Юрист для риэлторов

Риэлтор или юрист? Кто нужнее для покупателя и почему

Одним из элементов инфраструктуры современного рынка жилья является набор услуг, который может предоставляться потенциальным покупателям и продавцам квартир по так называемому сопровождению сделок. Спектр таких услуг весьма широк: от предварительного общего консультирования и поиска объекта покупки (или, наоборот, покупателя) до подготовки документов и организации оформления сделки и прохождения установленных процедур регистрации. Какие услуги будут востребованы при сопровождении определенной сделки, зависит и от профессионализма привлекаемого исполнителя, и параметров этой сделки, и готовности (в том числе и финансовой возможности) заказчика в каждом конкретном случае.

До недавнего времени достаточно устойчиво поддерживалось мнение, что весь спектр услуг, относящихся к сопровождению сделок с недвижимостью, может (и должен) предоставляться риэлторскими компаниями. В данном случае речь идет именно о компаниях, т.е. юридических лицах, легально оказывающих такие услуги в качестве своего основного бизнеса и входящих в профессиональное сообщество. Промышляющие на поприще посредничества на рынке недвижимости отдельные лица (называемые часто «серые» риэлторы) в данном случае не рассматриваются, хотя по уровню подготовки и качеству услуг некоторые опережают вполне «белых».

Обычно наиболее востребованные услуги, которые ожидают потенциальные покупатели и продавцы жилья – организация и осуществление поиска контрагента, проверка объекта, подготовка документов, помощь в оформлении (регистрации). Характер некоторых сервисных функций прямо указывает на необходимость участия специалиста с юридическим образованием. Риэлторские компании, как правило, и привлекают юристов на отдельных этапах сопровождения операций с недвижимостью. Однако юридические аспекты сделок, совершаемых как на первичном, так и вторичном рынке жилья, необходимость их тщательной проработки обусловили тенденцию формирования относительно самостоятельного направления – правовое сопровождение сделок с объектами недвижимости.

Правовое сопровождение сделок с объектами недвижимости

Несмотря на то, что эта услуга является обязательным элементом на этапе проведения любой из операций с недвижимостью, немногие риэлторские агенства способны провести этот этап на высоком профессиональном уровне. Причины этому могут быть разные — нехватка времени, специалистов, простое нежелание выполнения процедурсы ввиду кажущегося «отсутствия необходимости», неотработанность технологии сделок и т.п. Казалось бы, элементарное решение на поверхности – увеличить штат юристов риэлторских компаний. Это, безусловно, поможет им предлагать более широкий набор услуг по сопровождению сделок.

Однако, очевидно, что на каком-то этапе юристы смогли предложить, донести и показать на практике свои возможности, доказав, что их услуги обладают самостоятельной значимостью. И дело, отнюдь, не в том, что сложилась благоприятная конъюнктура: кадров с соответствующими дипломами более чем хватает, информационное поле, начиная с бесконечных сериалов криминального жанра и заканчивая ежедневными новостными сюжетами об очередных жертвах мошенников на рынке недвижимости, формирует соответствующий запрос.

Избыток абстрактных специалистов и спекуляции на темы криминальных проблем рынка недвижимости не смогли бы обеспечить ни устойчивость тенденции развития правовых услуг по сопровождению сделок, ни формирование обратной связи, востребованность таких услуг. Не претендуя на истину в последней инстанции, а всего лишь призывая к дискуссии, далее предлагаются основанные на многолетнем опыте работы некоторые аргументы в попытке осмысления причин указанной тенденции.

Риэлтор или юрист — кто нужнее?

Прежде всего, хотелось бы подчеркнуть – задача показать, кто лучше, а кто хуже и почему, не стоит в повестке дня. Более того, предлагается констатировать, что риэлторские и юридические услуги не являются ни конкурирующими, ни взаимозаменимыми, но скорее взаимодополняющими.

В каждой операции с объектом недвижимости можно выделить несколько этапов. Отдельные этапы требуют повышенного внимания юристов или полностью ложатся на них. Кроме того, некоторые виды объектов также требуют повышенного внимания. Такая специфичность объектов может быть обусловлена сложной историей предыдущих сделок с ними, так и субъектным составом участников. К числу последних относятся лица, которые не только прямо участвуют в сделке (собственно покупатель и продавец), но и косвенно. В данном случае такое косвенное участие не отражает факультативный характер их включения в процесс, а равно не лишает их возможности, предусмотренной законом, поставить под сомнение те или иные условия сделки.

Поэтому в стандартном пакете юридического сопровождения сделки с недвижимостью должна быть проверка всей цепи переходов права собственности на объект, их законности, наличия ограничений и обременений, а также установления круга лиц, имеющих какие-либо права на объект, обязанных дать согласие на сделку и проч. При таком анализе требуется знание действующего законодательства и нюансов его применения, в том числе, и на момент совершения различных операций с объектом. Сложность анализа нормативной базы объясняется в том числе тем, что, с одной стороны, она весьма динамично изменяется и расширяется, с другой – включает правовые акты, принятые достаточно давно, например, на момент приватизации в начале 90-х.

Обычно результат работы профессионалов по юридическому сопровождению сделки с жильем – многостраничный документ (пример), отражающий результаты юридического анализа полученных из различных инстанций документов, действовавшего на каждом этапе смены собственности законодательства, сведений об объекте, истории сделок с объектом, законности регистрации прав и многих иных сведений.

Не выявленные недостатки могут привести к фатальным последствиям

Далеко не всегда интересный для клиента объект отличается безупречной юридической чистотой. Вместе с тем, не все выявленные недостатки носят фатальный характер — клиент агентства может потерять и деньги и приобретенный объект недвижимости, а агентство не только потеряет деловую репутацию, но и может быть привлечено к ответственности в судебном порядке.

Квалифицированные юристы, как правило, не ограничиваются констатацией факта, но и представляют обоснованные рекомендации дальнейших действий. Юридическое сопровождение сделки по соглашению с заказчиком может включать и комплекс правовых мер, направленных на устранение выявленных недостатков.

Если принято решение выходить на сделку, ее опытный и вдумчивый участник, желающий минимизировать риски, также призывает юриста. Несмотря на изобилие типовых форм, конструкторов для составления соглашений – каждая сделка требует индивидуального подхода. Даже решение о допустимости использовать типовую форму – индивидуально. Юрист, независимо от того, кто его привлек, будет искать баланс интересов покупателя и продавца.

Важной частью юридического сопровождения является оценка налоговых последствий сделки. При этом такая оценка проводится в отношении всех участников, а также с учетом возможности использовать фискальные послабления для покупателей и продавцов недвижимости. Результаты могут отражаться не только на форме сделки, но и конкретных положениях договора.

Помогает юрист в составлении и редактировании сопутствующих сделке договоров и документов. В том числе, относящиеся к проведению расчетов (например, договор с банком о предоставлении сейфа), осуществлению регистрации права собственности и проч.

Правовая помощь на рынке долевого строительства

Отдельное направление юридических услуг на рынке недвижимости – правовая помощь при долевом участии будущих собственников жилья в его создании.

  1. Грамотный юрист требуется на начальном этапе, чтобы, вступая в рискованное мероприятие, будущий дольщик знал свои права и мог оценивать риски.
  2. Юрист сформулирует и обоснует для своего клиента требования к форме и содержанию договора участия в долевом строительстве.
  3. Содействие специалиста в области регулирования долевого строительства требуется на этапе согласования договора, получения документов у застройщика для оценки проекта и своих рисков.
  4. Трудно обойтись «обычному» дольщику без юридической консультации по вопросам ответственности застройщика (начиная с фактов непредставления информации об объекте и заканчивая нарушением обязательств по передаче квартиры в собственность), а также реализации права контроля над процессом строительства и защиты нарушенных прав дольщика.

Неизбежность специализации

Необходимость существования юридических услуг в качестве самостоятельного направления на рынке недвижимости обусловлено, среди прочего, объективными границами сервиса, предлагаемого риэлторами, пределами его экстенсивного расширения. Традиционный пакет риэлторских услуг (консультирование по стратегии и тактике поиска контрагентов, выбору объекта, информационная поддержка и проч.), можно сказать, складывался годами, является достаточно сбалансированным востребованным.

Перераспределение в пользу какого-то одного направления (в данном случае – усиление компетенции в юридической сфере) неизбежно приведет к дополнительным издержкам, но не гарантирует повышение качества, а также увеличения клиентуры и доходов. Остались в прошлом надежды на привлечения одного суперпрофессионала, способного охватить все – от рутинного документооборота до эксклюзивных сделок.

Поэтому содержать в штате армию юристов для многих риэлторских компаний банально нерентабельно и нерационально. Таким образом, оптимальное соотношение наиболее востребованного пакета, предлагаемого на рынке недвижимости риэлтором, ориентация на норму прибыли при прочих равных затратах ставит известные пределы привлечения дополнительных специалистов.

Кроме того, на риэлтора «давит» (так же объективно) временной фактор. Во-первых, нередко операции с недвижимостью взаимосвязаны, включают несколько сделок, в том числе с ипотечным финансированием. А последнее требует дополнительного внимания и трудозатрат на оценку, одобрение в банке и проч.

Сложная структура сделки, процедуры согласований с банком и оценщиками оставляют мало времени на тщательный анализ всех исходных документов, проверку юридической истории владения объекта. Во-вторых, риэлтор обычно получает свое вознаграждение по завершению сделки. Именно сделки. Далеко не все клиенты готовы (могут) пройти весь путь, и ещё меньше – компенсировать хотя бы затраты, понесенные риэлторами в ходе работы с несостоявшимися покупателями и продавцами.

Не хотелось бы, чтобы сказанное воспринималось как голословный упрек. Упрек в том, что естественное желание получить гонорар (который выплачивается по завершению сделки) заставляет идти на риск и жертвовать интересами клиента. Дело не в алчности (точнее, не только в ней). Риэлторские услуги – бизнес. На рынке недвижимости они – индустрия. Да и не каждый клиент поймет необходимость дополнительных временных затрат, особенно на фоне предложений о супербыстрых технологиях продаж, продвигаемых конкурентами его риэлтора.

Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью – относительно самостоятельный этап. За оказание юридических услуг вознаграждение выплачивается по заранее согласованному тарифу (или согласованной сумме). Выплата не привязана к сделке, т.е. не связана с фактом оформления перехода права собственности к заказчику.

Риэлтор и юрист – не конкуренты, а коллеги

Несколько слов в заключение вышесказанного. Успешное развитие юридических услуг на рынке недвижимости не является следствием случайного совпадения двух факторов: снижения качества работы риэлторов и избытка юристов. Эту ситуацию следует рассматривать как адекватный ответ экономической среды на усложнение операций, желание (запрос) клиента минимизировать риски и дальнейшее углубление специализации.

При правильном подходе риэлтор и юрист – не конкуренты, а коллеги, от профессионализма каждого выиграет клиент. Качественная услуга оправдывает затраты. Тем более при взвешенном распределении функций и обоснованной оценке стоимости выполнения каждым из привлекаемых исполнителей издержки клиента на их привлечение суммарно не должны увеличиваться.

Если Вам нужна помощь профессионального юриста по недвижимости — заполните анкету или пришлите свой вопрос мы свяжемся с Вами в ближайшее время.

РИЭЛТОР – НЕ ЮРИСТ!

Избитая тема: мошенничество в области недвижимости. Сколько статей написано, сколько снято телепередач, сколько услышано рассказов друзей, знакомых, соседей и прочих интересующихся о различных махинациях, случившихся с кем-то. Наслушавшись таких «страшилок», эти же люди обращаются в риэлторские агентства или отправляются в путешествие под названием «Покупка недвижимости» самостоятельно. При этом зачастую они сами становятся участниками печальных событий. Справедливости ради, надо отметить, что иногда им удается удачно доплыть до заветного свидетельства о собственности, предполагая, что их интересы в области юридической чистоты сделки и объекта защищает риэлтор. Но почему они думают, что риэлтор — юрист, ни один из них не смог ответить. А ведь разница очевидна. Риэлтор означает продавец. Хороший риэлтор должен уметь хорошо продавать. Чтобы хорошо продавать, необходимо получить хорошее образование продавца, а не юриста. Кроме этого, риэлтор лично заинтересован в том, чтобы сделка состоялась. И как сочетать все эти условия, если юридическая чистота объекта сомнительна? Как сказать клиенту: «это нельзя покупать!»?

В который раз к нам обращаются клиенты с проблемами, созданными риэлторами. И мы каждый раз себя спрашиваем, почему люди путают последовательность действий? Почему к юристам устремляются только после возникновения проблем, порой неразрешимых без потерь для клиента?

Возникло, допустим, решение приобрести объект недвижимости или взять какой-либо объект в аренду, что очень актуально для коммерческих объектов. Первым шагом, несомненно, должен быть поиск объекта. Кто-то ищет сам, кто-то обращается в риэлторское агентство, кто-то обращается к частному маклеру. Любой из названных вариантов поиска может увенчаться успехом, но успех состоит в том, что желаемый объект найден.

Второй шаг — это проверка документов на объект, выявление рисков, связанных с возможностью утраты прав на него впоследствии, разработка схемы сделки и форм договоров, порядок расчетов между сторонами, организация самой сделки.

Риэлтор на этом этапе предложит договор, разработанный в его агентстве, или прочтет договор, предложенный другой стороной, может помочь найти компромисс между договаривающимися сторонами сделки, может подсказать варианты передачи денег, предложить банк, где удобно арендовать сейфовую ячейку. Хороший риэлтор может хорошо организовать сделку. Это все работа риэлтора, но кто сделает работу юриста?

Распространенным заблуждением является мнение, что все «типовое» — от схем сделки и передачи денег до форм договоров. Если подходить к вопросу приобретения недвижимости формально, то, безусловно, можно найти форму договора в интернете или в специальных сборниках, но учтены ли в ней нюансы Вашей сделки, особенности Вашего объекта? Однозначно – нет. И не стоит полагаться на свой личный опыт, если Вы конечно не юрист, специализирующийся на недвижимости. Кстати, юристы – люди опытные и уж они-то очень часто обращаются к своим коллегам, только в соседний «цех». Например, владельцы коммерческой недвижимости, имея юриста, а часто и целые департаменты юристов, обращаются в нашу компанию за проверкой юридической чистоты объекта, за проверкой правоспособности продавца, за составлением договоров аренды, за сопровождением сделок с недвижимостью и их государственной регистрацией в уполномоченных государственных органах.

Инвестиционная составляющая и ликвидность объекта недвижимости состоит, в том числе, и из грамотно составленных и зарегистрированных документов.

Задача юриста заключается в защите Ваших денежных средств на этапе совершения сделки и в дальнейшей защите приобретаемого права на объект.

Задача риэлтора – организовать сделку.

И последнее: данная статья не является попыткой привлечения клиентов, это гражданская позиция юристов нашей компании.

Ю ристотель

Юридическая компания

  • Риэлтор — это менеджер по продажам. Рабочее время риэлтора — это телефонные звонки, выезды с клиентом на просмотры объектов, размещение рекламы и тому подобная работа, не требующая специальной квалификации. Получаемый в ходе такой работы опыт не идёт ни в какое сравнение с опытом судебной практики и ежедневной правоприменительной деятельности юриста. Только практикующий юрист может обоснованно проконсультировать, какую сделку и по каким основаниям суд может в дальнейшем признать недействительной, а какую — нет, могут ли в будущем появиться претенденты на приобретённую недвижимость и существует ли у покупателя реальный риск утраты права собственности в этом случае.
  • Агентства недвижимости — это посредники. Стоимость их услуг исчисляется процентами от суммы сделки, что не идёт ни в какое сравнение со стоимостью наших услуг. Сравните!
  • Сотрудничая с риэлтором, просто невозможно избежать конфликта его и Ваших интересов, даже теоретически. Задача риэлтора — заключить максимальное количество сделок за единицу времени, т.к. его заработок — это процент от суммы сделки. Ваша задача — найти подходящий объект либо покупателя/арендатора, потратив на это столько времени, сколько потребуется, при этом по-максимуму исключив риски негативных правовых последствий. Допустим, Вы покупаете квартиру и спустя 2 месяца поисков Вы с риэлтором находите подходящий объект. И, допустим, по итогам проверки юридической чистоты квартиры «просматривается» возможность правовых притязаний на данный объект со стороны третьих лиц или одного из бывших собственников (например, в связи с наложенными ранее судебными арестами и запрещениями или неисполненными обязательствами). Выгодно ли риэлтору в этом случае сообщать Вам о существующих рисках, отказываться от сделки и комиссионных, начинать поиски сначала, рискуя так ничего и не заработать, потратив N месяцев? Работа юридической компании «Юристотель» строится принципиально иначе! Наши с Вами интересы совпадают. Вы самостоятельно находите вторую сторону по сделке, пользуясь широко известной платной базой недвижимости либо популярными открытыми источниками объявлений. Сотрудники ООО «Юристотель» оказывают исключительно юридические услуги. Объём услуг определяете Вы (от простой устной консультации до полного сопровождения сделки «под ключ»). При этом наш заработок не зависит ни от суммы сделки, ни от сроков её заключения. Вы оплачиваете только трудозатраты работающего с Вами специалиста. Соответственно, у юриста нет цели побудить Вас купить что-то прямо сейчас, он не будет давить и убеждать, что все хорошо, если это не так. При отсутствии времени или желания заниматься самостоятельным поиском, в качестве опции, мы предлагаем услуги частных риэлторов, с которыми мы сотрудничаем многие годы и которых можем порекомендовать.
  • В штате любого агентства недвижимости есть юристы, которые контролируют либо непосредственно проводят сделки. В штате юридических компаний риэлторы либо отсутствуют вовсе, либо их услуги предлагаются как опция. По факту, единственная функция риэлтора — свести вместе продавца и покупателя, получить свое вознаграждение и «выйти на сделку». Все ключевые действия (консультации о возможных правовых последствиях совершаемых действий, составление договоров, правовой анализ документов, проверка юридической чистоты приобретаемой недвижимости и т.д.) риэлторы передают либо своим штатным юристам, либо сторонним юридическим фирмам.
  • Периодически к нам обращаются клиенты с проблемами, созданными риэлторами. И в ряде случаев решить эти проблемы без потерь для клиента уже невозможно. Пожалуйста, помните! Совершая сделки с недвижимостью, не заручившись поддержкой квалифицированного специалиста, Вы рискуете стать жертвой мошенников, не учесть существующие риски и как следствие — понести значительные финансовые, нервные и временные потери. Стоимость наших услуг абсолютно несущественна в сравнении с возможными убытками.
  • При сотрудничестве с нами исключены скрытые комиссии, которые нередко практикуют риэлторы, т.к. контрагента по сделке находите Вы сами и информацию о денежной составляющей сделки Вы получаете напрямую от контрагента, без посредника.
  • Распространенным заблуждением, на которое нередко ссылаются риэлторы, является утверждение о том, что всё «типовое» — от схем сделки и передачи денег до форм договоров. И что можно скачать форму договора из Интернета, вписать свои данные, воспользоваться типовой схемой передачи денег и без проблем провести сделку. Это упрощение, приезжайте к нам на консультацию, и мы покажем Вам на конкретных примерах из практики, как такой незамысловатый подход приводит к удручающим последствиям.
  • Стать риэлтором может любой желающий: уволенный менеджер по продажам, вчерашняя домохозяйка или студент-выпускник без опыта работы. Образование риэлтора не имеет решающего значения при приёме его на работу. Именно поэтому «агенты» так часто мыслят «шаблонно», в рамках тех образцов документов, которые им предоставили в агентстве, не понимая правовой природы самих документов и совершаемых юридически значимых действий. Не стоит доверять юридическое сопровождение сделки лицам без юридического образования и опыта судебной практики.
  • Имейте в виду, что в практике ряда агентств недвижимости распространена политика, согласно которой риэлтор просто не показывает определённые объекты клиенту, например, квартиру в новостройке, на которой висит растяжка с телефоном офиса продаж застройщика, т.к. в этом случае есть риск, что клиент обратится к продавцу напрямую и не заплатит посреднику-риэлтору за его услуги.
  • Итого. Риэлтор — это возможность сэкономить время на поиске контрагента по сделке с недвижимостью для человека, не обременённого финансовыми трудностями. Из всего вышесказанного очевидно, что оптимальный выбор по соотношению цена/качество услуг — юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью. Если же Ваше время стоит дорого, к Вашим услугам проверенные ответственные и пунктуальные частные риэлторы по минимальной на рынке цене. Мы гарантируем отсутствие скрытых коммиссий и доплат.

Вы можете обратиться к нам на любом этапе сделки, даже если Вы уже работаете с риэлтором.

НАШИ ПРЕИМУЩЕСТВА

Мы гарантируем одно из лучших ценовых предложений в Москве и Области

Услуги нотариуса без очереди. Выезд нотариуса по Москве — от 5000 руб.

Бесплатная консультация по телефону

Бесплатный выезд юриста к Вам для заключения договора на оказание услуг

Вы сами выбираете пакет требуемых Вам услуг

Аванс не более 50% при заказе услуг от 10 000 руб.

Юристы со стажем работы от 11-ти лет

Сбор недостающих и восстановление утерянных документов без Вашего участия

Услуга «под ключ», как правило, требует от Вас всего 1-го выезда

Составление документов и подача на регистрацию в день Вашего обращения

Офисы в шаговой доступности от метро «Марксистская» и «Пушкинская»

Главная / Консультация / Статьи

Юрист и риэлтор – не конкуренты, а равноправные участники рынка недвижимости

Во многих странах Запада риэлторы для клиентов ищут объект недвижимости, а проверкой юридической чистоты квартиры занимаются юристы. Как говорится, функции разделены. Вот и у нас ряд юристов предлагает не надеяться только на риэлторов, а обращаться за помощью к адвокатам. Но давайте разбираться, возможно ли у нас такое.

Во-первых, юристы и риэлторы много лет работали в разных сегментах рынка недвижимости и пересекались, как говорится, постольку-поскольку. При этом, наше сотрудничество всегда было во благо клиента. И, как следствие, оно всегда было взаимовыгодно. Но, похоже, не всем это по нраву. Выход отдельных юристов «на тропу войны» с риэлторами – новый неприятный тренд на рынке столичной недвижимости. Это напрямую свидетельствует о том, что некоторые юристы перестали в нынешних условиях обеспечивать себя достаточным количеством обращений клиентов, и им захотелось влезть на чужую (риэлторскую) территорию, и переманить к себе наших клиентов. Правильно ли это? В условиях ужесточения конкурентной борьбы можно было бы понять и это. Но мы с юристами работаем в разных направлениях. Мы – не конкуренты, а союзники. Мы решаем для одного и того же клиента разные задачи. Разными методами, разными способами, разными инструментами. Но цель у нас осталась неизменна: мы работаем на благо нашего клиента.

Во-вторых, большинство идей, озвучиваемых адвокатами, не всегда корректны. Всем известно, что неправда, облечённая ради убедительности в обёртку псевдостатистики, втройне вредна. К примеру, один из юристов пишет: «…по данным компании, в течение 2011 года количество … клиентов, переметнувшихся на сторону юристов, увеличилось на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года…». Совершенно непонятно происхождение такой информации. Кто, когда, каким образом, по каким методикам проводил такого рода исследования. У читателя нет возможности проверить эти, с позволения сказать, «данные».

Ещё более экзотичной представляется информация о том, что «большинство юридических фирм в данный момент только увеличивают бюджеты на продвижение услуг по сопровождению сделок с недвижимостью, в то время как большинство агентств недвижимости активно сокращают свои затраты на пиар и рекламу, что свидетельствует о не самом лучшем финансовом самочувствии риэлторских компаний…». Вывод совершенно не очевидный. Снижение затратной части рекламного бюджета риэлторских компаний говорит лишь о том, что нам, в отличие от некоторых малоизвестных юридических организаций, нет необходимости гоняться за дополнительными обращениями граждан. У нас и так всё идёт хорошо. Наши услуги всё более и более востребованы.

У нас есть интересные цифры: осенью 2011г. статистика учёта количества посетителей нашего агентства – а это один из абсолютно прозрачных инструментов оценки эффективности риэлторского бизнеса, – стала очень показательна. Рост посещаемости нашего офиса по сравнению с осенью прошлого, 2010-го года, составил 2,1 раза. Не на сколько-то там процентов, а более чем в два раза. Эту статистику можно проверить, с ней можно ознакомиться, это – объективные данные. И зачем при таком рынке увеличивать издержки на рекламу или PR?

Скорее всего, на фоне развития рынка недвижимости мы видим общее увеличение обращений граждан к специалистам за помощью в решении жилищных вопросов. Это увеличение происходит во всех сегментах рынка. И на риэлторской ниве, и у юристов. Нас, риэлторов, это несказанно радует. Если рядом с клиентом в ходе подготовки и проведения сделки будет, кроме риэлтора, ещё и толковый юрист, разбирающийся в вопросах недвижимости и готовый реально и искренне помогать нашему клиенту, — то тогда такому юристу у нас «зелёный свет».

Но если с клиентом приходит юрист – специалист, скажем, по уголовному или по таможенному праву, – желающий подзаработать неких деньжат на почве низкой юридической грамотности наших граждан в жилищной сфере, постоянно вставляющий и нам, и клиенту палки в колёса, – тогда всё идёт кувырком. Интересы клиента страдают. Клиент и так нервничает, он же читает много статей о разных страхах и рисках, он смотрит по ТВ передачи про обманутых и «кинутых» участниках операций с недвижимостью. А тут ещё такие юристы подкидывают ему всякие дополнительные страшилки типа: «когда вас кинут риэлторы, я готов вас защищать в суде!».

Запомните, господа юристы! Риэлторы не заинтересованы «кидать» своих клиентов. Ни при каких обстоятельствах. Ни при каких условиях мы не подставляем своих клиентов. Нам нечего делать в судах любой инстанции. Нам это не нужно, не выгодно и не интересно. Мы сможем заработать свой кусок хлеба только тогда, когда у клиента всё будет хорошо! Профессия риэлтора созидательна по своей сути.

К нам часто приходят клиенты вместе с юристами. Бывают отличные профессионалы, с которыми работать – одно удовольствие. Но есть и иные случаи. Часть юристов ведут ужасные переговоры, конкретно подставляют своих клиентов под дополнительные риски в расчете на то, что в последствии к ним обратится несчастный клиент за помощью, но уже для защиты его интересов в суде. Другие постоянно проявляют некомпетентность в самых простых вопросах, связанных с жильём. Главная задача таких вот халтурщиков – доказать своему клиенту свою значимость и нужность. В каждом слове нам отчётливо слышно лишь желание отработать свои грязные деньги. Но это слышим и понимаем только мы, а клиент – он же доверяет своему юристу, а тот этим беспардонно и безнаказанно пользуется.

Понятно, что нечистоплотным юристам, конечно же, хочется переманить наших потенциальных клиентов к себе любым способом, но нельзя же это делать таким вот грязным образом!

В-третьих, если г-н юрист не имеет (или делает вид, что не имеет) ни малейшего представления о содержании риэлторской услуги, то это не означает, что такого содержания нет вовсе. Сводить риэлторскую деятельность к процессу тупого подбора недвижимости и организации регистрационных действий в соответствующей госструктуре, – это, как мне кажется, совершенно недопустимый приём.

Хотелось бы заметить, что адвокаты, наверное, основываются на устаревшей информации. Лет 7-8 назад, сразу после отмены лицензирования, в Москве на самом деле было много мелких агентств, в которых штатных юристов не было. Сделки проводились «на авось». Но настали совсем иные времена. Рынок жёстко требует от агентств недвижимости полновесной юридической составляющей в риэлторской услуге. В большинстве риэлторских компаний, как и в Агентстве недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА», работает штат профессиональных юристов. Риэлторская услуга – это, если можно так сказать, многослойный пирог, в котором присутствуют множество разнообразных дел, которые мы выполняем. Услуга серьёзного агентства недвижимости – это целый комплекс различных работ. Агентство может нести ответственность перед клиентом за свой продукт только в том случае, если оно проводит сделку всю целиком: от начала и до конца. Иначе получится, как у Аркадия Райкина в миниатюре «Кто шил костюм?!» Великий артист рассказывал про пуговицы, намертво пришитые к ужасно скроенному костюму. Следуя этой аналогии, становится понятно: адвокат предлагает своим клиентам вместо полноценной риэлторской услуги «отлично пришитые пуговицы». При этом качество самого костюма для него не имеет значения. Мне кажется, что это неправильно.

В-четвёртых, я считаю, что увеличение обращений граждан за получением сугубо риэлторских услуг в юридически компании – это следствие общей низкой правовой грамотности людей. К юристу нельзя ходить за покупкой-продажей квартиры. Нельзя идти к стоматологу за консультацией гинеколога. Вроде бы, и там, и там стоят кресла, но они же разные! Также и услуги, которые оказывают населению юристы и риэлторы, – принципиально разные. И скрывать такой факт от клиента, – по крайней мере, непорядочно.

Мы, риэлторы, с огромным уважением относимся к непростому труду адвокатов. Мы с нескрываемой радостью готовы с вами сотрудничать, мы готовы рука об руку с вами работать, согласовывая и выверяя наши совместные действия, направленные на максимально полное удовлетворение клиентского запроса.

Леонид Муравин, заместитель генерального директора
агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»

Пять причин, почему вам не нужен риелтор

МОСКВА, 26 октября — РИА Новости, Константин Балакин. Сегодня считается совершенно нормальным пользоваться услугами риелторов при сделке с жильем, и даже является своеобразным признаком цивилизованности, но есть мнения, что без них вполне можно обойтись. Если ранее сайт «РИА Недвижимость» рассказывал о причинах, по которым риелтор необходим, то сегодня предоставляем слово экспертам с иной точкой зрения.

Ключевое слово — технологии

Принято считать, что одна из главных функций риелтора — подобрать нужный покупателю объект или же найти подходящего клиента продавцу. Функция эта хорошая и удобная, однако, все больше экспертов и самих участников сделок по недвижимости высказывает мнение, что с развитием интернета и прочих современных технологий значимость ее ослабевает.

«С учетом того, что рынок жилья постоянно обновляется и пополняется новыми предложениями, поиск жилья можно осуществить самому», — говорит, например, адвокат Олег Сухов. Размещение рекламы тоже, по его мнению, дело несложное: найти предложения по покупке или разместить свое объявление о продаже можно как на многочисленных источниках в интернете бесплатно или за небольшую плату, так и в печатных изданиях.

Нередко риелторы аргументируют свою необходимость при поиске продавца или покупателя тем, что имеют доступ к различным закрытым базам недвижимости. Но, как отмечает адвокат МКА «Центральная коллегия адвокатов» Дарья Жидких, если в случае продажи эти базы бывают полезными, то при покупке вполне можно найти массу объявлений и в открытом доступе.

Генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов замечает, что сэкономить время при поиске помогут фильтры поиска и внимательность — на лучших классифайдах сейчас более 10% прямых объявлений от собственников, важно уметь отличить их от объявлений-пустышек и скрывающихся агентов. «Обращайте внимание на автора публикации, сравнивайте описание и фотографии, а еще лучше пользуйтесь специализированными сайтами с проверенным контентом», — советует он.

Документация по шаблону

Процедура сделки сложна, начиная от договора и заканчивая регистрацией права собственности, утверждают риелторы, призывая прибегнуть к их помощи. Однако так считают не все. «Если вы уверены в своих силах, понимаете, что такое договор купли-продажи, из каких этапов он состоит, на каких условиях, за что и в какой момент будете передавать/получать денежные средства, то сможете пройти процедуру сделки самостоятельно», — полагает Жидких.

Составить договор купли-продажи, расписки и акт приема-передачи можно в принципе самостоятельно. Хотя для собственного спокойствия можно на этом этапе обратиться за профессиональной помощью по сопровождению сделки. Но тогда уже лучше прибегнуть к помощи юриста, который наверняка знает тонкости и риски условий договора и сопутствующих документов.

Кстати, риелторы достаточно часто пугают клиентов тем, что договор может быть подписан только по форме, которую предлагают они, так как это «отработанный договор», который без сомнения будет зарегистрирован, добавляет ведущий юрисконсульт «Центра правового обслуживания» Дмитрий Макаренко. В иных случаях якобы высок шанс получения отказа при регистрации перехода права собственности, либо увеличения срока регистрации. Обычно это делается для того, чтобы упростить работу и использовать шаблонные документы, замечает юрист. Причем данные стандартные формы, по его словам, берутся из интернета, либо в справочных правовых системах, что не всегда соотносится с особенностями каждой из сделок.

При этом нередко при сложных сделках с большим количеством документов, значительным количеством звеньев сделки, а также при необходимости предоставить клиентам нестандартные договоры по сделке, риелторы сами стараются обращаться к юристам, обращает внимание Макаренко.

Полчаса на МФЦ

Для регистрации перехода права собственности продавцу и покупателю необходимо явиться в Росреестр, сдать пакет подписанных документов, инструктирует Сухов. По истечении определенного срока, назначенного Росреестром, они могут получить свидетельство о праве на имущество. В настоящее время подача и получение документов через МФЦ не занимает более получаса.

Кроме того, добавляет Калганов, с развитием технологий такие операции, как запросы в ведомства, заверение достоверности и проверка справок, не обязательно выполнять «вручную». В частности, поясняет он, новые возможности для сбора и хранения документов открывают технологии вроде блокчейн (особая система хранения и передачи информации). Они позволяют делать запросы в государственные ведомства в автоматическом режиме, а все необходимые справки по сделке купли-продаже жилья будут находиться в единой распределенной сети блокчейн, которая полностью исключает возможность мошенничества, объясняет собеседник агентства.

Гарантии не гарантированы

Среди любимых аргументов риелторов в свою пользу — «юридическая чистота квартиры», но, как рассказывают эксперты, используют его риелторы далеко не всегда обоснованно.

«Риелтор — это не юрист, в его обязанности не входит проверка юридической чистоты квартиры», — заявляет Сухов. При этом юридическая работа риелтора часто уже включена в стоимость работы, отмечает Макаренко. В то же время для клиентов указанные выше услуги преподносятся как бесплатные и отказаться от них, снизив тем самым общую стоимость риелторских услуг, обычно невозможно.

Юристы подчеркивают, что любой покупатель вправе самостоятельно изучить историю приобретаемой недвижимости путем запроса выписок из ЕГРП, домовой книги. Сухов также рекомендует взять справки у продавца о том, что он не лишен дееспособности, на учете в ПНД не состоит, при наличии супруга попросить нотариально заверенное согласие на продажу жилья.

С гарантиями и ответственностью риелторов, как выясняется, тоже не все так гладко.

Слово «гарантии» некорректно применять по отношению к риелторам, считает ведущий юрист Европейской юридической службы Никита Захаров. «Риелторы не подлежат лицензированию, ни иному варианту проверки. Их деятельность не страхуется в отличие от тех же нотариусов», — поясняет он.

Заверения риелтора о безопасности сделки являются лишь его личным мнением и не дают никакой гарантии от возможных в последующем притязаний на квартиру как третьих лиц, так и самого потенциального продавца, предупреждает Жидких, добавляя, что риелтор не отвечает за последствия изъятия приобретенной квартиры из собственности клиента.

Дорого и не «сердито»

При сделке с недвижимостью можно было бы обойтись услугами юриста, которые обошлись гораздо дешевле, чем, к примеру, 5% от стоимости квартиры, уверяет Захаров. И в данном случае уже юристов можно было заподозрить в навязывании своих услуг.

В подтверждение своей объективности эксперты приводят реальные примеры из не совсем корректной деятельности риелторов. Так, по словам Макаренко, одно из крупных риелторских агентств предусматривает в договорах купли-продажи условие, что после закладки денег в банковскую ячейку покупателем квартиры первый доступ после регистрации перехода права собственности на недвижимость к деньгам имеет риелтор. Он вынимает из ячейки свою комиссию, и только потом, через несколько дней, в ячейку попадает продавец квартиры, который вынимает оставшуюся сумму. «В этом случае риелтора ничего не ограничивает взять сумму значительно большую, чем предусмотрено по договору с клиентом, и скрыться с деньгами», — добавляет Макаренко.

Коллеги по цеху добавляют, что задача риелтора все в большей степени сводится к получению комиссионного вознаграждения, в том числе в ущерб интересам своего клиента.

Убедили или не убедили эксперты в том, что риелтор — звено необязательное, решать уважаемым читателям. В любом случае каждый выбирает сам, когда и к кому ему обращаться за помощью. Недвижимость все-таки — дело серьезное.

Сетевое издание РИА Новости зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 08 апреля 2014 года. Свидетельство о регистрации Эл № ФС77-57640

Учредитель: Федеральное государственное унитарное предприятие «Международное информационное агентство «Россия сегодня» (МИА «Россия сегодня»).

Главный редактор: Анисимов А.С.

Адрес электронной почты Редакции: [email protected]

Телефон редакции: +7 (495) 645-6601

Настоящий ресурс содержит материалы 18+

Сообщения и материалы информационного агентства РИА Недвижимость (зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 06 июня 2016 года, свидетельство о регистрации ИА № ФС 77 – 65988) сопровождаются пометкой «РИА Недвижимость»
18+

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты [email protected]

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Еще по теме:

  • Федеральным законом 418 фз Прокуратура Московской области С 1 января 2018 года на территории Российской Федерации вступил в силу Федеральный закон от 28.12.2017 № 418-ФЗ «О ежемесячных выплатах семьям, имеющим детей», которым установлены основания и порядок назначения и осуществления ежемесячной выплаты в связи с […]
  • Правила на соревнованиях по боевому самбо Правила самбо Основные правила соревнований по самбо В самбо разрешается применять броски, удержания и болевые приёмы на руки и ноги. В самбо броски можно проводить с помощью рук, ног и туловища. В самбо баллы присуждаются за броски и удержания. Бросок — это приём, с помощью […]
  • Осаго в туле 2018 Калькулятор ОСАГО в Тула на 2018 года Сделайте расчет на калькуляторе, и мы покажем вам где дешевле застраховать машину по ОСАГО в Тула Стоимость ОСАГО в компаниях: Результаты полученные на калькуляторе будут сохранены в Вашем личном кабинете. Вы всегда сможете их посмотреть и сделать […]
  • Налог на имущество за 2 квартал сроки Отчет по налогу на имущество в 2017 году Актуально на: 29 июня 2017 г. Организации, являющиеся плательщиками налога на имущество, должны отчитываться перед ИФНС по итогам отчетных периодов, а также по итогам года (ст. 386 НК РФ). Налог на имущество: отчетность в 2017 году По итогам […]
  • Что дает договор купли продажи автомобиля Что дает договор купли продажи автомобиля После оформления покупки. Одним из самых распространенных способов для продажи своего транспортного средства остается договор купли-продажи. Такой вариант особенно удобен тем, что данный документ может составить каждый человек, согласовав его как […]
  • Право на наследство опекуна у опекаемого Имеет ли право опекун на наследство опекаемого Вопросы опеки и попечительства детально урегулированы законодательством РФ. Это обеспечивает защиту прав самых уязвимых категорий граждан — недееспособных (ограниченно дееспособных) и несовершеннолетних. Но если с правами тех, кто под […]
  • Памятка по правилам поведения на водоемах Памятка по правилам поведения на водоемах В этом году весна пришла раньше обычного. Лед на реках почти весь сошел, а на закрытых водоемах ледяной покров еще остался и представляет определенную опасность. Очень опасно по нему ходить: в любой момент может рассыпаться с шипением под ногами […]
  • Закон 52-кз ставропольского края Ставропольский край: Закон № 52-кз от 27.11.2002 Ставропольский край Редакция устарела, новую редакцию можно найти здесь Внимание! В закон внесены изменения Принят Государственной Думой СК 21 ноября 2002 года (в ред. Законов СК от 16.10.2003 N 31-кз, от 07.06.2004 N 40-кз, от 29.11.2004 […]