Какая собственность может быть у физического лица

Права собственности на недвижимое имущество и сделки с недвижимостью иностранных граждан в России

Педченко В.С.
Педченко В.С., адвокат, заместитель председателя правления Московской коллегии адвокатов «Право и Защита» http://law-and-advocacy.com

В последнее время на рынке недвижимости появилась новая тенденция: иностранные граждане активно включаются в операции с недвижимым имуществом в РФ. Распространение получили сделки купли-продажи квартир, загородных домов, земельных участков с различным назначением (для огородничества, садоводства, личного подсобного хозяйства и др.), а не просто оформление в аренду квартир, в которых проживают иностранные граждане, пока живут и работают в России.

Конечно, чаще всего иностранные граждане — это не жители Европы или Америки, а граждане ближайшего зарубежья или бывшие российские граждане, которые стали гражданами других государств, не допускающих двойного гражданства.

Широко известно, что существуют страны такие как: Турция, Чехия, Болгария, Словакия, Австрия, Австралия, Швейцария и др., в которых иностранным гражданам как физическим лицам труднее инвестировать в приобретение недвижимости из-за ограничений или запретов внутреннего законодательства данных стран. Иностранцы в таких странах зачастую вынуждены регистрировать юридические лица и впоследствии приобретать на их имя в собственность понравившееся недвижимое имущество.

Справедливо, что граждане подобных стран или бывшие россияне опасаются, а нет ли в России аналогичных ограничений для иностранных граждан.

Необходимо отметить, что либеральные страны с устойчивой экономикой, поощряющие инвестиционные вливания в свою экономику, такие как Германия, Франция, Испания, Бельгия, Китай и др. не устанавливают законодательных ограничений при приобретении, продаже, владении и распоряжении недвижимостью для иностранных граждан.

К числу стран, в которых не существует препятствий для иностранцев при операциях с недвижимым имуществом, относится и Российская Федерация, что декларируется в Основном законе — Конституции РФ.

Согласно ст. 62 Конституции РФ иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Общий конституционный принцип подкрепляется положениями Гражданского кодекса РФ и российским миграционным законодательством.

Свобода совершать сделки иностранным гражданином связана с таким фундаментальным юридическим понятием как правосубъектность, включающая в себя правоспособность и дееспособность физического лица.

В соответствии со ст. 1195 ГК РФ личным законом физического лица считается право страны, гражданство которой это лицо имеет. При этом если иностранный гражданин имеет место жительства в Российской Федерации, его личным законом является российское право.

Место жительства иностранного гражданина в России определяется в силу ст. 2 ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ» от 18 июля 2006 года N 109-ФЗ как жилое помещение, по адресу которого иностранный гражданин или лицо без гражданства зарегистрированы в порядке, установленном данным Федеральным законом.

На основании ст. 7 данного закона постоянно или временно проживающие в Российской Федерации иностранные граждане подлежат регистрации по месту жительства и учету по месту пребывания. Основанием для регистрации иностранного гражданина по месту жительства является наличие у данного иностранного гражданина права пользования жилым помещением, находящимся на территории Российской Федерации. Наличие указанного права определяется в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. Регистрация иностранного гражданина по месту жительства включает в себя фиксацию адреса конкретного жилого помещения в виде на жительство или в разрешении на временное проживание указанного иностранного гражданина, а также в учетных документах органа миграционного учета и в государственной информационной системе миграционного учета (ст. 15 того же закона).

Перечень необходимых для регистрации иностранного гражданина по месту жительства указаны в ст. 17 ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ»:

— документ, удостоверяющий его личность и признаваемый Российской Федерацией в этом качестве;

— вид на жительство или разрешение на временное проживание;

— документы, подтверждающие право пользования жилым помещением;

— постоянно или временно проживающим в Российской Федерации лицом без гражданства:

— вид на жительство или разрешение на временное проживание;

— документы, подтверждающие право пользования жилым помещением.

При наличии жилого помещения (квартиры, жилого дома, комнаты) в собственности у иностранного гражданина достаточно в миграционную службу предъявить свидетельство о государственной регистрации права и договор купли-продажи данного жилого помещения.

В соответствии со ст. 1 Жилищного кодекса РФ граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Основные начала жилищного законодательства всецело относятся к иностранным гражданам, законно находящимся на территории России, им также гарантируется нашим государством неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, реализация прав наравне с другими участниками жилищных отношений в реализации прав и их судебной защиты и т.п.

Вместе с тем, иностранные граждане, имеющие равные права и свободы с гражданами России, обязаны обеспечивать сохранность жилищного фонда, использовать жилые помещения по назначению и не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Также как и россияне, иностранец может быть выселен из жилого помещения по решению суда, в случаях, предусмотренных жилищным законодательством, например, за систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или за бесхозяйственное обращение с жилым помещением или его разрушение.

Гражданская правоспособность физического лица — способность иметь гражданские права и нести обязанности, возникающая в момент рождения и прекращающаяся смертью (ст. 17 ГК РФ). Правоспособность включает в себя возможность иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

В силу ст. 1196 ГК РФ гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.

Согласно ст. 1197 ГК РФ гражданская дееспособность физического лица определяется его личным законом. Физическое лицо, не обладающее гражданской дееспособностью по своему личному закону, не вправе ссылаться на отсутствие у него дееспособности, если оно является дееспособным по праву места совершения сделки, за исключением случаев, когда будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об отсутствии дееспособности. Признание в Российской Федерации физического лица недееспособным или ограниченно дееспособным подчиняется российскому праву.

Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста (ст. 21 ГК РФ). Для краткости изложения случаи досрочного приобретения дееспособности иностранным гражданином нами не рассматриваются.

Российское законодательство исходит из принципа, что никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом (ст. 22 ГК РФ).

Вскользь упомянем, что гражданин может быть лишен дееспособности по решению суда только вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими (ст. 29 ГК РФ) либо ограничен в дееспособности также по решению суда вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение (ст. 30 ГК РФ).

Иными словами, независимо от гражданства физическое лицо может быть ограничено в правах на имущество, на заключение договоров и др. только в случаях, прямо указанных в российском законе.

Поскольку нами рассматривается ситуация с недвижимым имуществом, находящимся на территории РФ, то для иностранных граждан содержание права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, их осуществление и защита, а также принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам определяются российским законодательством (по праву страны, где это имущество находится) на основании ст. 1205 ГК РФ.

При совершении любых сделок в отношении недвижимого имущества иностранный гражданин должен соблюсти требования к форме сделки, предусмотренные российским законодательством (ст. 1209 ГК РФ).

Содержание договора должно включать обязательные (существенные) условия, указанные в законодательстве РФ, иные условия могут быть сформулированы сторонами в соответствии выбранным сторонами правом (ст. 1210 ГК РФ). Если стороны не выбрали применимое право, то применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество. К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право (ст. 1213 ГК РФ).

Поскольку сделки с недвижимостью в РФ подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), необходимо составлять соответствующие договоры купли-продажи, аренды, дарения на русском языке с соблюдением формальностей (не только формы), указанных в ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.01.1997 г. № 122-ФЗ.

Иностранные граждане также могут совершать сделки в отношении недвижимости, расположенной в России, не только лично, но и через представителей, поэтому нет обязанности у иностранного гражданина лично присутствовать в регистрационном органе либо лично подписывать договоры, пересекать государственную границу РФ для совершения сделок.

Для представления интересов оформляется доверенность у нотариуса либо в Российской Федерации либо в любой иной стране мира, необязательно в той стране, гражданином которого является иностранец. Срок действия доверенности и основания ее прекращения определяются по праву страны, где была выдана доверенность (ст. 1217 ГК РФ).

Вместе с тем, чтобы не было проблем с государственной регистрацией сделок с недвижимостью в РФ желательно оформить доверенность на русском языке у российского нотариуса по правилам российского законодательства, действующим в отношении доверенностей, что связано с тем, что зачастую иностранные нотариусы или переводчики с иностранных языков на русский не всегда могут правильно обозначить наименование российского государственного регистрирующего органа, Бюро технической инвентаризации или отдела миграционной службы, налогового органа и т.д. Подобные неточности могут затруднить и даже сделать невозможным действия поверенного в России. Не всегда такие формулировки как «во всех компетентных органах и судах Российской Федерации» может решить данную проблему, так как российские органы, как правило, иногда правомерно, а иногда и нет, требуют специального указания на свое наименование в доверенности.

При покупке недвижимости в России иностранному гражданину было бы полезно всё-таки приехать и убедиться в наличии того, что он приобретает, заодно оформить доверенность и далее действовать через своего представителя.

При оформлении полномочий за границей необходимо принять во внимание порядок легализации или проставления апостиля в отношении доверенности.

В том случае, если государство, в котором удостоверяется доверенность, является участником Гаагской конвенции от 5 октября 1961 года, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов, и вводящей апостиль, то налицо значительное упрощение процедуры легализации доверенности.

Но в ситуации, когда страна не является членом упомянутой конвенции, например, Сингапур, придется пройти всю процедуру легализации целиком сначала в сингапурских уполномоченных органах, а затем в консульском отделе посольства России в Сингапуре.

В любом случае доверенность, составленную на иностранном языке, придется перевести на русский язык и удостоверить верность перевода у российского нотариуса, проверившего квалификацию переводчика в установленном порядке.

Наследование недвижимого имущества определяется по праву страны, где находится это имущество, а наследование недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, — по российскому праву. Способность лица к составлению и отмене завещания, в том числе в отношении недвижимого имущества, а также форма такого завещания или акта его отмены определяются по праву страны, где завещатель имел место жительства в момент составления такого завещания или акта. Однако завещание или его отмена не могут быть признаны недействительными вследствие несоблюдения формы, если она удовлетворяет требованиям права места составления завещания или акта его отмены либо требованиям российского права (ст. 1224 ГК РФ).

Таким образом, для иностранного гражданина не существует ограничений по владению, пользованию, распоряжению недвижимостью в РФ. Личное присутствие иностранного гражданина при подаче или получении документов при проведении государственной регистрации сделки с недвижимостью не обязательно, личная подпись иностранного гражданина на договорах также не обязательна при наличии поверенного с оформленной доверенностью надлежащим образом. При оформлении сделок с недвижимым имуществом необходимо руководствоваться российским законодательством, а доверенность на представление интересов иностранного гражданина лучше оформить на территории РФ в соответствии с российским законодательством.

Напомним, что максимальный срок действия российской доверенности — 3 года (ст. 186 ГК РФ), а минимальный срок не установлен.

По общему правилу срок определяется календарной датой или истечением период времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами или указанием на событие, которое неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). Поэтому в доверенности не исключается указание на то, что «доверенность действительна до полного исполнения поручения» (приравнивается к случаю, когда срок вовсе не указан, и действительна такая доверенность в течение одного года со дня ее совершения — ст.186 ГК РФ) или на то, что «доверенность действительна в течение 48 часов с момента подписания», как бы это нелепо не звучало.

Доверенность может быть признана ничтожной при отсутствии даты ее совершения (ст. 186 ГК РФ), но, пожалуй, не найдется такого российского или иностранного нотариуса, который забудет проставить дату оформления доверенности.

Примечательно, что в соответствии с той же ст. 186 ГК РФ удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая срока ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Но данное положение закона не относится к сделкам иностранных граждан в РФ по доверенностям, удостоверенным российскими нотариусами, а распространяется на те случаи, когда иностранец оформляет доверенность в России для совершения действий в его интересах за границей РФ.

Еще одним вопросом, который весьма интересует иностранного гражданина — это налоговая нагрузка, с которой он может столкнуться в будущем, приобретя в собственность недвижимость в России и реализуя права собственника по владению, пользованию и распоряжению.

С момента прекращения российского гражданства гражданин перестает быть гражданином РФ и становится иностранным гражданином по законодательству той страны, гражданство которой приобретает.

Согласно ст.ст. 18, 37 ФЗ «О гражданстве РФ» от 31.05.2002 N 62-ФЗ гражданство РФ прекращается вследствие выхода из гражданства РФ и по иным основаниям, предусмотренным данным законом или международным договором РФ, со дня принятия полномочным органом, ведающим делами о гражданстве Российской Федерации, соответствующего решения.

Для бывших граждан РФ при определении налоговой ставки в процессе уплаты некоторых налогов будет иметь значение, не столько момент, когда гражданин в течение налогового периода изменил гражданство с российского на иностранное, сколько момент его признания налоговым резидентом РФ.

Исполнение налоговых обязанностей может осуществляться иностранным гражданином через представителя, обязательного личного участия не требуется, что вытекает из содержания ст. 29 Налогового кодекса РФ (далее по тексту — НК РФ), согласно которой уполномоченным представителем налогоплательщика признается физическое или юридическое лицо, уполномоченное налогоплательщиком представлять его интересы в отношениях с налоговыми органами (таможенными органами), иными участниками отношений, регулируемых законодательством о налогах и сборах. Уполномоченный представитель налогоплательщика — физического лица осуществляет свои полномочия на основании нотариально удостоверенной доверенности или доверенности, приравненной к нотариально удостоверенной в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

В случае исполнения налоговых обязанностей через представителя при оформлении доверенности рекомендации те же, что и при оформлении доверенности на приобретение недвижимости. Не запрещается составление единой «генеральной» доверенности, включающей все полномочия по приобретению, оформлению, распоряжению недвижимости и выполнению налоговых обязанностей.

У иностранного гражданина, в связи с правом собственности на недвижимое имущество, при определенных обстоятельствах могут возникать обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ), земельного налога, налога на имущество физических лиц, государственной пошлины. Вкратце изложим порядок уплаты налогов иностранными гражданами при операциях с недвижимостью.

Самым простым из перечисленного — является уплата государственной пошлины, которая при государственной регистрации сделок и прав с недвижимым имуществом, получении выписок из ЕГРП и при совершении нотариальных действий установлена для иностранных граждан в том же размере, что и для россиян (ст. 333.17 НК РФ), поскольку плательщиками признаются просто физические лица без указания на гражданство.

Другое дело налог на доходы физических лиц (НДФЛ), вызывающий немало вопросов у физических лиц, при ежегодной подаче деклараций, начиная от самой обязанности по декларированию дохода, до применения вычетов и льгот.

Согласно ст. 207 НК РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Иностранные граждане, получающие доходы от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, а также доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации признаются налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (ст. 208 НК РФ).

В соответствии со ст. 217 (пункт 17.1) НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Налоговыми резидентами РФ признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения (ст. 207 НК РФ).

К доходам иностранных граждан, являющихся налоговыми резидентами, применяются вычеты на детей в порядке, предусмотренном ст.218 НК РФ (при получении арендной платы или в случае продажи недвижимости) и имущественные вычеты по ст. 220 НК РФ (в случае продажи и приобретения недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет).

На основании ст. 224 НК РФ налог на доходы от операций с недвижимостью уплачивается по ставке 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации.

Иными словами, если иностранный гражданин не признан налоговым резидентом РФ, то НДФЛ уплачивается в полном объеме по ставке 30 процентов без всяких вычетов и освобождений, а срок нахождения в собственности недвижимого имущества не имеет значения.

Таким образом, чтобы уплачивать НДФЛ по ставке 13 процентов с доходов, полученных от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, или от сдачи имущества в аренду, получать имущественные вычеты и вычеты на детей, а также для полного освобождения от налогообложения дохода от продажи недвижимости, находившейся в собственности более трех лет, необходимо стать резидентом РФ, то есть фактически проживать в РФ суммарно не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд. Если же иностранный гражданин не будет налоговым резидентом РФ, то есть будет проживать в РФ менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд либо вообще не будет въезжать в РФ, то все доходы будут облагаться по ставке 30 процентов и без всяких вычетов.

В том случае, если после изменения гражданства планируются существенные доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества либо операции с недвижимостью станут обычной предпринимательской деятельностью иностранного гражданина, то целесообразно зарегистрировать российское юридическое лицо либо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» 08.08.2001 N 129-ФЗ.

На наш взгляд для иностранного гражданина предпочтительнее регистрация в качестве индивидуального предпринимателя, поскольку возможно снижение ставки налога на доходы до 6 процентов при применении упрощенной системы налогообложения (ст. 346.2 НК РФ).

При прекращении деятельности, от которой иностранный гражданин получает доходы, он обязан за месяц до выезда из РФ подать налоговую декларацию, а налог уплатить в течение 15 дней после подачи декларации), в других случаях иностранный гражданин подает декларации в обычном порядке (ст. 229 НК РФ).

В налоговой практике отмечаются случаи уклонения от уплаты НДФЛ иностранными гражданами, которые либо занижают стоимость отчуждаемой недвижимости до инвентарной стоимости БТИ либо под видом договора дарения — сделки, не предполагающей дохода, не влекущей уплату НДФЛ, совершают возмездные сделки с посторонними для себя лицами, производя расчеты наличными через банковские ячейки.

Договоры дарения дорогостоящей недвижимости в пользу лиц, не являющихся родственниками или членами семьи дарителя, должны вызывать подозрения у налоговых органов и быть предметом тщательной налоговой проверки.

Актуальными являются ситуации, когда у иностранного гражданина есть супруг или родственники в РФ, в пользу которых совершаются дарственные, а затем уже новые собственники — резиденты РФ продают недвижимость и делятся доходом с дарителем или включают доходы в общий с дарителем бюджет в процессе ведения совместного хозяйства.

Понятно, что и в этом случае даритель — иностранный гражданин НДФЛ не платит, а вот одаряемый в случае последующей продажи становится плательщиком данного налога или освобождается от его уплаты.

Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные одаряемым в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). В других случаях одаряемый уплачивает налоги в соответствии со своим налоговым статусом.

Бывают случаи, когда добрачное недвижимое имущество иностранного гражданина передается в дар супругу-россиянину, НДФЛ не уплачивается, затем данный россиянин, конечно налоговый резидент РФ, продает подаренное имущество, при этом применяет все налоговые вычеты, льготы и освобождения. Вырученные денежные средства от продажи такого подарка поступают в совместный с иностранным гражданином семейный бюджет. Такая операция не может быть признана уклонением от уплаты налога и является вполне легальным способом экономии семейного бюджета на налогообложении.

Также зачастую поступают и при наличии иного члена семьи или близкого родственника-резидента РФ, но это затруднительно, если недвижимость в порядке дарения переходит к несовершеннолетним или недееспособным гражданам.

Органы опеки и попечительства могут стать непреодолимым препятствием при продаже жилья или иной недвижимости в пользу третьих лиц, поскольку не исключено принятие отрицательного решения в связи с невыгодностью сделки для несовершеннолетнего.

Если иностранный гражданин приобрел в России земельный участок с жилым домом или без, то во время обладания участком подлежит уплате земельный налог.

Согласно ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются, в том числе физические лица, обладающие земельными участками, находящиеся у них на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Земельный налог уплачивается физическими лицами, включая иностранных граждан, если такой налог введен местным муниципальным образованием по ставкам в зависимости от категории земель — 0,3 процента (земли сельхозназначения, земли под жилыми домами, земли под личного подсобного хозяйства, для садоводства, огородничества и животноводства) и 1,5 процента для остальных земель (ст.394 НК РФ).

Повышенных ставок земельного налога в отличие от НДФЛ для иностранных граждан не предусмотрено.

Налог исчисляет самостоятельно налоговый орган и направляет налогоплательщику налоговое уведомление на основании данных о кадастровой стоимости земельного участка в соответствующем календарном году по месту жительства. Для зарегистрированного по месту жительства в РФ иностранца уведомление отправят по адресу, указанному в виде на жительство или в разрешении на временное проживание указанного иностранного гражданина, а также в учетных документах органа миграционного учета и в государственной информационной системе миграционного учета. При отсутствии регистрации по месту жительства в РФ — по месту жительства в иностранном государстве, гражданином которого является соответствующий гражданин.

Затруднения вызывают страны, в которых не существует института прописки или регистрации собственных граждан, тогда российские налоговые органы могут столкнуться с невозможностью вручения налоговых уведомлений и взыскания земельного налога, поскольку в случае не направления уведомления физическое лицо может налог не уплачивать.

Однако, при отчуждении земельного участка приобретатели обычно просят предъявить квитанции об уплате данного налога, и тогда приходится платить, проявив настойчивость в получении налоговых уведомлений за предыдущие периоды в налоговой инспекции по месту нахождения земельного участка.

Если у иностранного гражданина в собственности имеется жилой дом, квартира, дача, гараж и др. имущество, указанное в ст. 2 Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991 N 2003-1, то он уплачивает налог на имущество физических лиц в том же порядке, что и граждане РФ. Земельные участки данным налогом не облагаются.

Налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.

Согласно ст. 3 данного закона ставки налога (от 0,1 до 2 процентов) устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения (по данным БТИ).

Налог на имущество физических лиц, как и земельный налог, рассчитывает налоговый орган и направляет физическому лицу налоговое уведомление по месту жительства.

Проблемы с вручением налоговых уведомлений иностранцам по налогу на имущество физических лиц, не проживающим в РФ, те же, что и по земельному налогу.

Таким образом, режим налогообложения для иностранных граждан при реализации ими права собственности на недвижимость, расположенную в РФ, отличается только при уплате налога на доходы физических лиц, по остальным налогам, связанным с владением недвижимостью в РФ, — всё также как и для иных физических лиц, включая российских граждан.

Заместитель Председателя Правления МКА «Право и Защита»
В.С.Педченко

НДФЛ при продаже недвижимого имущества

Налогоплательщиками по НДФЛ признаются физические лица:

    являющиеся налоговыми резидентами РФ,

получающие доходы от источников, в РФ и не являющиеся ее налоговыми резидентами.

Согласно положениям п.2 ст.11 НК РФ, для целей налогового законодательства физическими лицами признаются граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства.

При этом возраст физических лиц – налогоплательщиков НДФЛ никак не ограничивается положениями НК РФ, а это значит, что несовершеннолетние так же могут быть плательщиками этого налога.

Доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, относятся к доходам от источников в РФ согласно положений пп.5 п.1 ст.208 НК РФ и признаются объектом налогообложения НДФЛ в соответствии со ст.209 НК РФ.

В нашей статье будут рассмотрены особенности уплаты НДФЛ и предоставления налоговой декларации при продаже недвижимого имущества налогоплательщиками, в том числе – несовершеннолетними. Так же будут рассмотрены комментарии Минфина и ФНС, касающиеся вышеуказанных вопросов.

Несовершеннолетние налогоплательщики

Однако, не смотря на это, несовершеннолетние физические лица признаются налогоплательщиками НДФЛ на общих основаниях. В соответствии с п.2 ст.27 НК РФ, законными представителями налогоплательщика — физического лица признаются лица, выступающие в качестве его представителей в соответствии с гражданским законодательством РФ.

Согласно положениям главы 3 ГК РФ, несовершеннолетние участвуют в налоговых отношениях через своих законных представителей:

Соответственно, именно законные представители и должны в случае необходимости:

представить декларацию по форме 3-НДФЛ в ФНС,

за несовершеннолетних детей при получении ими облагаемых доходов при продаже недвижимости.

Вот что пишет по этому поводу Минфин в своем Письме от 03.05.2012г. №03-04-05/3-586:

«Каких-либо исключений в отношении обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных несовершеннолетними, в гл. 23 Кодекса не установлено.

Таким образом, если несовершеннолетний получает доход от продажи квартиры, находившейся в общей долевой собственности, он признается налогоплательщиком налога на доходы физических лиц в отношении таких доходов и имеет право наравне с другими налогоплательщиками на получение имущественного налогового вычета.

Физические лица исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 228 Кодекса, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц, а также представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

В соответствии с п. 1 ст. 26 Кодекса налогоплательщик может участвовать в отношениях, регулируемых законодательством о налогах и сборах, через законного или уполномоченного представителя, если иное не предусмотрено Кодексом.

При этом п. 2 ст. 27 Кодекса предусмотрено, что законными представителями налогоплательщика — физического лица признаются лица, выступающие в качестве его представителей в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц за несовершеннолетних детей при получении ими доходов должны представлять в налоговые органы родители таких детей, являющиеся их законными представителями.»

Продажа недвижимого имущества, срок владения которым свыше 3 лет

Так, согласно п.17.1 ст.217 НК РФ, не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи:

комнат, включая приватизированные жилые помещения,

земельных участков и долей в указанном имуществе,

находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Обратите внимание:Данное освобождение не распространяется на доходы, получаемые от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Как следует из вышеуказанной нормы, физическое лицо не только должно владеть недвижимостью свыше трех лет, но и обязательно должно являться налоговым резидентом РФ.

Согласно п.2 ст.207 НК РФ, налоговыми резидентами признаются те физические лица, которые фактически находятся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течении 12 следующих подряд месяцев.

При этом период нахождения физического лица в РФ не прерывается на периоды его выезда за пределы РФ для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.

Кроме того, согласно п.3 ст.207, независимо от фактического времени нахождения в РФ налоговыми резидентами признаются:

    российские военнослужащие, проходящие службу за границей,

сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы РФ.

Обратите внимание:Исходя из вышеуказанных положений НК РФ, определение налогового статуса физического лица никакне связано с его гражданством.

Вот что пишет о порядке определения статуса физического лица в целях налогообложения НДФЛ, ФНС России в своем письме от 22.08.2012г. №ЕД-4-3/[email protected]:

«183 дня пребывания в Российской Федерации, по достижении которых физическое лицо будет признано налоговым резидентом Российской Федерации, исчисляются путем суммирования всех календарных дней, в которые физическое лицо находилось в Российской Федерации в течение 12 следующих подряд месяцев.

Налоговый статус физического лица, определяющий налогообложение его доходов, полученных за налоговый период, устанавливается по итогам налогового периода.

В случае нахождения физического лица в Российской Федерации более 183 дней в налоговом периоде такое лицо признается налоговым резидентом Российской Федерации и к доходам от продажи в данном налоговом периоде принадлежащего ему недвижимого имущества будут применяться положения п. 17.1 ст. 217 Кодекса об освобождении полученных доходов от налогообложения.

Позиция по данному вопросу согласована с Департаментом налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской Федерации.

Доведите настоящее письмо до нижестоящих налоговых органов.»

Соответственно, если по итогам налогового периода, в котором продана недвижимость, налогоплательщик является налоговым резидентом и срок владения имуществом составляет 3 года и более, НДФЛ не уплачивается.

Если же в течение налогового периода физическое лицо находилось на территории РФ менее 183 дней, оно признается нерезидентом РФ и его доходы от продажи имущества подлежат обложению НДФЛ по ставке 30% в соответствии с п.3 ст.224 НК РФ.

Нужно ли предоставлять в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ в случае, если продается недвижимое имущество, которым налоговый резидент владеет более 3х лет?

Нет, в этом случае свои доходы физическое лицо декларировать не обязано.

Исчисление и уплату НДФЛ физические лица обязаны производить исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Согласно п.4 ст.209 НК РФ, налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 НК РФ.

Аналогичная позиция отражена в Письме ФНС России от 06.04.2012г. №ЕД-3-3/[email protected]:

«Согласно пп. 2 п. 1 ст. 228 Кодекса исчисление и уплату НДФЛ производят физические лица исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Следовательно, физическое лицо, продавшее в 2011 г. квартиру, принадлежавшую ему на праве собственности более трех лет, не исчисляет и не уплачивает НДФЛ.

В силу действия п. 1 ст. 229 Кодекса налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в ст. ст. 227, 227.1 и 228 Кодекса.

При этом на основании п. 4 ст. 229 Кодекса налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со ст. 217 Кодекса.

Таким образом, физическое лицо вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи квартиры со сроком владения ею более трех лет, если иных доходов, подлежащих декларированию, не имеется.»

Продажа недвижимости, срок владения которой меньше 3 лет

На основании ст.225 НК РФ, сумма НДФЛ при определении налоговой базы при продаже недвижимости определяется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

Налогоплательщики-нерезиденты должны уплатить НДФЛ по ставке 30% (п.3 ст.224 НК РФ).

На основании п. 4 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 30%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению.

При этом налогоплательщик-нерезидент не может уменьшить сумму, вырученную им от продажи недвижимости на налоговые вычеты, предусмотренные ст.220 НК РФ и должен будет уплатить 30% НДФЛ со всей суммы сделки.

Именно такие разъяснения дал Минфин в своем Письме от 08.04.2013г. №03-04-05/4-347:

«В соответствии с п. 2 ст. 209 Кодекса объектом налогообложения физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации.

Налоговый статус физического лица определяется в соответствии с положениями ст. 207 Кодекса.

Согласно пп. 4 и 5 п. 1 ст. 208 Кодекса к доходам от источников в Российской Федерации относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, а также доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации.

Освобождение от налогообложения вышеуказанных доходов лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, ст. 217 Кодекса не предусмотрено.

Согласно п. 3 ст. 224 Кодекса налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст. 210 Кодекса для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 30 процентов, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом налоговые вычеты, предусмотренные ст. ст. 218 — 221 Кодекса, не применяются.

Статья 220 «Имущественные налоговые вычеты» Кодекса предусматривает как непосредственно имущественные налоговые вычеты, так и вычеты фактически произведенных расходов.

Если по итогам налогового периода, в котором физическое лицо продает недвижимое имущество, находящееся в его собственности менее трех лет, оно не будет являться налоговым резидентом Российской Федерации, у такого физического лица не будет иметься оснований для получения имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса.»

Согласно п.3 ст.210 НК РФ, для доходов от продажи недвижимости, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных 220 статьей НК РФ.

Налоговая ставка с доходов, полученных при продаже недвижимого имущества налогоплательщиком-резидентом устанавливается в размере 13% в соответствии с п.1 ст.224 НК РФ.

Соответственно, налогоплательщик-резидент вправе уменьшить налоговую базу при расчете НДФЛ на сумму налогового вычета в соответствии с положениями ст.220 НК РФ.

Имущественные вычеты предоставляются налогоплательщикам при продаже имущества, которым налогоплательщик владел на праве собственности менее 3 лет в размере сумм, полученных от продажи, но не более определенного налоговым законодательством лимита – 1 000 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного ст.220 НК РФ, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Соответственно, если у налогоплательщика есть документы, подтверждающие осуществление им расходов на покупку квартиры, которую он продает, то ему может быть выгоднее заявить именно сумму расходов в качестве налогового вычета.

При этом, если налогоплательщик использует свое право на получение имущественного налогового вычета путем уменьшения облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов и данные расходы превышают полученные им доходы, то НДФЛ с продажи недвижимости ему платить не придется.

При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

Декларация 3-НДФЛ

включая приватизированные жилые помещения,

и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика – налогового резидента три года и более.

За несовершеннолетних детей, при получении ими облагаемых доходов при продаже недвижимости, декларацию должны предоставить их законные представители (родители, опекуны, усыновители).

Декларацию необходимо представить в органы ФНС не позднее 30 апреля года, следующего за налоговым периодом, в котором состоялась сделка по продаже недвижимости (п.1 ст.229 НК РФ).

На основании положений ст.216 НК РФ, налоговым периодом по НДФЛ признается календарный год.

В соответствии с п.4 ст.229 НК РФ, в налоговых декларациях физические лица указывают:

1. Все полученные ими в налоговом периоде доходы, за исключением доходов:

    не подлежащих налогообложению,

при получении которых НДФЛ полностью удержан налоговыми агентами (если это не препятствует получению налоговых вычетов предусмотренных Налоговым кодексом).

2. Источники их выплаты.

3. Налоговые вычеты.

4. Суммы налога, удержанные налоговыми агентами.

5. Суммы фактически уплаченных в течение налогового периода авансовых платежей.

6. Суммы налога, подлежащие уплате (доплате) или возврату по итогам налогового периода.

Подробнее с порядком заполнения декларации 3-НДФЛ можно ознакомиться в статье «Декларация по налогу на доходы физических лиц 3-НДФЛ за 2012 год».

Подписывайтесь на главное от «Клерка» на Яндекс.Дзен. Самый умиротворяющий бухгалтерский сервис.

Еще по теме:

  • Договор возврата долга О возврате долга по договору займа выносится судебный приказ? Заключен договор займа в простой письменной форме между двумя физ.лицами. Составлена расписка. Возврат долга в течение 2-х месяцев заемщиком не произведен. О взыскании денежных средств по договору займа между физ.лицами в […]
  • Индексация военных пенсий в октябре Военные пенсии с 1 октября 2018 года - что ожидать? Военные пенсии с 1 октября 2018 года - что ожидать? Как правило, военные пенсии в России индексируются вслед за зарплатами действующих военнослужащих. Отметим, что пенсионные выплаты привязаны к доходу в армии с помощью […]
  • Будет ли добавка пенсии в 2018г Повышение пенсии в 2018 году Индексация пенсии в 2018 году в России будет проводиться в три этапа: Уже с 1 января на 3,7 процентов произойдет увеличение трудовой пенсии неработающим пенсионерам (по старости, по инвалидности и по потере кормильца). Эта индексация будет проведена на […]
  • Служебная записка докладная образец Как правильно оформить докладную записку. Конкретные примеры Внутренняя информация распространяется с помощью специальных информационно-справочных документов, одним из видов которых является докладная записка. С ней обращаются к людям, занимающим вышестоящие должности, с тем, чтобы […]
  • Приказ 1340н Приказ Министерства здравоохранения РФ от 21 декабря 2012 г. N 1340н "Об утверждении порядка организации и проведения ведомственного контроля качества и безопасности медицинской деятельности" Приказ Министерства здравоохранения РФ от 21 декабря 2012 г. N 1340н"Об утверждении порядка […]
  • Правила диалогов на письме Азбучные истины Интерактивный диктант Учебник ГРАМОТЫ: орфография Учебник ГРАМОТЫ: пунктуация Имена и названия. Интерактивный тренажер Полезные ссылки Летнее чтение Запоминалки Цитаты о языке Скороговорки Пословицы и поговорки Учебник ГРАМОТЫ: пунктуация Выберите правильные варианты […]
  • Ук рф статья 187 Статья 187. Неправомерный оборот средств платежей 1. Изготовление, приобретение, хранение, транспортировка в целях использования или сбыта, а равно сбыт поддельных платежных карт, распоряжений о переводе денежных средств, документов или средств оплаты (за исключением случаев, […]
  • Как узнать штрафы гибдд по фамилии по кбр Штрафы гибдд проверить онлайн 11.09.2014 | автор: EMEO | Уфмс якутск штраф | Просмотров: 194 Быстрая загрузка: Штрафы гибдд проверить онлайн Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо зайти на сайт под своим […]