Гарантия на строительство по закону

Содержание страницы:

Какие гарантийные сроки устанавливаются в отношении строительных работ?

Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

Общие положения о подряде гласят, что в случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота для результата работы предусмотрен гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве (ст. 722 ГК РФ). Если же на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня, когда результат выполненной работы был принят или должен быть принят заказчиком, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота (п. 2 ст. 724 ГК РФ).

В отношении же договора строительного подряда установлены специальные правила: согласно п. 1 ст. 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон. При этом предельный срок обнаружения недостатков, согласно части второй ст. 756 ГК РФ, составляет пять лет. Другими словами, ГК РФ допускает, что в отношении результатов строительных работ гарантийный срок может быть установлен законом и, помимо того, устанавливает сроки обнаружения недостатков работ, которые не могут быть уменьшены соглашением сторон (постановление Президиума ВАС РФ от 16.01.2007 N 12354/06). Если недостатки работ обнаружены за пределами гарантийного срока, но в пределах пяти лет со дня принятия результата работ, заказчик должен доказать, что недостатки в работе появились до ее передачи ему или по причинам, возникшим до этого момента (п. 4 ст. 724 ГК РФ).

Если же подрядчик докажет, что обнаруженные в пределах гарантийного срока недостатки (дефекты) появились вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации объекта или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, то он не несет ответственности (п. 1, 2 ст. 755 ГК РФ) (постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.12.2002 N А56-19906/02).

Таким образом, гарантийный срок по договору строительного подряда устанавливается по соглашению сторон, однако истечение установленного договором гарантийного срока не лишает заказчика права на предъявление требований к подрядчику об устранении дефектов, обнаруженных в течение пятилетнего срока, установленного ст. 756 ГК РФ (постановление ФАС Московского округа от 11.07.2013 N Ф05-5739/13, постановление ФАС Московского округа от 20.11.2012 N Ф05-11762/12, постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.12.2010 N Ф07-11227/2010).

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Содержание

Покупка жилой недвижимости регулируется положениями ГК РФ, Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ». Эти нормы предписывают застройщику передавать покупателю объект недвижимости на предусмотренных договором условиях.

В тексте соглашения указывается стоимость, сроки передачи, характеристики объекта и гарантийные обязательства после сдачи дома. Данная статья поможет разобраться с ответственностью застройщика, установить гарантийный срок на квартиры и грамотно предъявить претензию в рамках договора долевого участия в строительстве.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с гарантийными обязательствами застройщика, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случайуникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

При непосредственной эксплуатации часто выявляются недочеты и недоделки — протекающая кровля, трещины и подтеки, плесень, изначально не функционирующее инженерное оборудование, явные строительные ляпы. Поводов для предъявления претензий достаточно.

Важно! Объем гарантийных обязательств в отношении объекта недвижимости прописан в ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. ».

Передаваемый дольщику объект обязан соответствовать условиям заключенного договора, предъявленного покупателю проекта, общим техническим нормам и градостроительным регламентам. Полная ответственность за качество и безопасность жилья лежит на застройщике.

Гарантия на квартиру в новостройке устанавливается в соответствии с Законом № 214-ФЗ, а при заключении договора участия в долевом строительстве стороны могут устанавливать увеличенную продолжительность гарантийных обязательств.

При оформлении акта сдачи готового объекта дольщику передается все оборудование и элементы обустройства квартиры. Это означает, что на окна квартиры в новостройке, а также на иные аналогичные элементы квартиры, будет распространяться единая гарантия – не менее трех лет. Данное правило не действует, если после приема готового объекта жильцы самостоятельно осуществили замену отдельных узлов благоустройства и технических элементов.

На что застройщик не дает гарантию?

Зона ответственности застройщика строго определена – это недоделки капитального характера. Отказ застройщика в гарантии может быть обусловлен следующими обстоятельствами:

  • естественный износ и снижение эксплуатационных характеристик, связанное с истечением расчетного срока использования;
  • несоблюдение правил эксплуатации помещений общего пользования и имущества;
  • пренебрежение правилами установки и использования сантехники и бытовых приборов;
  • выход из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых без претензий по акту приема-передачи, или поврежденных жильцами при эксплуатации;
  • аварийные ситуации, связанные с нарушением работы отопления, канализации, газо- и водопровода, вентиляции, водостоков, спровоцированные жильцами.

Важно! После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания. Если претензия распространяется ни на один из вышеприведенных пунктов, тогда обращаться придется именно к застройщику.

Гарантия на крышу от застройщика будет составлять не менее десяти лет, если иное не зафиксировано в условиях передаточного акта. Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.

Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?

Рассмотрим, может ли нормативный срок гарантии быть продлен или уменьшен в зависимости от отдельных элементов или узлов многоквартирного здания (например, сколько составляет гарантия на лифт после сдачи полностью готового объекта). В соответствии с п.5 ст.7 Закона № 214-ФЗ стандартный гарантийный срок на многоквартирные дома, построенные по договору долевого участия, составляет не менее пяти лет.

Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок.

Важно! Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования МКД не может быть менее трех лет. В состав данного оборудования входят лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты.

Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками. Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.

К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.

Как правильно предъявить претензию застройщику после сдачи дома?

Поскольку ответственность подрядчика после гарантийного срока может наступать только за надлежащее состояние несущих конструкций и узлов здания, все претензии по состоянию жилых помещений или общего имущества дома необходимо предъявить до истечения пятилетнего срока. Этот период времени исчисляется с момента передачи объекта недвижимости владельцу. Данный факт фиксируется подписанием акта приема-передачи готового жилого помещения. Подписывается он после получения на руки свидетельства о праве собственности. Принуждение к исполнению обязательств после сдачи дома строится по следующему алгоритму.

Обнаруженные в течение гарантийного срока претензии оформляются в письменном виде. В обращении необходимо указать характер недостатков и срок их устранения. В ряде случаев полностью устранить дефект не представляется возможным, для этого законом предусмотрена компенсация – соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов на устранение силами дольщика (п.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ).

Обращение необходимо вручить под роспись представителю застройщика, оставив второй экземпляр себе, или отправить почтой заказным письмом с уведомлением. Только в этом случае на руках останется документ, подтверждающий факт отправки претензии.

Важно! Срок рассмотрения и ответа на претензии регламентирован Законом о защите прав потребителей (до 10 дней) и ГК РФ (не более 30 дней). Но в тексте обращения лучше указать, в течение какого срока рассмотреть и дать ответ на обращение.

В большинстве случаев характер обращения тщательно проверяется – не попадает ли претензия под ответственность управляющей компании. Поэтому рекомендуется параллельно обратиться и туда. Имея на руках ответ из УК, подтверждающий принадлежность дефектов к недостаткам строительства, общаться с представителями застройщика будет проще.

Так как технологическое оборудование жилого дома передается в эксплуатацию управляющей компании, в ее обязанности будет входить текущее обслуживание и ремонт переданного имущества. При нарушении правил и порядка ремонтных работ, ответственность за недостатки может наступать именно у управляющей компании, если она не воспользовалась правом предъявить претензию по гарантии.

Кто несет гарантийные обязательства, если застройщик обанкротился (ликвидирован)? Ответ на этот вопрос будет зависеть от этапа строительства — если банкротство состоялось до ввода объекта в эксплуатацию, дольщикам придется оформлять права на объект незавершенного строительства. В этом случае дом придется достраивать с помощью другого подрядчика или строительной организации, который и установит гарантийный срок.

Если банкротство состоялось после передачи дома управляющей компании, претензии по гарантии будут удовлетворяться за счет компенсационных фондов саморегулируемых организаций и страхования гражданской ответственности членов СРО.

В случае, если граждане привлекали к постройке собственного частного дома подрядчиков, на строительные работы также может устанавливаться гарантийный срок для предъявления претензий по качеству. Гарантийный срок при строительстве частного дома не может быть менее одного года, а для отдельных видов работ — до пяти лет.

Грамотно составить претензию, отследить ее рассмотрение и добиться полного удовлетворения требований помогут опытные юристы. Мы рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов, чтобы гарантированно добиться справедливости в споре с застройщиком. Для этого позвоните по телефонам, указанным на нашем сайте, или заполните форму обратной связи.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Гарантия в строительстве.

ГАРАНТИЯ КАЧЕСТВА РАБОТ В ДОГОВОРЕ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Юридические аспекты договора

Нормы действующего законодательства определяют ответственность за качество работ, гарантию качества и сроки обнаружения ненадлежащего качества при исполнении договоров строительного подряда.

Суть гарантии определена в ст. 754 Гражданского кодекса. Она заключается в том, что Подрядчик несет ответственность перед Заказчиком за качество выполненных работ, предусмотренных в технической документации и обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких как производственная мощность предприятия.

В случае реконструкции здания или сооружения на Подрядчика возлагается ответственность и за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности объекта или его части.

Гарантия качества предоставляется Подрядчиком:

— на любые дефекты и недостатки, возникшие по причине недоброкачественного выполнения работ;

— плохой конструкции отдельного оборудования;

— неправильности его монтажа или применения недоброкачественных материалов.

Гарантия качества предоставляется как на объект в целом, так и на отдельные его части (ухудшающие, например, внешний вид объекта, вызывающие необходимость преждевременной замены отдельных частей объекта и т.д.); не только на существенные дефекты и недостатки в строительных работах, но и на незначительные дефекты и недостатки.

Причем все выявленные дефекты и недостатки Подрядчик должен устранить бесплатно и в разумный срок, а дефектные части, материалы и механизмы должны быть заменены новыми. Либо Заказчик может потребовать от Подрядчика соразмерного уменьшения установленной за работу цены либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, но только при условии, что данное право прямо предусмотрено договором строительного подряда.

Фрагмент документа. Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 723

Подрядчик в соответствии с правилами о распределении риска несет ответственность за определенные недостатки в результате работы, допущенные не только по его вине, но и вследствие случая.

Заказчик берет ответственность на себя

В договоре строительного подряда стороны могут предусмотреть, что Заказчик принимает на себя не только последствия обнаружения определенных недостатков переданной работы, но и ответственность за определенные недостатки в работе, образовавшиеся по вине Подрядчика (умышленно или неосторожно).

Однако Подрядчик, чья виновность или бездействие установлены, все равно будет нести ответственность за ненадлежащее качество результата работы, а освобождение от ответственности в этом случае будет признано ничтожным. Но если эта запись есть в договоре, то на Заказчике лежит обязанность доказать вину Подрядчика на основании п. 4 ст. 723 Гражданского кодекса.

Немаловажное значение имеет не только порядок и сроки предоставления гарантии качества, но и сроки обнаружения скрытых недостатков в построенных объектах. Согласно нормам ст. 722 Гражданского кодекса результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве. Кроме того, гарантия качества результата работы, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все составляющие результата работы. Хотя в любом случае эти дефекты должны быть обнаружены до истечения гарантийного срока.

Срок гарантии

Продолжительность срока гарантии определяется сторонами в договоре, но этот срок не может быть меньше гарантийного срока, определяемого на основании законодательства (п. 1 ст. 755 ГК РФ). Так, гарантийный срок равен 12 месяцам со дня приемки объекта (п. 10 Постановления Правительства РФ от 14.08.1993 N 812 «Об утверждении основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации»).

Но в других случаях могут быть установлены и иные сроки. Гражданский кодекс установил предельный срок для обнаружения недостатков по качеству, который составляет 5 лет (ст. 756 ГК РФ). При применении предельного срока гарантии качества строительных работ законодатель использует понятия «гарантийный срок» и «срок для обнаружения недостатков результата работы». Различие между ними четко приведено в ст. 724 Гражданского кодекса. А вот применительно к недостаткам, обнаруженным по истечении срока гарантии, но в пределах пятилетнего срока, действуют иные правила, касающиеся, в частности, бремени доказывания и исчисления сроков.

Обратите внимание: если в договоре строительного подряда Заказчик при сообщении Подрядчику о недостатках результатов выполненных работ не установит срок для их безвозмездного устранения, то суд может это расценить как отказ Заказчика от данного права.

Заказчик обязан заявить Подрядчику об обнаруженных в течение гарантийного срока недостатках в разумный срок (п. 4 ст. 755 ГК РФ). Разумный срок определяется как срок исковой давности для требований в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, и составляет один год. А в связи с ненадлежащим качеством работы по зданиям и сооружениям определяется по правилам ст. 196 Гражданского кодекса, т.е. равен трем годам. Данная норма закреплена в п. 1 ст. 725 Гражданского кодекса РФ.

Освобождение от ответственности

В некоторых случаях Подрядчик может быть освобожден от ответственности за качество выполненных строительных работ, но только тогда, когда докажет, что недостатки возникли вследствие:

— нормального износа объекта и его частей (в случае если сторонами в договоре строительного подряда являются юридические и (или) приравненные к ним лица, следует исходить из действующих норм амортизации);

— неправильной эксплуатации объекта;

— неправильной инструкции по эксплуатации объекта, разработанной Заказчиком лично или привлеченными им третьими лицами;

— ненадлежащего ремонта объекта, произведенного Заказчиком лично или привлеченными им третьими лицами.

Гарантийный депозит

Иногда для обеспечения гарантии качества работ, устранения замечаний, дефектов, недоделок и т.д. Заказчик удерживает из выплат Подрядчику так называемый гарантийный депозит (в процентном отношении или в виде фиксированной суммы по отношению к стоимости договора) при наступлении гарантийного случая.

Как документально оформить недостатки в работе

Наступление гарантийного случая по своей сути является браком. Браком считаются продукция, полуфабрикаты (узлы, детали) и работы, которые по качеству не соответствуют установленным стандартам или техническим условиям, следовательно, их нельзя использовать по прямому назначению или же они нуждаются в исправлении недостатков.

Сдача работ Заказчику Подрядчиком оформляется актом по форме N КС-2 «Акт о приемке выполненных работ». На его основании составляется Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3). Она предназначена для расчетов за выполненные работы (Указанные бланки утверждены Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100. Данным Постановлением определен и порядок их заполнения).

Выявленный брак при строительных работах в данных актах не отражается. Здесь необходимо показать весь объем выполненных работ (реализации). А на затраты по устранению брака при некачественном выполнении строительно-монтажных работ следует составить отдельный акт. Унифицированной формы такого акта нет, поэтому организация может разработать его самостоятельно и обязательно утвердить в качестве приложения к учетной политике (см. пример 1).

Пример 1.

г.Москва________________________________15 января 2007 г.

Заказчик ЗАО «Луна», в лице главного инженера Сидорова Е.Н., и Подрядчик ООО «Строитель», в лице начальника участка Петрова М.Ф., составили настоящий Акт о том, что в результате эксплуатации объекта — кафе «Березка», договор N 092 от 14.11.2004, дата ввода в эксплуатацию 28 декабря 2006 г.,

Заказчиком выявлены следующие неисправности:

— падение кирпичей с выступов (пространство перед зданием ограждено лентами);

— вышел из строя компрессор и электронный модуль наружного блока.

— плохо закрепленные кирпичные выступы (декоративный элемент фасада);

— неисправности испарителя и конденсатора внутреннего и наружного блоков.

— заменить кирпичную кладку фасада;

— заменить оборудование, т.к. ремонт кондиционера McQuay MLC 040CR не рентабелен и соизмерим со стоимостью нового кондиционера. Обнаруженная неисправность является гарантийным случаем и подлежит исправлению за счет Подрядчика.

Настоящий Акт составлен в 2-х (двух) экземплярах, один из которых находится у Подрядчика, второй — у Заказчика.

Представитель Подрядчика:———— Е.Н. Сидоров

Представитель Заказчика:———— М.Ф. Петров

ПечатьООО»Строитель»__________________________Печать ЗАО «Луна»

К акту о браке составляется расчет затрат по исправлению брака. Заказчик имеет право осуществлять контроль над качеством использованных материалов, полуфабрикатов при переделке работ в связи с обнаруженным браком. На основании акта дефектации и расчета затрат по исправлению брака определяются окончательные потери от брака, которые считаются по формуле: ПБ = ЗТ — ВР + МР, где ПБ — потери от брака; ЗТ — затраты по исправлению брака; ВР — сумма возмещаемых расходов виновными лицами; МР — материальные ресурсы, оприходованные после разборки конструктивных элементов. Так как брак в строительстве возникает в том числе в случае поставки Подрядчику некачественных материалов, полуфабрикатов, то, помимо акта, Заказчик передает Подрядчику и претензионное письмо. Действующим законодательством форма претензионного письма также не утверждена, поэтому ее следует разработать самостоятельно и утвердить в качестве приложения к учетной политике (см. пример 2). Рекомендуем в претензионном письме указать: — номер и дату договора строительного подряда, в рамках которого оформляется претензия; — предмет претензии и требования Заказчика; — допущенные Подрядчиком нарушения договорных обязательств и доказательства его вины со ссылками на положения заключенного между сторонами договора строительного подряда, а также со ссылкой на нормы законодательства, которые нарушил Подрядчик; — сумма претензии и ее обоснованный расчет; — перечень прилагаемых к претензии подлинных документов, или должным образом заверенные копии, или выписки из них и другие сведения и доказательства, необходимые для удовлетворения претензии Подрядчиком. Подрядчик в свою очередь выставляет претензионное письмо своему Поставщику за поставленные некачественные материалы, полуфабрикаты (см. пример 3). Заказчик должен составить претензию в письменной форме. Если он этого не сделает, то Поставщик может отказать Заказчику в ее рассмотрении. Подрядчик обязан рассмотреть претензию и сообщить Заказчику о результатах ее рассмотрения также в письменной форме в течение одного месяца со дня получения, если иной срок не установлен договором строительного подряда или нормами действующего законодательства. В случае если Подрядчик запросит дополнительные документы, помимо приложенных к претензии, Заказчик обязан их предоставить.

Пример 2. Руководству ООО «Кондиционирование»

г. Москва, ул. Третьяковская,

д. 20/1 р/с 40702810100000005354 в Тверском Отделении Сбербанка России ОАО г. Москва

г. Москва, ул. Нелидовская,

д. 10 р/с 40702810100000000435 в Тверском Отделении Сбербанка России ОАО г. Москва

г. Москва 16 января 2007 г. ООО «Кондиционирование» по договору N 092 от 12.12.2005 изготовило в 2006 г. для ООО «Строитель» кондиционер McQuay MLC 040CR, заводской номер А759-м, последний был установлен в помещении кафе «Березка» 01.08.2006, дата ввода в эксплуатацию — 29.12.2006. Стоимость кондиционера составляет 38 000 (Тридцать восемь тысяч) руб. 00 коп., в т.ч. НДС 18% — 5796,61 (Пять тысяч семьсот девяносто шесть руб. 61 коп.). С момента ввода в эксплуатацию кондиционер отработал меньше двух недель. 10 января 2007 г. выявился дефект. Изделие «Кондиционер McQuay MLC 040CR» вышло из строя не по вине владельца, что подтверждается Дефектационным актом от 15 января 2007 г., копия которого прилагается.

Принимая во внимание, что:

а) кондиционер McQuay MLC 040CR вышел из строя в период гарантийного срока службы; б) эксплуатация кондиционера McQuay MLC с момента ввода в эксплуатацию до момента выхода из строя осуществлялась в полном соответствии с инструкцией по эксплуатации;

в) ремонт кондиционера McQuay MLC 040CR не рентабелен и соизмерим со стоимостью нового кондиционера, просим произвести замену оборудования за счет ООО «Кондиционирование» не позднее 30 января 2007 г. (В случае исправления дефекта силами ООО «Строитель» в этом пункте должно быть записано:

«Распорядиться перечислить не позднее «__» _________ 20__ г. ООО «Строитель» на расчетный счет N (банковские реквизиты) _______ рублей в возмещение расходов по устранению дефекта».) В случае непринятия мер по устранению дефекта дело будет передано в арбитражный суд г. Москвы для принудительного взыскания с отнесением расходов по ведению дела за счет поставщика. Основание — п. 2 ст. 475 ГК РФ. ——————————— А в случае устранения дефекта силами покупателя должно быть написано: «и непоступления денежных средств к указанному сроку».

1. Акт дефектации.

2. Копия накладной N 1234 от 31.07.2006, полученной от ООО «Кондиционирование».

3. Копия счета-фактуры N 1234 от 31.07.2006, полученной от ООО «Кондиционирование». Генеральный директор подпись А.К. Зарипов Главный бухгалтер подпись Н.Н. Кирова.

Гарантийные сроки в строительстве

Как определяются гарантийные сроки по объектам строительства или отдельным видам строительных работ и можно ли руководствоваться правилами п. 8 гл. 72 Справочного пособия заказчика-застройщика 1983 г., составленного группой авторов под руководством С.Н. Шелехова? Как заказчику-застройщику доказать свою невиновность при выявлении строительных дефектов в течение гарантийного срока?

Гарантийные обязательства заказчика-застройщика во время и после строительства многоквартирного дома возникают с подрядчиком и дольщиком. При этом в первом случае они регулируются Гражданским кодексом РФ, а во втором – помимо ГК РФ также положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон N 214-ФЗ).

Согласно данным нормативно-правовым актам требования о безвозмездном устранении выявленных существенных недостатков качества результата строительных работ (объекта долевого строительства) предъявляются в течение гарантийного срока.

Гарантийные сроки могут быть различными в зависимости от вида и результата строительных работ, но в любом случае они определяются законом либо условиями договора. Например, гарантийный срок на объект долевого строительства устанавливается договором, но в то же время он не должен быть менее пяти лет со дня передачи объекта дольщику (ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

При строительном подряде, напротив, в ст. 756 ГК РФ указан максимальный пятилетний срок с момента передачи заказчику результата строительных работ, который применяется в том случае, если договором или законом не установлено иное (статьи 724, 756 ГК РФ).

К сожалению, в законодательстве отсутствует какой-либо перечень гарантийных сроков на виды (результаты) строительных работ, выполненные подрядчиком. Поэтому в интересах заказчика-застройщика указать их в договоре подряда.

Теперь по вопросу применения Справочного пособия заказчика-застройщика 1983 г., упомянутого в вопросе. Порядок контроля устранения недостатков и гарантийные сроки на отдельные виды строительных работ определяет п. 8 гл. 72 указанного пособия, который дублирует положения п. 35 Правил о договорах подряда на капитальное строительство, утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 26.12.86 N 1550 (далее – Правила).

В настоящее время Правила не действуют в связи с вступлением в силу Основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов федеральных государственных нужд в Российской Федерации, установленных Постановлением Правительства РФ от 14.08.93 N 812.

По своей сути Справочное пособие представляет собой рекомендации, которые не относятся к нормативно-правовым актам и в случае возникновения спора не будут приняты судом во внимание.

Если заказчик-застройщик хочет применять в своей деятельности гарантийные сроки, указанные в п. 8 гл. 72 Справочного пособия и п. 35 Правил, то в этом случае их положения желательно включить в договор подряда.

Что касается претензий по качеству объекта строительства (результата работ), предъявляемых в течение гарантийного срока, то необходимо отметить одну особенность в отношении ответственности подрядчика и заказчика-застройщика по гарантийным обязательствам.

Независимо от того, законом или договором установлен гарантийный срок на результат строительных работ, положения Гражданского кодекса РФ предусматривают в определенных случаях освобождение подрядчика от ответственности перед заказчиком-застройщиком за недостатки/дефекты, выявленные в пределах гарантийного срока. В пункте 2 ст. 755 ГК РФ указаны основания освобождения от ответственности, в частности если недостатки возникли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильной инструкции по его эксплуатации, разработанной самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами. При этом обязанность доказывания своей невиновности возложена на подрядчика, а доказательствами будут являться результаты экспертизы, проведенной организацией, имеющей соответствующую лицензию.

Такой вывод подтверждается и имеющейся по данному вопросу судебной практикой, в частности постановлениями Президиума ВАС РФ от 16.01.2007 N 12354/06; ФАС Северо-Западного округа от 08.10.2007 по делу N А26-4518/2006-110, от 03.10.2002 N А56-11214/01.

В отношениях с дольщиком предусмотрены такие же условия освобождения заказчика-застройщика от ответственности с обязанностью доказать отсутствие своей вины (п. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ). В свое оправдание заказчик-застройщик также может представить результаты экспертизы, что согласуется с позицией арбитражных судов (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.06.2003 по делу N А19-2789/00-13-25-Ф02-1619/03- С2; ФАС Западно-Сибирского округа от 05.05.2005 по делу N Ф04-2438/2005 (10532-А70-30)).

Гарантия на монтажные и строительные работы по закону

Строительство любого объекта требует качественного подхода к исполняемым обязанностям. Именно поэтому основным вопросом, который возникает у заказчика — это гарантии. Каждому хочется, чтобы построенный дом, гараж или любой другой объект служили максимально долго. Это же относится и к проведению ремонта. Именно поэтому вопрос о гарантиях становится актуальным. Для того, чтобы разъяснить основные моменты в гарантийном аспекте, следует обратиться к законодательным актам.

Срок гарантии на строительные работы по закону

Гарантия на строительные работы по Гражданскому кодексу предписывается статьями 722 и 755. Они указывают на следующие аспекты:

  • наличие гарантийного срока ремонта (подробности — здесь) подразумевает, что объект на все его время сохраняет предписанные нормы качества;
  • если заключенный договор не подразумевает иное положение, то требования к качеству распространяются на весь объект в целом;
  • нормы качества достигаются и гарантируются подрядчиком, на него же возлагается ответственность за все производственные неполадки;
  • об обнаруженных недостатках заказчик должен сообщить в разумные сроки, при этом срок гарантии продлевается на тот период, пока не будут устранены дефекты (здесь обычно пишется претензия застройщику на устранение недостатков по гарантийному сроку.).

Сроки гарантийного обслуживания на строительные работы должны быть предусмотрены заключенным между заказчиком и строительным подрядом договором. Если такого документа не имеется, или данные положения не включены в его содержание, необходимо обратиться к статье 724 ГК РФ:

  • обо всех обнаруженных недостатках заказчик должен сообщить исполнителю в разумный период, но не позднее двух лет;
  • имеется право предъявить данные требования на протяжении всего гарантийного периода, если таковой предусмотрен договором;
  • если не предусмотрено иное положение, то отсчет ведется с того момента, когда объект был принят заказчиком.

Однако положения данной статьи носят общий характер. В отношении строительных работ следует обратиться к статье 756. Закон предписывает, что гарантийные сроки, указанные выше, вместо двух лет продлеваются до пяти.

Сроки гарантии на ремонтно-строительные работы по нормативным документам

Положения ГК РФ предписывают, что срок гарантии на ремонтно-строительные работы по нормативным документам имеет не меньшую юридическую силу, чем закон. То есть, если в договоре указаны соответствующие рамки, то в первую очередь следует придерживаться данных нормативов.

При этом предписывается, что если гарантийный период на ремонтные или строительные работы по договору составляет меньшее время, чем два и пять лет соответственно — то обращаться следует к нормам Гражданского кодекса. Если же указывается больший отрезок времени, то положение такого нормативного документа имеет больший приоритет.

То есть в обоих случаях закон исходит из интересов заказчика. Соответствующие сроки в два и пять лет — это тот минимум, на который может рассчитывать потребитель.

Гарантии на виды строительных работ

Гарантии на определенные виды строительных или ремонтных работ устанавливаются в зависимости от их сложности. Учитываются также и эксплуатационные характеристики. Однако установленный законом минимум для ремонта в 24 месяца и для строительства в 60 месяцев не может быть уменьшен. То есть, если был произведен ремонт, договор заключен не был, а на словах подрядчик гарантирует только год отличной службы — заказчик все равно сможет обратиться за устранением дефектов в течение двух лет.

Однако необходимо понимать, что обнаруженный недостаток должен носить производственный характер. Если он произошел вследствие износа при нормальной эксплуатации, из-за неправильного обращения со стороны заказчика или других нарушений — исполнитель вправе отказать в гарантийном обслуживании.

В этой ситуации может понадобиться проведение независимой экспертизы, нередко и за счет заказчика. Если она выявит качественные дефекты в строительстве или ремонте, то по закону ответственность за их устранение ляжет на исполнителя. В этом случае заказчик также может потребовать возмещение ущерба, если он был. Оплата услуг эксперта производится в данной ситуации за счет подрядчика.

Гарантийное письмо о выполнении строительных работ по гарантии

Гарантийное письмо о выполнении обязательств по договору о строительных работах является необязательным нормативным документом. В нем указываются сроки выполнения и в случае их несоответствия договорным, оговариваются причины данной ситуации.
Такое письмо направляется заказчику как по инициативе подрядчика, так и по запросу. То есть, если со стороны первого был подан документ на предоставление информации по строительным работам и срокам гарантии, то составляется такой образец гарантийного письма.

Следует учитывать, что представленная в нем информация по закону является правовой. Она может быть использована как свидетельский документ обеими сторонами. А потому наличие такого письма о выполнении строительных работ по гарантии свидетельствует о добросовестности и ответственности исполнителя.

Еще по теме:

  • Бухпроводки по претензиям Учет расчетов по претензиям на счете 76.2 (с примерами) 76 счет бухгалтерского учета «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» имеет несколько субсчетов, на каждом из которых происходит учет определенных операций. На субсчете 1 учитывается имущественное и личное страхование, подробно […]
  • Стаж неопл НЕОПЛ в персонифицированном учете Актуально на: 20 октября 2016 г. Как известно, в персонифицированных сведениях, представляемых в ПФР в рамках РСВ-1 (утв. Постановлением Правления ПФР от 16.01.2014 № 2п), страхователь помимо прочего указывает информацию о стаже застрахованного лица в […]
  • Выплаты при выходе на пенсию военнослужащим Выплаты за болезнь, полученную в период службы Более 1000 военнослужащих и членов их семей получили ответы от военного юриста медиа группы Mil.Press. Если ваш вопрос связан с денежным довольствием, пенсионным обеспечением, жилищной проблемой или увольнением со службы, выберите нужную […]
  • Кбк по уплате налогов в 2018 году КБК 2018-2019 Содержание С 30 ноября 2016 года заплатить налоги за организацию сможет "иное лицо"(т.е. кто угодно). Но при этом - это лицо не может требовать возврат уплаченных сумм. Спецрежимы Для платежей: Налог УСН(упрощенка): КБК УСН доходы - 182 1 05 01011 01 1000 110, КБК УСН […]
  • Заявление о земельном споре Заявление о земельном споре Образцы документов. Образцы договоров, контрактов, приказов, соглашений. Далее--> Образцы заявлений. Образцы заявлений, обращений, исков, резюме. Далее--> Образцы для налоговой. Образцы деклараций, форм отчетности. Далее--> Образцы для жизни. […]
  • Правила заполнения рсв-1 строка 207 Как заполнить строку 030 раздела 1 расчета по страховым взносам? Как верно заполнить строку 030 раздела 1 расчета по страховым взносам ? Это сумма за 3 месяца, или нарастающим итогом с начала года?Я была уверена, что нарастающим итогом, т.к. расчетным (отчетным) периодом согласно НК […]
  • Федик прокурор Прокурор Днепропетровской области Роман Федик за $ 400 000 взятки освобождает из СИЗО чиновника-коррупционера (ДОКУМЕНТЫ) Днепропетровской области Роман Федик получил взятку в размере четырехсот тысяч долларов США за освобождение из-под стражи Владимира Зарицкого – бывшего заместителя […]
  • Приказ о прекращении т 1 Приказ об увольнении работника. Форма Т-8 Упростите работу с документами! Онлайн-сервис для автоматического заполнения документов Узнать больше >> Автоматическое заполнение типовых форм документов Печать документов с изображением подписи и печати Фирменные бланки с вашим логотипом […]