнение комплекса строительных работ на объекте. То есть разрешения на строительство бывают двух видов:

а) на выполнение всех строительно-монтажных работ по объекту;

б) на выполнение отдельных видов строительно-монтажных работ (подготовительных, земляных работ по устройству котлованов, прокладки коммуникаций, устройству фундаментов);

2) отказать в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, перечисленных ранее, или из-за выявленного несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы.

Форма разрешения на строительство устанавливается Правительством РФ.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивных и других характеристик их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом;

5) список случаев, когда выдача разрешений не требуется, не является ограниченным, допускается возникновение иных случаев, когда в соответствии с ГСК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

Срок действия разрешения на строительство при переходе права хмельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

В соответствии с п. 23 ст. 51 ГСК РФ выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, сведения о которых составляют государственную тайну, осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РФ о государственной тайне.

В том случае, если разрешение на строительство выдается в отношении объекта недвижимости федерального значения или он расположен на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования, подлежат применению также Правила выдачи разрешений, утвержденные постановлением Правительства РФ от 10 марта 2000 г. № 221. Несмотря на то, что указанный документ разработан в соответствии с ГСК РФ, в настоящее время не действующим, именно он определяет порядок выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения.

Целью выдачи разрешений на строительство указанных объектов недвижимости является обеспечение соблюдения участниками градостроительной, инвестиционной, предпринимательской и иной хозяйственной деятельности государственных, общественных и частных интересов, а также прав собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости в части осуществления застройки земельного участка, строительства, расширения, реконструкции, технического перевооружения здания, строения, сооружения, благоустройства территории.

Понятие «разрешение на строительство» в отношении указанных специфических объектов недвижимости, представляет собой документ, разрешающий осуществлять для федеральных государственных нужд строительство объектов недвижимости федерального значения (включая создание, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение зданий, сооружений и их комплексов) с финансированием полностью или частично за счет средств федерального бюджета в соответствии с законодательством РФ. Кроме разрешения на строительство, понятие которого было рассмотрено ранее, предполагается выдача также специального разрешения на строительство. Это документ, разрешающий осуществлять строительство объектов недвижимости федерального значения и любых иных объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения в соответствии со специальными правилами использования территорий и специальными градостроительными нормативами, а также документ, выдаваемый на основании лицензии на проведение работ с использованием сведений, составляющих государственную тайну, в соответствии с законодательством РФ о государственной тайне.

Территориями объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения являются территории объектов историко-культурного наследия, особо охраняемые природные территории, территории традиционного проживания коренных малочисленных народов, территории свободных экономических зон, территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, территории зон чрезвычайных экологических ситуаций, экологического бедствия, территории депрессивных районов и иные территории.

В настоящем случае, так же как и в порядке, указанном в действующем ГСК РФ, разрешения (специальные разрешения) на строительство выдают в зависимости от принадлежности земель органы местного самоуправления, органы исполнительной власти субъектов РФ или уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти.

Для получения разрешения (специального разрешения) на строительство заявитель представляет в органы архитектуры и градостроительства, уполномоченные осуществлять подготовку документов для выдачи разрешений (специальных разрешений) на строительство, документы, указанные в Правилах, а также информацию о сроке начала строительства.

Регистрация указанных документов осуществляется в день их подачи.

Вопрос о выдаче разрешения (специального разрешения) на строительство должен быть рассмотрен в месячный срок со дня подачи документов.

В случае, если в представленных заявителем документах отсутствуют необходимые сведения или они противоречивы и не соответствуют сложившейся градостроительной и экологической ситуации, работа по подготовке документов для выдачи разрешения (специального разрешения) на строительство приостанавливается (но не более чем на месяц), а заявитель немедленно извещается об этом в письменной форме (с обоснованием данного решения).

Если в течение месячного срока заявитель не устранит причины, вызвавшие приостановление подготовки документов, то ему в письменной форме направляется отказ в выдаче разрешения (специального разрешения) на строительство.

В выдаче разрешения (специального разрешения) на строительство может быть отказано в случае:

1) обращения с заявлением о выдаче разрешения (специального разрешения) ненадлежащего лица;

2) несоответствия проектно-сметной документации (обоснования инвестиций) условиям, на которых было разрешено использование земельного участка, строительным нормам и правилам;

3) несоблюдения установленного режима использования земель и иной недвижимости, других регламентирующих положений и требований к производству работ в зонах охраны памятников истории и культуры, предусмотренных проектами реконструкции (реставрации) и приспособления объектов историко-культурного наследия;

4) несоответствия формы или содержания представленных документов установленным требованиям;

5) нарушения прав смежных землепользователей и (или) условий разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также охраняемых законом интересов граждан и юридических лиц на сопредельных территориях.

Отказ в выдаче разрешения (специального разрешения) на строительство направляется заявителю в письменной форме с объяснением причин принятия такого решения. При этом заявителю возвращаются все представленные им документы.

При повторном обращении заявителя после устранения им причин, в связи с которыми ему было отказано в выдаче разрешения (специального разрешения) на строительство, и при сохранении сложившейся градостроительной ситуации уполномоченный на то орган рассматривает вопрос о выдаче разрешения (специального разрешения) на строительство в 2-недельный срок со дня предоставления необходимых документов.

Срок действия разрешения (специального разрешения) на строительство устанавливается уполномоченным на то органом исходя из времени, необходимого для строительства объекта, но не более 3 лет.

По истечении срока действия разрешения (специального разрешения) на строительство, в том числе при не начатом строительстве, указанное разрешение (специальное разрешение) может быть продлено ранее выдавшим его органом. Порядок и срок продления Разрешения (специального разрешения) на строительство устанавливаются указанным органом.

Копия разрешения (специального разрешения) на строительство Должна храниться у заказчика (застройщика) и предъявляться по требованию должностных лиц органов государственного контроля и надзора.

Разрешение (специальное разрешение) на строительство выдается бесплатно.

В случае отказа заказчика (застройщика) от строительства или изъятия земельного участка в установленном порядке при выявлении нарушений градостроительного и земельного законодательства РФ разрешение (специальное разрешение) на строительство подлежит аннулированию.

В зоне объектов военной инфраструктуры — в специальных технологических комплексах, зданиях и сооружения, предназначенных для управления войсками, размещения и хранения военной техники, военного имущества и оборудования, испытания вооружения, а также в военных городках, производственных предприятиях, общественных зданиях и сооружениях Вооруженных Сил РФ, других войсках, воинских формированиях и органах, обеспечивающих оборону и безопасность РФ, — также предусмотрены особые условия застройки, оформления документации и получения разрешения (специального разрешения) на строительство:

Разрешения (специального разрешения) на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменения внешнего архитектурного облика сложившейся застройки городского или сельского поселения, не затрагивают конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий и сооружений, а также при строительстве временных строений и в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ.

В том случае, если строительство осуществляется без наличия соответствующим образом оформленной разрешительной документации, это влечет очень серьезные последствия.

1. В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольная постройка — это жилой дом, другое строение или сооружение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законами и иными нормативно-правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений (к которым отнесено и разрешение на строительство) или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности, следовательно, не будет иметь права распоряжаться постройкой, т. е. продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки. Кроме того, лица, осуществившего самовольную постройку, снести ее за свой счет.

2. Согласно ст. 9.5 КоАП РФ строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий и объектов индивидуального строительства, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц — от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от пятидесяти до ста минимальных размеров заработной платы.

Кто выдает разрешение на строительство

В статье 51 Градостроительного кодекса РФ указано, что орган местного самоуправления, выдающий разрешение на строительство, определяется по месту расположения земельного участка, на котором выполняется новое строительство или производится реконструкция существующего объекта. Эта норма закона подходит для большинства случаев осуществления строительства, но кодексом предусмотрены так же исключения.

Сразу возникает вопрос, кто выдает разрешение на строительство, если земельный участок расположен на территории двух или нескольких органов местного самоуправления?

В этом случае разрешение выдают вышестоящие органы исполнительной власти субъекта РФ или уполномоченные федеральным органом исполнительной власти.

Фактически, вопрос решают те органы власти, которые возьмут на себя ответственность за осуществление такого строительства на подконтрольной им территории.

Как решается вопрос разрешения на строительство в Москве?

Возможны и другие варианты. Например, кто выдает разрешение на строительство в Москве? Выдачей разрешений на строительство в Москве занимается Мосгосстройнадзор. Он же осуществляет контроль всех строительных объектов, по которым выдано разрешение на строительство. Передача полномочий по выдаче разрешений от местных органов самоуправления этой государственной структуре позволяет более эффективно осуществлять контроль за строительством и качеством проектной документации, по которой ведется строительство или реконструкция.

Следует отметить, что на территории Москвы действует Градостроительный кодекс г. Москвы, принятый законом города Москвы №28 от 28.06.2008 г. Этот документ объединяет разрозненные нормативно-правовые акты по градостроительству. Кодексом предусмотрено принятие карт градостроительного зонирования, градостроительных регламентов, ограничений в использовании земельных участков. Собственно, вся процедура выдачи разрешения на строительство заключается в проверке разработанной и утвержденной проектнойдокументации на соответствие подобным нормам, которые распространяются на конкретный участок застройки и объект строительства или реконструкции.

С 5 февраля 2013 года обеспечена возможность предоставления услуги «Выдача разрешения на строительство» не только в традиционном виде — через службу «одного окна», — но и с помощью сети Интернет через личный кабинет юридического лица на московском портале государственных услуг. С краткой инструкцией вы можете ознакомиться на сайте http://stroinadzor.mos.ru.

С 1 октября 2013 года оказание государственных услуг в строительстве по объектам городского заказа осуществляются исключительно в электронном виде.

С 1 января 2014 года все запросы на предоставление государственных услуг в градостроительной сфере будет приниматься только в электронной форме.

В настоящее время обеспечена возможность получения в электронном виде через Портал государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы (http://pgu.mos.ru/) семи государственных услуг в градостроительной сфере:

  • Оформление градостроительных планов земельных участков.
  • Выдача свидетельства об утверждении Архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства.
  • Проведение государственной экспертизы проектной документации.
  • Выдача разрешения на строительство.
  • Выдача заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.
  • Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
  • Оформление Паспорта колористического решения фасадов зданий, строений, сооружений.

Когда выдача разрешения зависит от особенностей объекта?

Возвращаясь к общегосударственному Градостроительному кодексу РФ, нужно упомянуть, что для ряда объектов указаны другие органы, ответственные за выдачу разрешения на строительство.

Среди таких объектов:

  • расположенные в особых экономических зонах;
  • расположенные на земельных участках, предоставленных пользователям недр;
  • объекты атомной энергетики, авиационной, железнодорожной инфраструктуры, некоторые гидротехнические сооружения и целый ряд других объектов;
  • расположенные в границах особо охраняемых природных территорий;
  • объекты культурного наследия.

Для таких объектов строительства или реконструкции разрешение на строительство выдается по принципу ведомственной принадлежности.

Разрешение на строительство частного жилого дома — порядок получения с 2017 года

фотографии

документы

пример заявления на получение разрешения на строительство дома

пример разрешения на строительство индивидуального жилого дома

форма заявления на получение разрешения на строительство (утв. постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698)

форма разрешения на строительство (утв. постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698) — стр.1

форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (утв. постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698) — стр.1

Содержание

О разрешении на строительство под новым углом градостроительного зрения

Приступить к строительству жилого дома можно лишь после получения разрешения на строительство (реконструкцию) от администрации района, на территории которого находится земельный участок.

Разрешение на строительство — официальный документ, позволяющий вести легитимное возведение объектов капитального строительства (ОКС), к которым, в частности, относится и жилой дом, а значит, и обеспечивающий в дальнейшем получение разрешения на ввод посеки в эксплуатацию и его обязательную государственную регистрацию.

Вопрос получения разрешения на строительство важен не только для застройщиков земельных наделов. В последнее время он оказался ещё и предметом законодательного творчества. Так, принятый в июле 2016 года федеральный закон № 373-ФЗ внёс изменения в Градостроительный кодекс РФ, по которым были сформулированы новые требования к разрешению на строительство.

Действующий Градостроительный кодекс РФ (от 18.06.2017 с изменениями, вступившими в силу с 01.07.2017 г.) установил порядок получения разрешения на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящего дома с количеством этажей не более, чем 3, предназначенного для проживания одной семьи.

В статье 51 Градостроительного кодекса РФ) изложены главные особенности решения вопроса о получении разрешения на строительство, без котогоро возведение жилого дома будет считаться несанкционированным, а сама постройка попадает в разряд самовольных.

Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий при строительстве или реконструкции объекта капитального строительства (ОКС) соответствие проектной документации требованиям, установленным:

  • градостроительным регламентом,
  • проектом планировки территории (ППТ),
  • проектом межевания территории (ПМТ),
  • или требованиям, установленным ППТ и ПМТ,

а также соответствие:

  • виду разрешённого использования земельного участка (ВРИ)
  • установленным ограничениям в использовании участка.

В случае, когда для земельного участка градостроительный регламент не устанавливается или на этот участок не распространяется действие градостроительного регламента, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям к назначению объекта и его параметрам.

Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии установленных в поселении правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

При отсутствии ПЗЗ разрешение на строительство выдаётся для строительства, реконструкции следующих объектов:

  • объектов федерального значения,
  • объектов регионального значения,
  • объектов местного значения муниципальных районов,
  • объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты,
  • в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Новое законодательное видение разрешения на строительство, таким образом, проявилось в изменении порядка разработки этого документа. Теперь оно основывается не на прежнем градостроительного плане земельного участка (ГПЗУ), а на определении соответствия документации территориального планирования, предусматривающего установление через Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) градостроительных регламентов для соответствующих территориальных функциональных зон, ПППТ и ПМТ.

При анализе материалов и документов, представленных застройщиком в администрацию для получения разрешения на строительство,

  • проверяется соответствие проектной документации градостроительным требованиям, установленным на дату выдачи ГПЗУ,
  • оценивается допустимость размещения объекта капитального строительства в соответствии с видом разрешённого использования (ВРИ) земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с ПЗЗ, земельным и иным законодательством РФ.

Сам ГПЗУ, служивший ранее главным документом для получения разрешения на строительство, тоже претерпел изменения, преобразовавшись в выписку требований из правил землепользования и застройки и из документации по планировке территории применительно к конкретному земельному участку.

Подробнее с изменением статуса ГПЗУ можно ознакомиться здесь, тем более, что его сведения будут очень полезны для застройщиков, поскольку позволяют получить наиболее точную информацию о местоположении сетей инженерных коммуникаций, провести объективный анализ рентабельности планируемого строительства или реконструкции объекта и обеспечить защиту от возможных ошибок.

Кто выдаёт разрешение на строительство?

В зависимости от расположения земельного участка, на котором будет вестись строительство или реконструкция дома, а точнее, в зависимости от его отнесения к территории одного или нескольких муниципалитетов, выдача разрешений попадает в разную административную юрисдикцию.

Разрешение на строительство или реконструкцию частного дома, как, впрочем, и любого ОКС, выдаётся местным органом власти (управлением, комитетом или отделом по градостроительству и архитектуре муниципальной администрации), если земельный участок относится к территории муниципального образования. Участок может находиться как в границах одного поселения, так и на территории 2-х и более поселений одного муниципального района или располагаться на его межселенной территории.

При строительстве более крупного плана на земельном участке, расположенном на территориях 2-х и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов), за получением разрешения потребуется обратиться в орган исполнительной власти субъекта РФ (к примеру, в областной или краевой комитет или департамент, ведающий вопросами градостроительства и архитектуры).

Разрешение на масштабное строительство, которое планируется вести на территориях 2-х и более субъектов РФ (в том числе линейного объекта на территории закрытого административно-территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов РФ) разрешение на строительство или реконструкцию выдаётся уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Порядок получения разрешения на строительство

Стартом действий администрации по выдаче разрешения на строительство станет заявление застройщика на имя главы администрации, которое он должен предоставить одним из следующих способов:

  1. явившись непосредственно в администрацию,
  2. подача через многофункциональный центр (МФЦ),
  3. в электронной форме.

Если участок расположен на территориях разных муниципалитетов или субъектов РФ, заявление подаётся в областную или краевую администрацию, в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти — в соответствии с локацией земельного надела.

К заявлению на выдачу разрешения на строительство должен быть приложен пакет документов.

Документы, прилагаемые к заявлению на выдачу разрешения на строительство

Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:

  • выписку из ЕГРН или правоустанавливающие документы на земельный участок, если сведения о нём отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости,
  • градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство,
  • схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства,
  • описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, включающего:
  1. описание в текстовой форме, отражающего параметры объекта, цветовое решение его внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик такого объекта, иные характеристики объекта, требования к которым установлены градостроительным регламентом (архитектурные решения),
  2. графическое описание — изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, включая его фасады и конфигурацию объекта.

Если строительство или реконструкция ОКС планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, к заявлению о выдаче разрешения на строительство может быть приложено одного из заключений органа, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия:

  • о соответствии раздела проектной документации ОКС
  • о соответствии описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям, градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения,

В случае, когда строительство жилого дома или иного ОКС будет вестись на территории исторического поселения типовому архитектурному решению, сложившемуся в историческом поселении, к заявлению о выдаче разрешения на строительство делать описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства не потребуется (Федеральный закон № 73-ФЗ от 25. 06. 2002 г.).

Примечание

Правоустанавливающие документы на земельный участок, выписки из ЕГРН и ГПЗУ могут быть запрошены в соответствующих органах непосредственно администрацией, если застройщик не представил их самостоятельно.

Требование иных документов в целях получения разрешения на строительство от застройщика объекта ИЖС не допускается ( пункт 10 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

Что проверяет администрация при получении документов?

После получения завяления на выдачу разрешения на строительство с приложенными к нему документами, в течение 30 дней, подразделение по градостроительству и архитектуре администрации выполняет:

  • проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство,
  • определяют соответствие проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения жилого дома требованиям:
  1. к строительству, реконструкции ОКС, установленным на дату выдачи ГПЗУ,
  2. о допустимости размещения жилого дома в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и установленными ограничениями,
  • при наличии разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции объекта — проводится проверка проектной документации или СПОЗУ на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции объекта.

Застройщик вправе запросить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции. В этом случае проводится проверка соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в ранее выданном разрешении на строительство.

По итогам поверки представленных материалов разрешение на строительство выдаётся или в его предоставлении отказывается с указанием причин отказа.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Срок действия разрешения на строительство

Срок действия разрешения на строительство объекта ИЖС — 10 лет, а для иных объектов капитального строительства — на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства ОКС (пункт 19 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

При переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства срок действия разрешения на строительство, полученного предыдущим собственником сохраняется. Иными словами, если предыдущий владелец участка уже получал разрешение на строительство, и десятилетний срок его действия еще не истек, то новому собственнику заново получать разрешение не надо — оно не привязано к конкретному лицу, а действует в отношении участка в целом, за исключением отдельных случае.

Срок действия разрешения может быть продлён. Для этого застройщику нужно подать заявление на продление разрешения, но не позднее чем за 60 дней до окончания срока действия ранее полученного разрешения на строительство. Если же в течение этих 60 дней не будут начаты ни строительство, ни реконструкция, ни ремонт объекта, то в продлении срока действия разрешения на строительство будет отказано.

Обязательные действия застройщика после получения разрешения на строительство

После получения разрешения на строительство, в течение 10 дней, застройщик обязан передать безвозмездно в орган, выдавший разрешение на строительство, следующие сведения:

  • о площади, о высоте и количестве этажей планируемого объекта капитального строительства,
  • о сетях инженерно-технического обеспечения,
  • 1 экземпляр копии результатов инженерных изысканий,
  • по 1 экземпляру копий разделов проектной документации или 1 экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства

Если получено разрешение на строительство ОКС в границах территории исторического поселения, застройщик в течение 10 дней после получения разрешения также обязан передать безвозмездно:

  • или раздел проектной документации объекта капитального строительства,
  • или описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением случая, когда строительство или реконструкция такого объекта планируется в соответствии с типовым архитектурным решением)

Требование о представлении перечисленных сведений и копий документов изложено в пункте 18 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. Материалы размещаются в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Документы (их копии или сведения, содержащиеся в них) могут быть направлены в электронной форме.

После получения разрешения на строительство или реконструкцию жилого дома на земельном участке для индивидуального строительства или личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома можно приступать к строительству.

После завершения строительства постройку необходимо ввести в эксплуатацию.

Ввод частного дома в эксплуатацию

Документом, который удостоверит выполнение строительства или реконструкции объекта в полном объёме и в соответствии с разрешением на строительство является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса РФ).

Выдача разрешения на ввод объекта ИЖС производится без взимания платы.

Для получения разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию необходимо обратиться в администрацию (орган архитектуры), который выдал разрешение на строительство, с соответствующим заявлением и приложением следующих документов:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок,
  • градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), представленный для получения разрешения на строительство (для случая строительства, реконструкции линейного объекта — ППТ и ПМТ),
  • разрешение на строительство,
  • акт приёмки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда),
  • документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного ОКС требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство,
  • документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного ОКС техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии),
  • схема, отображающая в границах земельного участка:
  1. расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства,
  2. расположение сетей инженерно-технического обеспечения,
  3. планировочную организацию земельного участка,

и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта,

  • если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора над строительством объекта — заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям:
  1. технических регламентов,
  2. проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ,
  • технический план ОКС, подготовленный в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ от 13.07.2015 г.).

Если перечисленные документы находятся в распоряжении органов государственной власти, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, такие документы запрашиваются администрацией самостоятельно в случае, когда застройщик их не представил.

Вполне понятно, что после ввода дома в эксплуатацию его нужно зарегистрировать в ЕГРН.

Зарегистрировать можно и незавершённый строительством объект при его готовности 70%, то есть не вводя в эксплуатацию. Прописаться же в такой постройке не получится.

Объекты, не требующие разрешения на строительство

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства или реконструкции следующих объектов:

  • гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,
  • домов и надворных построек и на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства и дачного хозяйства,
  • объектов, не являющихся ОКС, — киосков, навесов и других хозяйственных построек,
  • строений и сооружений вспомогательного использования,
  • при изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надёжности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом,
  • при капитальном ремонте ОКС,
  • при строительстве или реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в установленном порядке техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр,
  • в иных случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ, если получение разрешения на строительство не требуется.

Полезно ознакомиться и с этим

  • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
  • ФЗ» О ведении гражданами садоводства и огородничества. «. с особенностями которого можно ознакомиться здесь.
  • Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь.
  • Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь.
  • С 1 марта 2015 года вступил в силу новый Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (N 171-ФЗ «от 23.06.2014 г.), в соответствии с которым, частности, упрощена процедура выкупа земельных участков у муниципалитетов.Ознакомиться с основными положениями закона можно здесь.
  • В отношении регистрации домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан, улучшит ситуацию новая дачная амнистия.
  • Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ, можно ознакомиться здесь.
  • С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участков, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.

Еще по теме:

  • Штрафы проверка без водительского удостоверения Как проверить штрафы ГИБДД по водительскому удостоверению: лучшие способы В мире, где технологически все возможно. Давно уже стали привычными оплаты разных платежей через онлайн-сервисы. Если раньше, чтобы узнать сумму штрафов ГИБДД, нужно было обратиться в соответствующее отделение. А […]
  • Прокурор республика ингушетия Генеральная прокуратураРоссийской Федерации Генеральный прокурор Заместители Генерального прокурора О Генпрокуратуре России Международное сотрудничество Взаимодействие со СМИ Правовое просвещение Генеральная прокуратураРоссийской Федерации Генеральная прокуратураРоссийской […]
  • Сроки раздел имущества после развода В какие сроки после развода можно подавать иск на раздел имущества? в какие сроки после развода можно подавать иск на раздел имущества, чтобы не было поздно. В частности после закрытия кредита. Ответы юристов (3) Согласно статье 200 Гражданского кодекса РФ, течение исковой давности […]
  • Налог на землю для физических лиц в 2014 году московская область Земельный налог 2014: ставка, льготы. Земельный налог для физических лиц. Земельный налог для пенсионеров Земельный налог представляет собой обязательные денежные взыскания в пользу государства, взимаемые с целью формирования бюджетных средств конкретного региона. Это означает, что эти […]
  • Налог на недвижимость одесса 2018 Налог на недвижимость одесса 2018 - ставки единого налога для физических лиц-предпринимателей- налог на имущество в части транспортного налога- налог на имущество в части налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка Информация к решению Одесского городского совета от […]
  • Продление разрешения на оружие регламент Приказ МВД РФ от 27 апреля 2012 г. N 374 "Об утверждении Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по выдаче гражданину Российской Федерации разрешения на хранение и ношение спортивного огнестрельного […]
  • Размеры выплат пособий по уходу до 3 лет Размеры выплат пособий по уходу до 3 лет Размер пособия для матерей, находящихся в отпуске по уходу за ребенком в возрасте от полутора до трех лет, необходимо пересмотреть. Об этом заявил премьер-министр Дмитрий Медведев, сообщает ТАСС. «Это пособие было установлено в 1994 году, его […]
  • Закон сохранения энергии опыты I. Механика Тестирование онлайн Закон сохранения энергии Полная механическая энергия замкнутой системы тел остается неизменной Закон сохранения энергии можно представить в виде Если между телами действуют силы трения, то закон сохранения энергии видоизменяется. Изменение полной […]