Договор долевого строительства неустойка

Содержание страницы:

Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Застройщик должен уплатить гражданину — участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):

1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта;

2) при нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением входящего в его состав технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее пяти лет.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование в составе объекта долевого строительства устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее трех лет ( ч. 5 , 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Размер неустойки (пени)

Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени), если нарушение срока произошло из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 30.10.2017 составляет 8,25% ( Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 27.10.2017).

Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства составляет 1% от (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

  • стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо
  • стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Неустойка (пени) может быть взыскана как в судебном, так и в досудебном порядке. При этом процедура досудебного урегулирования спора не является обязательной, однако может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд.

Порядок досудебного взыскания неустойки

Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в досудебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте предложение застройщику о добровольной уплате неустойки

Целесообразно направить такое предложение в письменной форме. Рассчитайте и укажите сумму неустойки (пени).

Кроме того, застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства (ст. 10 Закона N 214-ФЗ). О сумме причиненных убытков можно также указать в обращении к застройщику.

Если застройщик добровольно не уплатит неустойку в указанный в предложении срок, то дольщик будет вынужден обратиться за защитой своих прав в суд, что повлечет за собой дополнительные судебные расходы (госпошлину, расходы на оплату услуг адвоката и т.д.), которые могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения иска ( ч. 1 ст. 98 , ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2 , 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Шаг 2. Подготовьте подтверждающие документы и передайте их застройщику вместе с предложением

К предложению об уплате неустойки рекомендуем приложить копии договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве.

Рекомендуем отправить предложение с пакетом вышеуказанных документов ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения для возможного последующего предъявления подтверждающих документов в суд или отвезти лично в офис застройщика и сдать под отметку о принятии.

Если в течение указанного в предложении срока денежные средства не поступили на счет дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.

Порядок судебного взыскания неустойки

Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте исковое заявление и документы к нему

Исковое заявление по сути будет содержать те же требования, что и предложение о добровольной уплате застройщиком неустойки (пеней). К ним может добавиться также требование о возмещении морального вреда (ч. 9 ст. 4 Закона N 218-ФЗ; ст. ст. 15, 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1).

В исковом заявлении должны быть указаны (ст. 131 ГПК РФ): наименование суда, в который подается заявление; наименование истца, его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем; наименование ответчика, его место нахождения; указание на нарушение прав истца и его требования; обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства; цена иска (размер взыскиваемой суммы и ее расчет); перечень прилагаемых к заявлению документов.

Помимо документов, которые указаны выше в шаге 2, к исковому заявлению также можно приложить предложение, ранее направленное застройщику с уведомлением о вручении, почтовой квитанцией и описью вложения, ответ застройщика (если имеется), расчет неустойки и квитанцию об уплате госпошлины, если она подлежит уплате (ст. 132 ГПК РФ).

Истец по данному иску может быть освобожден от уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1 млн руб. В случае превышения данной суммы подлежит уплате госпошлина в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб. ( пп. 4 п. 2 , п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).

Шаг 2. Подайте исковое заявление в суд и примите участие в судебном процессе

Подавать исковое заявление необходимо в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания) либо по месту заключения или месту исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то обращаться следует в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23, ст. 28, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ; п. 2 ст. 17 Закона N 2300-1).

Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 26 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, а в случае представления ваших интересов в суде — нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ). Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления N 1).

Шаг 3. Возбудите исполнительное производство

После вступления решения суда в законную силу получите исполнительный лист (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ).

Подайте заявление о возбуждении исполнительного производства и исполнительный лист в районный отдел службы судебных приставов либо самостоятельно обратитесь с исполнительным листом в банк, где у должника открыт расчетный счет (ч. 1 ст. 8, п. 1 ч. 1 ст. 12 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Договор долевого строительства неустойка

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
  • Неустойка по договору долевого участия в строительстве

Неустойка за просрочку передачи квартиры по договору долевого строительства
Мы – дольщики, приобретающие жилье по договору долевого строительства для своих личных нужд, являемся потребителями и должен применяться закон о защите прав потребителей.
Означает ли это, что мы вправе за нарушение сроков строительства застройщиком требовать неустойку в 3% от цены договора за каждый день просрочки

Может ли размер неустойки по договору долевого строительства быть меньше указанного в законе?
Может ли договор об участии в долевом строительстве содержать условие, в соответствии с которым, размер неустойки за просрочку застройщика существенно меньше указанного в статье 6 закона?

Как считать период просрочки застройщика для взыскания неустойки при отказе подписать акт?
Застройщик своевременно не исполнил обязательства по передаче квартиры по договору долевого участия в строительстве. Как определяется период просрочки застройщика для целей взыскания неустойки в случае, когда акт приема-передачи долгое время не подписывался дольщиком по причине выявленных дефектов квартиры в построенном доме?

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве и взыскать с застройщика неустойку?
Застройщик нарушил срок передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве. Можно ли взыскать с застройщика неустойку при расторжении договора долевого участия в строительстве в судебном порядке?

Недостатки квартиры и обязанность застройщика их устранить или возместить расходы
Во исполнение обязательств по договору о долевом участии в строительстве застройщик передал дольщику квартиру. Однако были выявлены недостатки (в период гарантийного срока), впоследствии устраненные самим дольщиком (за его счет).
Вправе ли в данном случае дольщик требовать возмещения затрат на устранение недостатков квартиры и неустойки на нарушение требований потребителя?

СНИЖЕНИЕ СУДОМ РАЗМЕРА НЕУСТОЙКИ

Уменьшение судом размера неустойки за просрочку передачи застройщиком квартиры
Вправе ли суд уменьшить законную неустойку за просрочку исполнения обязательств застройщика по передаче квартиры по договору участия в долевом строительстве жилья? Должен ли суд обосновать снижение неустойки?

Примеры снижения неустойки за просрочку передачи квартиры по договору долевого строительства
В каком случае у суда имеются основания для снижения неустойки, подлежащей взысканию с застройщика за нарушение сроков передачи жилья по договору участия в долевом строительстве?

Снижение судом размера неустойки за просрочку застройщика по основанию «неблагоприятные последствия для третьих лиц»
Правомерен ли довод застройщика в суде о том, что если суд взыщет неустойку в полном объеме, то наступят неблагоприятные последствия для третьих лиц, т.е. других дольщиков, точно также ожидающих передачи квартир по таким же договорам участия в долевом строительстве?

Может ли застройщик быть освобожден от уплаты неустойки за нарушение срока передачи квартиры?
Представитель застройщика утверждает, что основанием для освобождения от уплаты законной неустойки за нарушение срока передачи нам квартиры по договора об участии в долевом строительстве является отсутствии вины в допущении такой просрочки. Вина лежит на субподрядчике, который своевременно не выполнил ряд работ, из-за чего дом и не был вовремя сдан в эксплуатацию.

См. также ранее опубликованные материалы по теме «взыскание неустойки по договору об участии в долевом строительстве»:

Александр Отрохов, Правовой центр «Логос» (г. Омск), 11.03.2014г.
Все виды юридических услуг

Договор долевого участия: плюсы и минусы, расторжение и взыскание неустойки

Договор долевого участия (ДДУ) надежно защищает граждан, которые хотят обзавестись собственным жильем в новостройке. Но и он не является идеальным для безопасности дольщиков, имеет свои плюсы и минусы. Что касается возврата неустойки, в этом случае особенно рекомендуется профессиональная юридическая помощь.

Плюсы и минусы ДДУ

Договор долевого участия имеет ряд неоспоримых плюсов, а именно:

  1. Стоимость квартир по ДДУ, как правило, ниже, чем квартир в уже построенных домах.
  2. Вы въезжаете в совершенно новую квартиру, где до Вас никто не жил.
  3. Договор регистрируется в росреестре, в нем прописывается срок окончания строительства. Исключается повторная продажа вашей квартиры, так как договор уже зарегистрирован.
  4. В случае просрочки, Вы имеете право получить неустойку с застройщика, размер которой, как правило, исчисляется в сотнях тысяч рублей.

Если заключен договор долевой, строительство должно выполняться в строго оговоренные сроки. Если это условие нарушается, законодатель предусмотрел систему штрафов для компании-застройщика. Кроме того, такой вид соглашения исключает возможность менять в одностороннем порядке оговоренные при подписании суммы.

К отрицательным сторонам ДДУ можно отнести:

  1. Может возникнуть просрочка строительства. Иногда просрочка составляет 1-2 месяца, а иногда несколько лет.
  2. Невозможно вернуть вложенные средства, если застройщик прошел процедуру банкротства.
  3. При нарушении условий соглашении и возврате денег, вложенных ранее в строительство, их оказывается недостаточно для покупки аналогичного жилья. Со временем жилье дорожает, а деньги обесцениваются.
  4. Застройщик имеет право в одностороннем порядке изменить проектную декларацию.

Важно знать! ДДУ оформляется не на готовый объект недвижимости, а на объект будущего строительства, включая и обещанную инфраструктуру. Впоследствии застройщик меняет проектную декларацию, как правило, ухудшая первоначальные условия.

На что обратить внимание при заключении ДДУ?

При всех положительных моментах, которые содержит договор долевого участия в строительстве, необходимо знать, что при его заключении многие дольщики были обмануты. То есть, заключение ДДУ не является самодостаточным условием, выполнение которого снимает все риски. Необходимо обращать внимание и на другие факторы, а именно:

  1. Степень готовности постройки
  2. Наличие аккредитации в банковских учреждениях.
  3. Репутация застройщика.
  4. Привлекательность объекта недвижимости с инвестиционной точки зрения.
  5. Наличия пакета документов для юридической проверки новостройки.

Обязательно проверяйте наличие долгов застройщика на сайте судебных приставов, а также наличие судебных дел в арбитражном суде и судах общей юрисдикции!

О том, как проверить застройщика на платежеспособность, читайте в этой статье.

Чем больше банков аккредитуют застройщика, тем выше степень доверия к нему и его надежность. Отсутствие такой аккредитации или если числится лишь один малоизвестный банк, является серьезным поводом для перепроверки.

При проверке репутации необходимо обращать внимание:

  1. На количество уже сданных в эксплуатацию объектов.
  2. Стоит ли за застройщиком какая-то известная и надежная строительная компания.
  3. Кто является собственником юридического лица.

Инвестиционная привлекательность объекта строительства является субъективным параметром. Обращать внимание следует на район, где возводится дом, близлежащие строения, наличие поблизости парковой зоны, школ, детских садов, хороших дорог. Все это прибавляет уверенности, что строительство дома закончится в сроки. В противном случае может оказаться, что проект является очередным долгостроем, покупатели неохотно вкладывают в него деньги.

Наконец, немаловажен и макроэкономический фактор. Кризисные явления негативно сказываются на строительстве, недвижимость покупается хуже, цены на нее падают, строительные работы приостанавливаются на неопределенные сроки.

Расторжение ДДУ

Закон от 30 декабря 2014 года №214 ФЗ предусматривает основания, позволяющие дольщику отказаться от объекта строительства. Например, он может это сделать в одностороннем порядке в таких случаях:

  1. Сдача объекта недвижимости просрочена на 2 месяца и более.
  2. Выявлены существенные недостатки жилья, которые не позволяют использовать его по назначению, застройщику был предоставлен срок для исправления, но он в него не вложился.
  3. Строительные работы изначально проводились с нарушениями принятых стандартов и условий ДДУ.
  4. Прекратилось поручительство, используемое застройщиком в качестве обеспечения своих обязательств перед дольщиками, и его не удалось возобновить в течение 15 дней.

В других случаях дольщику придется обращаться в суд для расторжения ДДУ, если у него есть такие основания:

  1. Строительные работы прекращены, становится очевидно, что в указанные в договоре сроки застройщик не вложится.
  2. В проектную документацию внесены существенные изменения.
  3. В здании изменилось предназначение общего имущества.

Во всех этих ситуациях только суд принимает окончательное решение о прекращении у дольщика обязательств по договору. Все внесенные по договору долевого участия деньги выплачиваются застройщиком в течение 20 дней после того, как договор долевого участия разорван. Законодатель учитывает и тот факт, что деньги использовались для получения коммерческой выгоды. Поэтому на эту сумму, которая возвращается дольщику, насчитываются проценты в размере от одной до двух трехсотых ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Подробнее про расторжение договора долевого участия читайте в этой статье.

Взыскание неустойки по ДДУ

Неустойка по договору долевого участия взыскивается, если нарушены сроки передачи жилья в пользование дольщика. Обычно сроки сдачи сдвигаются на полгода-год. Если стоимость квартиры составляет 4 млн рублей, неустойка ДДУ составляет около 80 тыс. рублей за каждый месяц просрочки.

Почему нужна помощь профессионалов?

Каким бы гладким ни выглядел процесс на бумаге, есть ли основание для расторжения договора в одностороннем порядке или придется обращаться в суд, застройщик будет активно отстаивать свою позицию. К этому необходимо быть готовым, когда рассматривается неустойка ДДУ, взыскание вложенных средств и так далее.

Дольщику сложно самостоятельно проводить взыскание с застройщика неустойки по следующим причинам:

  1. Недостаточно знаний в сфере права, нет навыков отстаивания своей позиции в суде.
  2. Отсутствие умения грамотно вести претензионную работу.
  3. Судьи нередко занижают размер неустойки.

Юридическая компания «Бархатов и партнеры» предлагает эффективную помощь в спорах с застройщиками. Пять причин, по которым необходимо обращаться к нашим юристам:

  1. Мы специализируемся только на спорах с застройщиками, совершенствуем свои навыки исключительно в этом направлении.
  2. В нашем активе свыше 700 выигранных споров.
  3. Нам удалось вернуть дольщикам свыше 200 млн рублей.
  4. Наши юристы владеют быстрыми механизмами исполнения судебного решения.
  5. Наконец, мы берем деньги с клиентов только после получения ими неустойки.

Мы учли пожелания наших клиентов, поэтому работаем по удобному для них графику. В юридическую компанию «Бархатов и партнеры» можно обращаться не только в будние дни и в дневное время, но и по вечерам, а также в выходные дни.

Звоните нам прямо сейчас! В спорах с застройщиками у вас будет надежная защита и мощные аргументы.

Калькулятор неустойки по 214-ФЗ ДДУ 2018

Посчитать неустойку вы можете самостоятельно, используя наш калькулятор неустойки по дду :

Калькулятор процентов при расторжении ДДУ здесь

Взыскиваем неустойку — оплата по факту! (Более 3000 выигранных дел — посмотреть здесь)

Выкупаем неустойку по 214-ФЗ по ДДУ! (только по платежеспособным застройщикам)

Проверить платежеспособность можно здесь

Самостоятельный расчет неустойки по дду:

В соответствии со ст.6, 214-ФЗ от 20.12.2004 г.: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Формула расчета калькулятора неустойки по 214 фз:

В соответствии с Указанием Банка России «О размере ставки рефинансирования Банка России» ставка рефинансирования ЦБ РФ с 15 декабря 2017 г. составляет 7,75 %. Актуальную ставку рефинансирование можно посмотреть здесь.

1/300 ставки рефинансирования — 7,5/300=

Двойной размер Ставки составляет -7.5/150=

Начало периода просрочки

Просрочка считается со дня, следующего за датой передачи квартиры, предусмотренной вашим Договором долевого участия (к примеру: «Застройщик обязан передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства в срок до 01.01. 2017 г.»).

Следовательно, начало периода просрочки необходимо считать с 02.01.2017 г.

Иногда проблематично определить дату, когда Застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства, если она не прописывается однозначно в договоре. Это делается намерено, чтобы вам отказали во взыскании неустойки. К примеру, в договоре может быть следующее описание даты передачи квартиры дольщику:

«Квартира передается участнику долевого строительства в течении 3 месяцев с момента введения объекта в эксплуатацию».

О дате введения дома в эксплуатацию в договоре не указано ни слова. В такой ситуации можно попробовать зацепиться за разрешение на строительство. Т.е. если на момент заключения договора долевого участия разрешение выдано было, к примеру до 01.01.2017 г., то можно предположить, что вас ориентировали именно на эту дату плюс 3 месяца. Но гарантий, что суд удовлетворит указанной логике, нет.

«Квартира передается участнику долевого строительства в течении 3 месяцев с момента введения объекта в эксплуатацию. Ориентировочный срок введения в эксплуатацию 01.01.2017 г. Застройщик имеет право без согласования с Дольщиком перенести срок ввода в эксплуатацию, но не более одного раза.»

В последствии Застройщик воспользовался указанным правом и перенес срок ввода в эксплуатацию, сразу с запасом на несколько лет вперед, чтобы точно нельзя было взыскать неустойку. В такой ситуации тоже можно попробовать взыскать неустойку, но без стопроцентной гарантии.

Сумма договора.

Тут все просто: Указывайте сумму, которую вы заплатили по договору.

Нюанс: Если вы купили квартиру по договору цессии. По договору цессии (уступка права требования) стоимость квартиры 10 000 000 рублей, а Цессионарий (лицо, которое уступило вам свои права по договору долевого участия) заплатил всего 5 000 000 рублей (т.е. Застройщик фактически получил 5 000 000 рублей).

В такой ситуации необходимо указывать сумму, указанную в договоре долевого участия. Существует не многочисленная судебная практика, позволяющая взыскать неустойку с полной стоимости договора цессии (сумма, уплаченная за уступку права требования), но вероятность удовлетворения подобных исков мала.

Взыскание неустойки с застройщика оплата по факту.

Юридическая компания «Силкин и партнеры» поможет взыскать неустойку с застройщика. Оплата по факту получения вами денег от застройщика. Не получили деньги, значит, не платите! Не хотите ждать? Мы выкупим вашу неустойку. Оплата в день обращения.

Договор участия в долевом строительстве: как взыскать неустойку с застройщика

В последние годы дольщики, заключившие договор долевого участия в строительстве, всё чаще оказываются в ситуации, когда объекты долевого строительства сдаются с просрочкой в несколько месяцев, а то и лет. Иногда объекты долевого строительства не сдаются вовсе.

Каждый участник долевого строительства, который оказывается в ситуации, когда он не может получить свою недвижимость в течении более-менее продолжительного времени рано или поздно узнает о том, что за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства ему полагается установленная 214-ФЗ (Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») законная неустойка.

Однако застройщик, получив требование о выплате неустойки, как правило не спешит ее выплачивать. Что в общем-то и понятно, ведь после года просрочки размер неустойки доходит до 20-30% от суммы договора уплаченной участником долевого строительства.

Т.к. о добровольной уплате неустойки застройщиком речи как правило не идет, то наиболее популярным способом является судебное взыскание неустойки за просрочку в сдаче объекта долевого строительства.

Судебное взыскание неустойки

Что для этого необходимо?

  • Непосредственно договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
  • Копии платежных поручений о полной оплате участником долевого строительства суммы договора.

Что необходимо иметь в виду при подготовке искового заявления?

В случае если объект долевого строительства приобретается физическим лицом для личных (домашних, семейных) нужд, а не для занятия предпринимательской деятельностью, то к отношения долевого строительства применяется Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Как это вам поможет?

  • Если расчетная сумма неустойки не превышает 1 миллиона рублей, то вам не нужно платить государственную пошлину за рассмотрение иска в суде (п. 3 ст. 17 Закона о защите прав потребителей).
  • По общему правило исковое заявление подается по месту жительства/нахождения ответчика, однако в данном случае, вы можете подать исковое заявление также и по месту своей постоянной/временной регистрации. Т.е. вы можете выбрать наиболее приемлемый для себя суд, который с наибольшей вероятностью удовлетворит ваше исковое заявление (п. 2 ст. 17 Закона о защите прав потребителей).
  • Возможность взыскать штраф 50% от суммы взысканной судом с застройщика. Например, если суд по вашему иску взыщет с застройщика 500 000 рублей неустойки, то он к этой сумме добавит еще 250 000 рублей в качестве штрафа (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).
  • Возможность взыскать моральный вред (ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Как правило сумма компенсации не превышает 10 000 рублей.

Что еще необходимо знать?

Для взыскания штрафа в 50% от суммы взысканной судом с застройщика за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя необходимо перед подачей искового заявления обязательно послать в адрес застройщика претензионное письмо. В нем необходимо указать на нарушение застройщиком сроков сдачи объекта долевого строительства, рассчитать сумму неустойки и потребовать её выплаты. Письмо можно отправить в тот же день, что и исковое заявление, главное не забыть вложить в исковое заявление копию претензионного письма и доказательства его отправки (квитанция с Почты России и опись вложения в письмо).

Как рассчитать размер неустойки?

Неустойка рассчитывается в соответствии с п. 2 ст. 6 214-ФЗ по следующей формуле:

Сумма договора (руб.) * 8.25%/300*2* количество дней просрочки = размер неустойки

Например, сумма вашего договора составляет 1 000 000 (один миллион) рублей.

Количество дней просрочки (количество дней, прошедших с момента, когда застройщик обязан был сдать объект, до момента подписания передаточного акта) равняется 100 дней.

Подставив эти значения в вышеприведённую формулу получаем следующий размер неустойки: 1 000 000 * 8.25%/300*2*100 = 55 000 рублей.

Давайте подведем итог: иск о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве в большинстве случаев содержит набор следующих требований:

  1. Собственно, требование о выплате неустойки.
  2. Моральная компенсация.
  3. Штраф 50% от присужденной суммы.

Однако в тех случаях, когда на период просрочки вы арендовали где-то квартиру, вы можете заявить ко взысканию и эти расходы в качестве убытков. Самое главное не забывайте заключать договор в письменном виде и ежемесячно брать квитанции или расписки о том, что вы тратите свои деньги на аренду.

Пока все кажется довольно легким и это действительно было бы так, если бы застройщики на суде не пытались сопротивляться. Они ведь не для того не платили вам добровольно, чтобы потом их это обязал сделать суд.

Возможные ответные меры застройщика

Составить односторонний передаточный акт

Как правило, застройщики пользуются следующим способом: с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до момента полной сдачи объекта долевого строительства как правило проходит значительный промежуток времени.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик высылает на адрес участника долевого строительства уведомление о завершении строительства и необходимости участника прийти к ним в офис и подписать передаточный акт.

После того как вы приходите, вам в офисе у застройщика говорят о том, что объект еще не готов и письмо пришло к вам по ошибке. Вы спокойно разворачиваетесь и уходите.

Что происходит дальше?

Далее застройщик в соответствии с п. 6 ст. 8 214-ФЗ по истечению двух месяцев после отправки вам уведомления составляет передаточный акт в одностороннем порядке. Никаких уведомлений к участнику долевого строительства при этом, конечно, не отправляется.

Когда начинается судебное заседание они предъявляют этот акт и суды зачастую встают на сторону таких застройщиков (примеры из практики приведены во вложении) и рассчитывают количество дней просрочки, а соответственно и размер неустойки не в соответствии с двухсторонним передаточным актом, а односторонним, составленным застройщиком. Количество дней просрочки и размер неустойки при этом могут уменьшиться в несколько раз.

Как можно защититься?

Нужно все фиксировать документально и с помощью аудио и видео. После того как вы впервые получили уведомление, необходимо сразу же явиться в офис продаж, написать письменное заявление на подписание передаточного акта, поставить отметку о принятии данного заявления.

Если заявление не принимают, то его необходимо отправить почтой России ценным письмом с описью вложения и уведомлением.

Можно совместно с другими дольщиками составить один общий акт о том, что несмотря на полученные уведомления, квартиры к передаче не готовы.

В общем способов много, главное – это зафиксировать то, что вы приходили к ним в офис, пытались принять свою квартиру, но застройщик отказался подписывать с вами передаточный акт.

Если у вас получится это сделать, суд с большей вероятностью встанет на вашу сторону в вопросе о том, стоит ли принимать односторонний передаточный акт.

Применить ст. 333 ГК РФ

Ст. 333 ГК РФ: «если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.»

Это самый сложный вопрос в споре с любым застройщиком. Застройщики всегда заявляют о применении ст. 333 ГК РФ. При этом суды часто встают на сторону застройщика.

Как правило застройщики обосновывают применение ст. 333 ГК РФ одним устаревшим постановлением Конституционного суда РФ и суды часто ссылаются именно на это постановление, когда выносят решение по делу. Также застройщики заявляют о том, что сумма неустойки больше 100 000 рублей является чрезмерной и явно завышенной. И суды встают на их сторону.

В итоге, очень часто, когда сумма неустойки по закону равна 1 000 000 рублей, суды взыскивают с застройщика суммы в 10 раз меньше положенного по закону.

Что можно противопоставить?

С самого начала процесса против застройщика, если вы хотите получить всю причитающуюся сумму, вам надо готовится к долгому процессу с апелляциями, кассациями и, возможно, Верховным судом.

В данный момент действует обновленная практика Верховного суда РФ, которая была поддержана и Конституционным судом буквально в начале 2015 года.

Согласно обновленной судебной практике по делам о защите прав потребителей применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Т.е. именно застройщик должен доказать исключительность вашего случая и доказать, что заявленная неустойка явно превышает последствия нарушенного обязательства.

Как правило, застройщик такими доказательствами не располагает.

Однако несмотря на все вышеперечисленное, суды до сих пор применяют устаревшую практику, не желаю взыскивать с застройщиков неустойку в полном объеме. Практика показывает, что чем выше судебная инстанция, тем больше шансов взыскать всю сумму, которая полагается вам по закону, именно поэтому необходимо с самого начала готовиться к долгому судебному процессу и не боятся использовать все способы защиты своих прав, предусмотренные законом.

Расторжение договора участия в долевом строительстве

Порядок расторжения договора подробно урегулирован ст. 9 214-ФЗ.

В каких случаях можно расторгнуть договор?

  • неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
  • неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 214-ФЗ;
  • существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  • нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 214-ФЗ;

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

  • прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
  • существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
  • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Наиболее часто встречающееся основание — это неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Оно наиболее доказуемо и легко в применении.

Каков порядок?

Порядок точно такой же, как и при взыскании неустойки. Вам необходимо направить претензионное письмо с сообщением о расторжении договора в связи с просрочкой более чем на 2 месяца, потребовать вернуть уплаченные деньги, потребовать выплатить неустойку.

Отличие взыскании неустойки при расторжении договора от обычной неустойки состоит в том, что при расторжении договора неустойка взыскивается с момента, когда были заплачены деньги до момента их возврата.

В остальном формула не отличается о приведенной выше. Порядок действий и возможные доводы застройщика в суде также будут точно такими же, как и при простом взыскании неустойки.

Еще по теме:

  • Как вернуть деньги за товар если платил картой Возврат товара оплаченного банковской картой — порядок действий Использование безналичных платежных средств становится все более распространенным. Более того, данные платежные системы дают немало преимуществ своим держателям. Поэтому, большинство крупных магазинов имеет специальные […]
  • Телефон жалоб на общественный транспорт Tранспорт Пензенской области. Расписание транспорта. Объявление Сайт в стадии обновления оформления и информации. Извините за неудобства Учим знаки Областные автовокзалы Транспорт Пензы Такси в Пензе МРЭО ГИБДД Полезные материалы Голосование Куда пожаловаться на кондуктора или водителя […]
  • Получение и дача взятки ст290 Получение взятки. Дача взятки Объект преступления – общественные отношения в сфере обеспечения нормального функционирования законной публичной деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления. Объективная сторона получения взятки – получение должностным лицом […]
  • Как рассчитывают налог на имущество 2014 Налог на имущество физических лиц в 2018 году Имущественный налог также как и земельный является местным налогом, т.е. он платится в бюджет муниципального образования (или городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), в котором он установлен и в котором находится […]
  • Какой налог на иностранных граждан Налогообложение иностранных работников Обновление: 13 марта 2017 г. Законодательство РФ в сфере труда и миграционное законодательство предусматривают ряд особенностей при трудоустройстве иностранцев. В свою очередь, и налоговое законодательство устанавливает исключения из общих правил […]
  • Преступление против человечности срок Конвенции и соглашения Конвенция о неприменимости срока давности к военным преступлениям и преступлениям против человечества Принята резолюцией 2391 (XXIII) Генеральной Ассамблеи ООН от 26 ноября 1968 года Государства — участники настоящей Конвенции, ссылаясь на резолюции Генеральной […]
  • Патент получить в екатеринбурге Законным основанием работать на территории РФ для иностранного гражданина с безвизовым режимом въезда является патент на работу. Срок действия такого патента на работу составляет от 1-го до 12-ти месяцев. Патент можно продлевать неограниченное количество раз, но не более чем на 12 […]
  • Я имею право на бесплатное образование Образование: материалы Детского фонда ООН Право учиться В Конвенции о правах ребенка вопросам образования посвящены две отдельные статьи. Статье 28 гласит, что все дети имеют право на бесплатное и обязательное начальное образование и что правительствам всех стран следует обеспечивать, […]