Как оформить дом как двухквартирный

Советы специалиста

Как оформить землю под квартирой в двухквартирном доме

Ценность Объекта Капитального Строительства (ОКС) как недвижимости всегда возрастает, если под этим объектом оформлен в собственность Земельный Участок (ЗУ).

Большое количество клиентов Областного БТИ сталкиваются с проблемами оформления земли под Индивидуальными Жилыми Домами (ИЖД), на которые у них оформлена долевая собственность. Как правило, это доли на ИЖД фактически представляют собой двух или более «квартирный» дом, то есть помещения собственников имеют самостоятельные входы и не сообщаются между собой (дом-«пятистенок»). При этом собственник в дальнейшем хочет стать единоличным владельцем своей части жилого дома (помещения) и земельного участка под этой частью.

Необходимо сделать маленькую оговорку: не все Муниципальные Образования (МО) Иркутской области жестко соблюдают требования о невозможности предоставления ЗУ под помещения как Части Жилого Дома . Как правило, муниципальные образования в сельской местности в отношении так называемых домов «пятистенок», с давно сложившимися участками под ними, делают снисхождение. В настоящий момент нормами земельного законодательства предоставление земли под помещения не предусмотрено. И несмотря на лояльность администрации МО, остаётся большая вероятность что Кадастровая Палата всё равно откажет в постановке на учет такого земельного участка. И для осуществления своей мечты: как стать владельцем земли в такой ситуации рассмотрим следующие варианты:

Вариант 1. Самый простой – когда второй собственник желает того же самого, и готов нести совместные денежные и временные затраты на оформление документов. Здесь главное правильно соблюсти последовательность действий. Требуется консультация специалиста Областного БТИ.

Частая ошибка всех начинающих (как правило, последствие «грамотной консультации» взявшихся за немаленькое вознаграждение помочь «опытных юристов или риэлторов») это выдел доли жилого дома в виде помещений, которые можно назвать квартирой, частью жилого дома , жилыми помещениями до оформления ЗУ. Суть от изменения названия помещений практически не меняется. Как единица учёта в Государственном Кадастре Недвижимости (ГКН) это все равно помещение. При таком подходе к оформлению ЗУ граждане и сталкиваются с тем что под помещения ЗУ не предоставляются.

Рассмотрим идеальную последовательность действий:

оформляем ЗУ в долевую собственность, согласно долей собственности на ИЖД;

производим выдел долей ЗУ путем раздела земельного участка с постановкой участков образованных в результате раздела на кадастровый учет, составления и регистрации соглашения о выделе долей в натуре.

Вариант 2. Более сложный – когда только один собственник желает стать единоличным владельцем части жилого дома и ЗУ под ним.

За более чем 16 летний опыт работы в БТИ автор данной статьи ни разу не встречал случаев, когда второй сособственник ИЖД не хочет стать владельцем ЗУ ВООБЩЕ. Отказ так называемых «нежелающих» в первую очередь всегда связан с нежеланием тратить деньги, во вторую — время (просто лень).

Единственный вариант в таком случае для желающего оформить ЗУ — это взять все хлопоты по оформлению и денежные расходы на себя, начиная с получения нотариальной доверенности от нежелающего, заканчивая, выполнением всех процедур описанных в 1-ом варианте.

Увы, но других вариантов, приводящих к положительному решению, автор статьи не встречал.

Далее рассмотрим несколько вариантов действий когда ситуация осложняется тем что:

— администрация МО жестко соблюдает принцип не предоставления ЗУ под помещения;

— факт выдела долей ИЖД в натуре уже состоялся;

— изначально фактически ИЖД, по документам (т.е. юридически), является 2-х и более квартирным жилым домом.

Вариант 3 – Администрация МО может предоставить ЗУ в долевую собственность под жилой дом, юридически оформленный правами собственности на жилые помещения (квартиры, части жилого дома). В этом случае требуется консультация специалиста Областного БТИ.

Для реализации этого варианта Вам необходимо:

— участие ВСЕХ собственников жилых помещений;

— наличие правоустанавливающих документов на ВСЕ жилые помещения в доме (сумма площадей помещений ровна площади жилого дома);

— заключение (справка) Областного БТИ о том, что помещения указанные в правоустанавливающих в целом (в сумме) составляют жилой дом с характеристиками указанными в техническом паспорте Областного БТИ (обязательно указание доли жилого помещения в жилом доме).

Обеспечив выполнение вышеперечисленных позиций, Вы можете приступать к оформлению ЗУ в долевую собственность.

Далее производим выдел долей ЗУ, путем раздела земельного участка с постановкой участков образованных в результате раздела, на кадастровый учет, составления и регистрации соглашения о выделе долей в натуре.

Вариант 4 – Администрация МО отказывает в предоставлении ЗУ, по указанной в 3 варианте схеме. В этом случае также требуется консультация специалиста Областного БТИ.

В таком случае через Росреестр проходим процедуру изменения прав собственности на жилые помещения (квартиры, части жилого дома) в права собственности на доли в жилом доме (ИЖД).

Для реализации этого варианта Вам необходимо:

— участие ВСЕХ собственников жилых помещений;

— наличие правоустанавливающих документов на ВСЕ жилые помещения в доме (сумма площадей помещений ровна площади жилого дома);

— заключение (справка) Областного БТИ о том, что помещения указанные в правоустанавливающих в целом (в сумме) составляют жилой дом с характеристиками указанными в техническом паспорте Областного БТИ (обязательно указание доли жилого помещения в жилом доме);

— составление соглашения о прекращении прав собственности на жилые помещения, с определением размера долей в праве общей долевой собственности на жилой дом (ИЖД);

— в случае если жилой дом в целом не стоит на кадастровом учете, постановка на кадастровый учет специалистами Областного БТИ.

После получения свидетельства о государственной регистрации прав собственности на долю в жилом доме (ИЖД) полностью проходим процедуру, указанную в варианте 1.

Понятно, что долго, отчасти бестолково, но, как правило, это единственный работающий метод.

В заключении хочу сказать. Оформления ЗУ в нынешних условиях процедура сама по себе не легкая и не быстрая. А в ситуациях, рассмотренных в данной статье, порой кажется не выполнимой.

О способах оформления земельного участка под двухквартирным домом

Инвентаризация земель, проведенная по распоряжению губернатора Пермского края в 2015 году, выявила значительное количество не оформленных земельных участков под двухквартирными домами.

По Жилищному кодексу РФ двухквартирные дома признаны многоквартирными домами. Земельный участок под многоквартирным домом, как и любой другой земельный участок, является объектом недвижимости, права на который в соответствии с законодательством должны быть оформлены.

Существует несколько вариантов действий по оформлению прав на земельные участки, в зависимости от того, оформлено ли право собственности на земельный участок, на котором расположена вторая квартира двухквартирного дома, либо ни один из собственников квартир в двухквартирном доме не оформил право собственности на земельный участок.

В случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован до введение в действие Жилищного кодекса РФ до 1 марта 2005 г. (то есть существует проект границ участка, определен вид разрешенного использования земельного участка, например земельный участок для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства) и в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет, то есть ему присвоен кадастровый номер и определена площадь, то такой участок автоматически, в силу закона переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (без принятия органами местного самоуправления решения о предоставлении этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации права собственности на него).

Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован до 1 марта 2005 г., то любой из собственников помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета этот участок перейдет бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома.

Если же, один из собственников помещений двухквартирного дома оформил свой участок в собственность, то собственнику второй квартиры в случае, когда в кадастровом паспорте описание объекта недвижимости звучит, как «квартира», а по факту «часть жилого дома», орган местного самоуправления рекомендует обратиться в органы технической инвентаризации для исправления сведений в части описания объекта недвижимости и внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, после чего, обратившись в орган местного самоуправления, будет решен вопрос о предоставлении земельного участка под частью жилого дома.

В связи с увеличением штрафных санкций, установленных за нарушения земельного законодательства, Межмуниципальный отдел по Краснокамскому, Нытвенскому районам Управления Росреестра по Пермскому краю Управления Росреестра по Пермскому краю рекомендует гражданам позаботиться о своевременном оформлении прав на используемые ими земельные участки.

Как оформить квартиру в двухквартирном доме?

В деревне оформлен участок земли, на котором стоит двухквартирный дом. Вторая половина дома не используется собственником земли (квартира заброшена, не жилая) БТИ отказывает в оформлении документов, ссылаясь на необходимость оформления документов на весь дом (хозяин заброшенной квартиры не заинтересован в оформлении собственности данной квартиры)

Ответы юристов (3)

Здравствуйте, по первых полагаю Вам нужен юрист очно, во вторых всего скорее без суда не обойтись

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, по первых полагаю Вам нужен юрист очно, во вторых всего скорее без суда не обойтись

Не совсем понятно из вопроса, ​на каком праве регистрируете свою квартиру — собственность? В этом случае возможно обращение к нему по основаниям, предусмотренным ч. 3 ст. 551 ГК РФ:

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Здравствуйте! Я проживаю в поселке, квартира приобретенная, но на земельный участок нет ни договора аренды, ни свидетельства о праве собственности. Хотелось бы узнать как можно оформить в собственность земельный участок, на котором расположены квартира и приусадебный участок, и какой порядок действий в моем случае?

Уважаемая Илона! Насколько я понимаю, речь идет о двухквартирном доме и земельном участке, относящемся к одной из квартир в этом доме. При таких обстоятельствах есть два варианта действий, в зависимости от того, оформлено ли право собственности на земельный участок, на котором расположена вторая квартира двухквартирного дома либо ни один из собственников квартир в двухквартирном доме не оформил право собственности на свою половину земельного участка под домом.

До введения в действие Жилищного кодекса РФ (то есть до 1 марта 2005 г.) каждый собственник квартиры в двухквартирном доме имел возможность оформить половину участка, на котором расположен двухквартирный дом, в свою собственность как отдельный земельный участок. С 1 марта 2005 г. такая возможность была исключена – с этого времени земельный участок, на котором расположен двухквартирный дом, может существовать только в виде единого земельного участка, находящегося в общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками квартир в двухквартирном доме.

В первом случае (если ни один из собственников квартир в двухквартирном доме не оформил право собственности на свою половину земельного участка) существует следующий порядок (установлен статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, был сформирован до 1 марта 2005 г. (то есть были произведены подготовка проекта границ участка, установление его границ на местности, определение разрешенного использования земельного участка) и в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет, то такой участок автоматически переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (без принятия государственными органами или органами местного самоуправления решения о предоставлении этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него).

В случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 г., то любой из собственников помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в органы местного самоуправления (на территории Каргасокского района – в Администрацию Каргасокского района) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, если собственник второй квартиры в Вашем доме ранее не оформил право собственности на свою половину участка, то Вы можете самостоятельно (обращение собственника второй квартиры не обязательно) обратиться в Администрацию Каргасокского района с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен двухквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета этот участок перейдет бесплатно в общую долевую собственность к Вам и к собственнику второй квартиры (опять же без принятия государственными органами или органами местного самоуправления решения о предоставлении этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него; какого-либо волеизъявления собственника второй квартиры при этом так же не потребуется).

Подробнее об оформлении прав на земельный участок под многоквартирным домом читайте в моем ответе на ранее заданный вопрос по данной теме:http://www.sokik.ru/consultation-55.html

Во втором случае (если Ваш сосед успел оформить свою половину участка в собственность) Вы можете так же оформить свою половину участка в собственность как отдельный земельный участок, а если Вам будет отказано в этом со ссылкой, что после 1 марта 2005 г. это сделать невозможно, то отказ по данному основанию Вы будете вправе оспорить в суде (судебная практика признает право собственника квартиры в двухквартирном доме оформить половину участка, на котором расположен двухквартирный дом, в свою собственность как отдельный земельный участок, если собственник второй квартиры до 1 марта 2005 г. оформил право собственности на свою половину участка). При условии, если земельный участок, на котором расположена принадлежащая Вам квартира, был предоставлен (Вам либо прежнему владельцу квартиры) до введения в действие Земельного кодекса РФ (то есть до 30 октября 2001 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, то Вы как собственник расположенной на этом участке квартиры вправе зарегистрировать свое право собственности на данный земельный участок в порядке «дачной амнистии» (пункт 7 статьи 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Для этого Вам необходимо обратиться в Парабельский отдел Управления Росреестра по Томской области (с. Каргасок, ул. Пушкина, 22, тел. 2-26-55), предоставив следующие документы:

заявление установленной формы (его можно скачать на сайте Управления Росреестра по Томской области (http://to70.rosreestr.ru/upload/to70/files/blanki/1.1/регистрации%20права%20на%20объект%20недвижимого%20имущества.doc) либо получить его непосредственно в Парабельском отделе Управления Росреестра;

документ, устанавливающий или удостоверяющий Ваше право собственности на квартиру (данный документ не требуется в случае, если Ваше право собственности на квартиру зарегистрировано в органах Росреестра);

любые ранее выданные документы (даже не соответствующие современным требованиям) о предоставлении земельного участка Вам либо прежним владельцам квартиры, а если какие-либо документы полностью отсутствуют, то вместо них необходимо предоставить выписку из похозяйственной книги о наличии у Вас или у прежнего владельца квартиры права на земельный участок (данная выписка выдается администрацией соответствующего сельского поселения);

квитанция об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства (размер пошлины составляет 350 рублей).

При этом в данном случае для регистрации права собственности в порядке «дачной амнистии» проведение межевания земельного участка и осуществление его кадастрового учета не требуются.

Если нет никаких документов о предоставлении земельного участка Вам либо прежним владельцам квартиры и если в похозяйственных книгах нет информации ни о Ваших правах на земельный участок, ни о правах прежних владельцев квартиры на земельный участок, то оформить право собственности можно будет только в судебном порядке.

Как оформить двухквартирный дом? Типовые проекты двухквартирных домов

Сегодня огромную популярность получили двухквартирные дома. Фирмы-застройщики производят возведение именно таких объектов недвижимости, так как это весьма выгодное вложение и удобное решение для населения. Однако есть определенное неудобство при приобретении этого вида жилья, а именно — регистрация и постановка на учет.

Как оформить двухквартирный дом?

Собственники недвижимости могут приобрести земельный участок, на котором находится помещение, в долевую собственность абсолютно бесплатно. Нет четкого ответа на вопрос о том, какая инстанция способна определить принадлежность дома к типу многоквартирного. В большинстве случаев этим вопросом занимаются органы местного самоуправления.

Для оформления сделки по продаже или обмену дома или его части необходимо подготовить следующие документы:

паспорт;документ на право собственности (договор купли-продажи, обмена или дарения);свидетельство на регистрацию прав (если имущество было приобретено до 1998 года, то печать ставится на самом договоре);техпаспорт на дом (можно получить в БТИ, срок действия — 5 лет);кадастровый паспорт (также оформляется в БТИ);выписка из единого реестра регистрации прав (показывает отсутствие ареста на объект недвижимости);выписку из домовой книги (можно получить в паспортном столе или управляющей компании);отказ от права покупки от совладельцев (обязателен в случае долевой собственности).

Также для заключения сделки в качестве дополнения можно подготовить справку о погашении всех коммунальных платежей и отсутствии налоговых задолженностей.

Типология двухквартирных домов

В том случае, если двухквартирный дом признан помещением блокированной застройки, то в регистрационной палате оформление права собственности производится на земельный участок, на котором расположена одна квартира.

Если же у владельцев строения имеются какие-либо общие помещения, например, коридор или лестница, то дом подлежит оформлению в качестве многоквартирного, а значит, собственники будут являться долевыми правообладателями.

Реконструкция двухквартирного дома

В зависимости от того, в качестве чего зарегистрировано ваше жилищное имущество, имеется и разница в оформлении различных документов, разрешающих проведение реконструкций и дополнительных строительных работ.

В случае когда дом оформлен как многоквартирный, любые строительные и реконструкционные работы, такие как ремонт крыши, требуется проводить с разрешением на это вторых жильцов. Необходимость этой процедуры объясняется тем, что здание находится в долевой собственности.

Если же ваш двухквартирный дом является зданием блокированной застройки, то разрешение необязательно. Единственное главное требование в этом случае – это отсутствие вреда и ущерба, нанесенного соседям в результате ремонтных работ. Иначе жильцы за стеной имеют полное право подать в суд и взыскать с вас полную стоимость работ по восстановлению здания, которому в результате ваших ремонтных работ был нанесен ущерб.

Пристройка к двухквартирному дому также является реконструкцией, поэтому, если дом имеет статус многоквартирного, то требуется дополнительное согласование со всеми долевыми правообладателями.

Варианты проектирования двухквартирных домов

Сегодня всё более популярными становятся типовые проекты двухквартирных домов. Стоит отметить, что «типовой» совсем не означает «банальность» и «унифицированность». Основным преимуществом таких застроек является удобство и практичность, так как к этим проектам относятся те, которые с наибольшим успехом эксплуатируются. Например, если построили 2-3 дома по одному проекту, а через год все хозяева начали жаловаться на низкое качество застройки, то по этому макету производить возведение жилого помещения больше не будут, а соответственно, он никогда не станет типовым.

Двухквартирный дом, построенный по готовому проекту, абсолютно не подразумевает здание прямоугольной формы с квадратными окнами. Бесспорно, в таких постройках нет ничего лишнего и абсолютно нестандартного, однако это не говорит о том, что дом выглядит как-то вычурно или банально.

Проекты двухквартирных домов могут быть абсолютно разные. Выделяют два основных типа: симметричные и несимметричные.

Проекты симметричных двухквартирных домов

Эти здания представляются собой жилую постройку, разделенную на две квартиры. Название этого вида происходит из того факта, что обе квартиры абсолютно зеркальны друг от друга, а точнее относительно разделительной стены, которая расположена, чаще всего, посередине дома. В таких строениях общая только крыша. Что касается придомовых участков, оград и подъездов, то они раздельные – с разных сторон дома.

Проекты несимметричных двухквартирных домов

Такие здания – это жилые застройки, квартиры которых расположены несимметрично относительно друг друга. Их планировки могут быть абсолютно разными, а соответственно, и форма дома может быть совершенно непредсказуемой. Входы в квартиру расположены по-разному, не исключая и вариант близрасполагающихся входных дверей.

Двухквартирные дома необязательно должны быть одноэтажными. Бывают коттеджи с двумя и тремя этажами. Квартиры таких строений могут быть поделены симметрично и иметь разные входы, а соответственно, в каждой квартире установлена отдельная лестница. Существуют проекты домов с двумя этажами, в которых деление на квартиры происходит поэтажно. То есть, например, первый этаж – это одна квартира, а второй – другая. Планировки таких помещений, чаще всего одинаковые, так как это удобнее для монтажа коммуникационных систем, например, канализации и водопровода. Некоторые проектирования рассчитаны на совместный вход и лестницу.

Вот основные типовые проекты двухквартирных домов, которые наиболее распространены на сегодняшний день. Стоит учесть, что для каждого индивидуального случая нужно подбирать наиболее подходящий вариант, учитывая все необходимые требования и возможности.

Еще по теме:

  • Действия патента 2014 Сайт Русского Союза в Киргизии Недвижимость в Болгарии Посольство Кыргызской Республики в Российской Федерации в соответствии с Нотой МИД Российской Федерации сообщает о порядке действия и продления патентов, выданным иностранным гражданам, в том числе гражданам КР для осуществления […]
  • Заявление по правам потребителя бланк образец искового заявления (некачественный товар) Мировому судье судебного участка № _____ О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЯ 15.12.07 г. в магазине ООО «_____» пр. Ленина,__ Я приобрел мобильный телефон «Nokia 3110» стоимостью 6150 рублей. В период эксплуатации в телефоне проявился дефект – […]
  • Новые правила по электробезопасности 3 группа Допуск по электробезопасности. Проверка знаний. Допуск по электробезопасности, порядок присвоения группы по электробезопасности осуществляется в соответствии с Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей. Проверка знаний по электробезопасности проводится со 2 группы […]
  • Характеристика законов хаммурапи кратко Характеристика законов хаммурапи кратко ВАВИЛОНИЯ Вавилония в XVIII в. до н. э. Общая характеристика законов Хаммурапи Естественно, что для Вавилонского государства стало неприемлемым древнее право Шумера, восходящее ещё к законодательной деятельности царей III династии Ура. […]
  • Закон рф о гарантиях президенту прекратившему исполнение своих полномочий Закон рф о гарантиях президенту прекратившему исполнение своих полномочий Проект федерального закона О гарантиях Президенту Российской Федерации, прекратившему исполнение своих полномочий, и членам его семьи Статья 1. Цели и задачи настоящего Федерального закона Настоящим Федеральным […]
  • Проект правила дорожного движения для детей дошкольного возраста Проект правила дорожного движения для детей дошкольного возраста Мухаметдинова Лилия Шамилевна, воспитатель МАДОУ №106 «Забава» г. Набережные Челны Проект по ПДД в детском саду «Дети и дорога» (презентация) Возраст: дети старшего дошкольного возраста (5-6 лет) Тип проекта: […]
  • Переводчик с русского на английский для споров на алиэкспресс Объявление Поделиться интересной темой Репутация: 58757 Влияние: 598 Сообщений: 6659 С нами с 15.12.13 Карманный разговорник AliExpress. Словарь стандартных фраз для общения с продавцами на Aliexpress. Небольшая памятка для покупателя: русско-английский словарик […]
  • Закон синергии относиться к Закон синергии относиться к Организацию следует немедленно ликвидировать Для старых организаций- ликвидация или реоргани-зация. Для новых органи-заций- ликвидация или подключение новых источников удержания Для старых организаций- принятие радикальных решений. Для новых - обычная борьба […]