Аренда муниципального имущества закон

Новые разъяснения об аренде

Высший арбитражный суд подготовил дополнения в данные им ранее разъяснения по вопросам применения норм Гражданского кодекса о договоре аренды. Соответствующий проект постановления опубликован на сайте ВАС РФ.

По отдельным вопросам, возникающим в судебной практике в связи с применением норм Гражданского кодекса, регулирующих договор аренды, Пленум ВАС РФ принял постановление осенью прошлого года 1 , а недавно пришел к выводу о необходимости внести дополнения 2 в указанный документ. О каких дополнениях идет речь?

Возобновление договора без проведения торгов

Первое дополнение 3 посвящено особенностям заключения договора аренды государственного и муниципального имущества с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов.
Напомним, что в ряде предусмотренных законом 4 случаев договор аренды в отношении вышеуказанного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Однако если арендатор надлежащим образом исполнял все обязанности по договору аренды, заключенному по результатам проведения торгов, то по истечении срока этого договора возможно заключить с ним договор на новый срок без проведения торгов, если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ. Такое разъяснение дано в пункте 4.1. комментируемого проекта Пленума ВАС РФ со ссылкой на Федеральный закон «О защите конкуренции» 5 . При этом, если законодательством установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения договора с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1—4 постановления № 73.
В частности, следуя пунктам 1 и 2 указанного постановления, преимущественное право при заключении договора аренды на новый срок, согласно статье 621 Гражданского кодекса, имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности.
При этом положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок 6 .
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса (аукциона) предусмотрено Законом № 135 ФЗ 7 . Однако вышеуказанные нормы не регулируют правоотношения арендодателя и арендатора и не определяют правовые последствия для указанных сторон, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды без заключения аналогичного соглашения на новый срок.
Данный пробел устраняют положения пункта 4.1. Проекта. В описанной ситуации арендатор должен будет выплачивать арендную плату в размере и на условиях, согласованных договором аренды, срок действия которого истек. Но как только арендатор заключит договор на новый срок без проведения торгов и по условиям нового договора размер арендной платы будет выше, арендатор будет обязан выплатить разницу за весь период пользования имуществом с момента окончания срока предыдущего договора аренды до даты заключения договора аренды на новый срок.
Кроме того, как следует из Проекта, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора, касающихся срока и арендной платы, соблюдая при этом положения части 9 статьи 17.1 Закона 135 ФЗ. Это означает, что такой договор может быть заключен при следующих условиях:

  • размер арендной платы должен быть определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в России (если иное не установлено другим законодательством РФ);
  • минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Аренды части недвижимости.Порядок регистрации

Данный порядок предусмотрен Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 8 . Так, к представляемому на госрегистрацию прав договору аренды части здания, сооружения, помещения должен прилагаться кадастровый паспорт объекта с указанием размера арендуемой площади.
По разъяснениям Росреестра 9 , при регистрации такого договора необходимость в представлении кадастрового паспорта на арендуемую часть имущества отпадает, если арендуемая часть имущества была когда-либо предметом аренды и в материалах регистрационного дела остался кадастровый паспорт соответствующей части здания (сооружения, помещения).
На практике получение кадастрового паспорта на часть предмета аренды нередко вызывает значительные временные и финансовые издержки, что является обременительным для сторон по сделке.
Проект, по сути, освобождает стороны от указанных обременительных затрат, предусматривая возможность регистрации договора аренды части недвижимого имущества без предоставления кадастрового плана на данный объект аренды. Согласно проекту 10 , если на регистрацию такого договора стороны представили подписанный ими документ, содержащий графическое или текстуальное описание предмета договора (части недвижимой вещи, передаваемой в пользование арендатору), то отказ в регистрации договора по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды не соответствует закону № 122 ФЗ.
Таким образом, если право собственности на предмет договора аренды зарегистрировано в установленном Законом 122 ФЗ порядке за арендодателем, то, при условии содержания в договоре аренды описания передаваемого в аренду имущества, с признаками и характеристиками, позволяющими однозначно идентифицировать его, представление кадастрового паспорта при регистрации договора аренды части недвижимого имущества не требуется.

Правомерность передачи имущества в аренду

В пункте 10 Проекта рассмотрена ситуация, когда на момент заключения договора аренды лицо, сдающее имущество в аренду, права собственности на него не имело, но к моменту передачи данного объекта арендатору стало его собственником. (Напомним, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным на это законом или собственником 11 ).
Как следует из разъяснений, приведенных в Проекте, такой договор не противоречит закону и не может быть признан недействительной сделкой на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса. Договор является заключенным и несет в себе правовые последствия для его сторон, предусмотренные действующим законодательством. В частности, и в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду.

Не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса и передача в аренду недвижимого имущества его законным владельцем (получившим это имущество, например, по договору купли-продажи или построившим его), но еще не зарегистрировавшим право собственности на него 12 . Не влечет недействительности договора аренды и отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию арендованного имущества.
Судам рекомендовано в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, не принимать во внимание доводы арендатора о том, что право собственности на арендованное имущество не принадлежит арендодателю и потому договор аренды является недействительной сделкой 13 .
Между тем, исходя из анализа и обобщения судебной практики, можно сделать вывод, что суды по-разному подходят к разрешению указанных споров. Определяя правовые последствия для сторон, они ставят исход дела в зависимость от того, подлежал заключенный договор аренды государственной регистрации или нет. При этом позиции, которых придерживаются суды, можно сформулировать следующим образом:

  1. Позиция 1. Подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, но зарегистрированный после нее, является действительным и считается заключенным с момента его регистрации 14 .
  2. Позиция 2. Не подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до государственной регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, является недействительным 15 .

Проект устраняет противоречия, сложившиеся в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с заключением договоров аренды имущества с собственником, за которым на момент заключения договора аренды право собственности на предмет аренды не было зарегистрировано.

Если у имущества несколько арендаторов

Проект содержит разъяснения о применении статьи 398 Гражданского кодекса при рассмотрении споров, связанных с заключением нескольких договоров аренды в отношении одного и того же имущества 16 . (Речь здесь не идет о случаях, когда арендаторы пользуются различными частями одной и той же вещи или пользуются ею попеременно в различные периоды времени.)
Согласно данной статье в случае неисполнения арендодателем обязательства передать предмет аренды во владение и пользование арендатору последствия будут такие. Арендатор будет вправе потребовать, чтобы эту вещь отобрали у арендодателя и передали ему на предусмотренных договором условиях. Однако это право отпадает, если предмет аренды уже передан третьему лицу, также имеющему право аренды на указанное имущество. Если предмет аренды еще не передали, преимущество имеет тот из арендаторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск.
Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Исполнение договора, подлежащего госрегистрации

Пункт 14 Проекта разъясняет порядок взыскания задолженности по арендной плате с арендатора, когда между арендатором и арендодателем заключен договор аренды, подлежащий государственной регистрации, но он не зарегистрирован.
Пленум ВАС предлагает две редакции указанного пункта с применением разных способов защиты и, соответственно, разных норм материального права.
Согласно первой редакции, что, если суд установил факты передачи имущества в аренду, принятия его арендатором без каких-либо замечаний, наличия достигнутого сторонами соглашения о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям такого пользования, оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса (неосновательное обогащение) не имеется. Судам следует исходить из общих положений обязательственного права 17 , а именно из условий заключенного соглашения между арендатором и арендодателем.
Тем самым, Пленум ВАС РФ фактически приравнивает заключенный, но не прошедший государственную регистрацию договор к зарегистрированному договору.
В то же время в Проекте указано, что, в силу статьи 308 Гражданского кодекса, права, предоставленные таким договором арендатору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Следовательно, арендатор вправе владеть и пользоваться арендованным имуществом исключительно в рамках заключенного соглашения. Права арендатора, предусмотренные, например, статьями 617 и 621 Гражданского кодекса, не распространяются на арендатора, являющегося стороной по договору, не прошедшему государственную регистрацию, в случае, если такой договор подлежал ей.
Вторая редакция пункта 14 говорит о том, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием задолженности по арендной плате в указанных обстоятельствах, судам следует применять положения статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса (неосновательное обогащение).

Порядок определения арендной платы

Разъяснения 18 касаются ситуаций, когда арендная плата устанавливается или может регулироваться государственными и муниципальными органами 19 .
Так, если закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу 20 , поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу указанного закона, применяется порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим законом. Следует обратить внимание, что, согласно пункту 17 комментируемого Проекта, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, когда он определяется по результатам проведения торгов для заключения договора аренды.
Если стороны договора предусмотрели возможность изменения размера арендной платы в соответствии с публично-правовыми актами, корректирующими такую плату, размер арендной платы подлежит изменению автоматически и не требует заключения дополнительного соглашения и, соответственно, его государственной регистрации 21 . Однако если при этом договор содержит в себе какое-либо условие, противоречащее положению данного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора.
Например, стороны согласовали условие об определении арендной платы в соответствии с положениями публично-правового акта, но в то же время также согласовали и порядок определения стоимости аренды, в результате которого арендная плата не соответствует плате, указанной в публично-правовом акте. В этом случае приоритет будет отдан условию договора, предусматривающего порядок определения стоимости аренды.

Об изменении размера арендной платы

Проект предусматривает правовую возможность для судов в отказе арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки 22 . Для этого должно быть установлено и доказано, что арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период. Разъяснение касается ситуаций, когда в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять её размер.
Правовым основанием для отказа в удовлетворении указанных требований арендодателя является положение Гражданского кодекса 23 , исходя из которого «не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах».
При этом бремя доказывания того, что измененная в одностороннем порядке арендная плата значительно превышает названные средние рыночные ставки, лежит на арендаторе.

Сноски:
1 пост. Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (далее — постановление № 73)
2 проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73. » (опубликован на сайте ВАС РФ 19.07.2012) (далее — Проект)
3 п. 4.1. Проекта
4 ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ (далее — Закон № 135-ФЗ), ст. 30—30.2 ЗК РФ, ст. 74 ЛК РФ
5 ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ
6 п. 3 постановления № 73
7 ч. 9—11 ст. 17.1. Закона № 135-ФЗ
8 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее — Закон № 122-ФЗ)
9 письмо Росреестра от 14.07.2011 № 14-4499-ГЕ
10 п. 9 Проекта
11 ст. 608 ГК РФ
12 п. 11 Проекта
13 п. 12 Проекта
14 пост. Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 4037/10 по делу № А65-18537/2009-СГ2-55
15 пост. ФАС ЗСО от 14.03.2012 по делу № А75-2466/2011
16 п. 13 Проекта
17 ст. 309 ГК РФ
18 пп. 15—20 Проекта
19 п. 1 ст. 424 ГК РФ
20 п. 2. ст. 422 ГК РФ
21 п. 19 Проекта
22 п. 21 Проекта
23 п. 1 ст. 10 ГК РФ

14. ОТДЕЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Аренда государственного и муниципального имущества отличается некоторыми особенностями, связанными с тем, что она регулируется помимо Гражданского кодекса РФ специальными законами (например, Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее – Закон о защите конкуренции), Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества” и др.). Это обстоятельство нужно учитывать, в частности, в следующих ситуациях:

– реализация преимущественного права на заключение договора на новый срок;

– приобретение арендатором в собственность арендованного имущества.

14.1. ОСОБЕННОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК ПРИ АРЕНДЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества в установленных законом случаях может быть заключен только по результатам проведения торгов (см., например, ч. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее – “Закон о защите конкуренции”), п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса РФ).

В то же время согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Исходя из смысла п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор государственного или муниципального имущества также обладает данным правом. Вместе с тем в соответствии с указанной нормой законом или договором может быть определено иное. В частности, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Арендатор, который надлежащим образом исполнил договор аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, по истечении срока действия такого договора вправе заключить новый без проведения торгов. Данное право имеется у арендатора в случае, если участок ранее предоставлялся в аренду без проведения торгов либо в аренду на срок более десяти лет с проведением торгов (ч. 4 ст. 74 Лесного кодекса РФ). При этом заключить новый договор можно только при соблюдении всех условий, указанных в ч. 5 ст. 74 Лесного кодекса РФ.

Преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, предусмотренном абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор. Подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов.

Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов осуществляется с соблюдением условий, закрепленных в ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Защита преимущественного права арендатора государственного или муниципального имущества на заключение договора аренды на новый срок

Если законом арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок, но арендодатель заключил договор с победителем торгов, прежний арендатор вправе в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору независимо от того, принимал он в них участие или нет. Подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов.

Вместе с тем суд откажет арендатору в защите преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок на основании ст. 10 ГК РФ, если до заключения договора с победителем торгов арендодатель предложил арендатору заключить договор на условиях, предложенных победителем, а арендатор отказался или не принял предложения в указанный в договоре срок. Подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов.

14.1.1. Условия реализации преимущественного права на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов

Частью 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрена возможность заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок по истечении срока его действия без проведения торгов, если одновременно соблюдены следующие условия:

– арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;

– договор не предусматривает заключения на новый срок только по результатам проведения торгов;

– законом не ограничен срок действия договора;

– арендная плата определяется на основании оценки рыночной стоимости объекта аренды, если иное не установлено другим законодательством, отличным от регулирующего оценочную деятельность;

– минимальный срок действия договора, заключаемого на новый срок, составляет три года (установление меньшего срока возможно только по заявлению арендатора).

Для перезаключения договора аренды на новый срок получение согласия собственника обязательно (п. 15 Разъяснений ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”, направленных Письмом ФАС России от 24.04.2014 N ЦА/16309/14; далее – Разъяснения).

Арендодатель вправе отказать в заключении договора на новый срок в порядке и на условиях, указанных в ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, только в следующих случаях:

– в установленном порядке было принято решение об ином порядке распоряжения арендуемым имуществом (п. 1 ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции);

– у арендатора имеется задолженность по арендной плате, по начисленным неустойкам в размере, превышающем сумму арендной платы за более чем один установленный договором период платежа (п. 2 ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Наличие задолженности определяется на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом (п. 15 Разъяснений).

Если арендодатель откажется от заключения договора на новый срок по иным основаниям и затем в течение года со дня истечения срока действия первоначального договора аренды заключит договор с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, сможет потребовать перевода на себя прав и обязанностей по новому договору. Кроме того, он будет вправе потребовать возмещения убытков, причиненных отказом арендодателя заключить договор аренды на новый срок (ч. 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов субъектами малого и среднего предпринимательства

До 1 июля 2013 г. договор аренды, для которого требуется обязательное проведение торгов, мог быть заключен на новый срок без их проведения с арендатором – субъектом малого и среднего предпринимательства. В соответствии с ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции такой арендатор мог заключить договор на новый срок без торгов при условии, что первоначальный договор аренды был заключен до 1 июля 2008 г. и отсутствовали основания для его досрочного расторжения, предусмотренные гражданским законодательством.

С 1 июля 2013 г. ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции признана утратившей силу (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 6 Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства”). Согласно пояснительной записке к проекту данного Закона предполагалось предоставить право субъектам малого и среднего предпринимательства заключать на новый срок без проведения торгов все договоры, а не только заключенные до 1 июля 2008 г. Однако принятым Законом норма ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции была отменена полностью, а не уточнена указанным образом. Таким образом, возникла неопределенность относительно наличия данного права у названных субъектов.

ФАС России в Письме от 24.04.2014 N ЦА/16309/14 “О направлении разъяснений применения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” разрешила данный вопрос.

Из содержания п. 15 Разъяснений следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства могут заключать на новый срок без проведения торгов по правилам ч. 9 – 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции все действующие договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные как до, так и после 1 июля 2008 г. в соответствии с законодательством РФ. Это право предоставляется при условии, что иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ.

Можно ли неоднократно перезаключать договор аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов?

Ответ: По мнению ФАС России, это возможно. Однако нужно учитывать, что суд может прийти к выводу о праве арендодателя не перезаключать договор, ранее возобновленный на новый срок.

Обоснование: ФАС России разъяснила, что при соблюдении перечисленных в ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции требований продленный на основании указанной нормы договор аренды может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз (п. 15 Разъяснений ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”, направленных Письмом ФАС России от 24.04.2014 N ЦА/16309/14).

В то же время существует позиция, согласно которой если договор возобновляется не впервые, т.е. арендатор ранее уже реализовал свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, то арендодатель вправе не перезаключать договор аренды в порядке, установленном в ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

В деле, при рассмотрении которого сформулирован указанный вывод, суд основывался также на наличии решения, предусматривающего иной порядок распоряжения спорным имуществом (Определение Верховного Суда РФ от 11.08.2016 по делу N 306-ЭС16-3182). Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в заключении договора на новый срок (п. 1 ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

14.2. ОСОБЕННОСТИ ВОЗОБНОВЛЕНИЯ НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

В отношении возобновления на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества необходимо учитывать следующее. Исходя из правовой позиции, сформулированной в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, договор аренды такого имущества не может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ, если он был заключен после вступления в силу закона, требующего для его заключения обязательного проведения торгов.

О реализации преимущественного права на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов см. п. 14.1 настоящих Рекомендаций.

14.3. ПРИОБРЕТЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ (ПРИВАТИЗАЦИЯ) АРЕНДОВАННОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Статьей 217 ГК РФ предусмотрено, что приобретение в собственность государственного и муниципального имущества производится в порядке, предусмотренном законами о приватизации. Общий порядок приобретения в собственность такого имущества установлен Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества” (далее – Закон N 178-ФЗ). В ст. 13 названного Закона приведен перечень способов приватизации, который в силу прямого указания п. 5 данной статьи является закрытым. В этом перечне выкуп арендованного имущества путем включения соответствующего условия в договор аренды на основании ст. 624 ГК РФ не упомянут. Следовательно, после вступления в силу Закона N 178-ФЗ включение в договор аренды государственного или муниципального имущества условия о выкупе неправомерно и последующий переход права собственности на имущество на основании такого условия невозможен.

Однако если договор аренды государственного или муниципального имущества был заключен до вступления в силу Закона N 178-ФЗ, а именно до 26 апреля 2002 г., и в нем было согласовано условие о выкупе имущества, то выкуп может быть осуществлен в порядке, установленном п. 12 ст. 43 указанного Закона. Подробнее об этом см. п. 14.3.1 настоящих Рекомендаций.

Кроме того, п. 5 ст. 3 Закона N 178-ФЗ предусматривает возможность установления отдельным законом особенностей, связанных с приватизацией государственного или муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Таким законом на сегодняшний день является Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Подробнее об этом см. п. 14.3.2 настоящих Рекомендаций.

14.3.1. Выкуп арендованного государственного имущества по договору, заключенному до вступления в силу Федерального закона от 21.02.2001 N 178-ФЗ

Порядок выкупа арендованного имущества по договору, заключенному до вступления в силу Закона N 178-ФЗ, зависит от того, определен ли в договоре размер выкупа, срок и порядок его внесения. Порядок выкупа по указанным договорам разъяснен в Положении о реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества” (утв. Постановлением Правительства РФ от 25.09.2002 N 707) (далее – Положение).

На сегодняшний день возможность приобретения в собственность арендованного имущества по договору, заключенному до вступления в силу Закона N 178-ФЗ, может быть реализована, только если в этом договоре согласованы условия о размере, сроке и порядке внесения выкупа и установленный для выкупа срок еще не истек. В этом случае арендатор направляет заявление о выкупе с приложением определенных Положением документов в территориальный орган Минимущества России, который в месячный срок рассматривает его и направляет арендатору подтверждение выполнения им условий договора аренды с правом выкупа (п. 2 Положения). Следует учитывать, что если по истечении срока, установленного договором, заявление арендатора не поступило, положение договора о выкупе утрачивает силу (п. 12 ст. 43 Закона N 178-ФЗ).

Для случаев, когда упомянутые условия договором не предусмотрены, была установлена более сложная процедура выкупа, зависящая от размера рыночной стоимости арендованного имущества. Однако в настоящий момент этот вариант утратил актуальность, поскольку в силу п. 12 ст. 43 Закона N 178-ФЗ возможность приобретения в собственность имущества по договору, в котором не согласованы указанные условия, существовала только в течение шести месяцев с момента вступления в силу данного Закона, т.е. до 26 октября 2002 г. По истечении этого срока арендатор не вправе требовать заключения договора купли-продажи арендованного имущества (Постановление ФАС Поволжского округа от 17.04.2006 по делу N А57-12362/04-26).

14.3.2. Отдельные особенности приобретения в собственность арендованного государственного или муниципального недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства

Субъекты малого и среднего предпринимательства, являющиеся арендаторами государственного или муниципального недвижимого имущества, имеют преимущественное право на его приобретение в собственность при соблюдении определенных условий. Это право предусмотрено Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 159-ФЗ).

Внимание! В соответствии с ч. 3 ст. 10 Закона N 159-ФЗ реализовать указанное право можно до 1 июля 2018 г.

При реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованного недвижимого государственного или муниципального имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ рекомендуется:

– изучить, какие для этого необходимо соблюсти условия;

– правильно определить размер выкупной цены имущества в случае, если арендатором проведены неотделимые улучшения;

– учесть момент прекращения обязанности по внесению арендной платы;

– выяснить, как действовать в ситуации, если в процессе реализации преимущественного права сменился собственник имущества.

14.3.2.1. Условия реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованного недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрены следующие условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства (за исключением субъектов, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и субъектов, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых)) могут реализовать преимущественное право на приобретение имущества:

1) имущество по состоянию на 1 июля 2015 г. находится в аренде непрерывно в течение двух лет и более (за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ);

2) у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате и неустойкам:

– на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, когда оно выкупается в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ,

– на день подачи заявления о реализации преимущественного права в случае, когда имущество выкупается в порядке, предусмотренном ч. 2, 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ;

3) имущество не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства (утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”). Арендатор может обратиться с заявлением о приобретении в собственность арендуемого имущества, указанного в этом перечне, если по состоянию на 1 июля 2015 г. он владел и (или) пользовался им непрерывно в течение трех и более лет и имущество было включено в перечень в течение пяти и более лет до дня подачи заявления (ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ);

4) сведения об арендаторе на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. Данное условие действует с 1 августа 2016 г.

В срок непрерывного владения и (или) пользования арендуемым имуществом в том числе засчитывается:

1) временной интервал между прекращением одного договора и заключением следующего, если данный период незначителен и в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, а арендодатель не заявлял возражений.

2) период пользования по договору, заключенному (возобновленному) на неопределенный срок, в том числе в случае, когда после возобновления договора был оформлен новый договор, позднее признанный незаключенным.

3) период пользования имуществом до государственной регистрации договора.

Последний подход согласуется с п. 3 ст. 433 ГК РФ, действующим с 1 июня 2015 г. Из указанной нормы следует, что государственная регистрация определяет момент заключения договора в отношении третьих лиц, если иное не предусмотрено законом. Соответственно, по смыслу п. 1 ст. 425, абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ для сторон договор становится обязательным с момента, когда достигнуто согласие по всем его существенным условиям при соблюдении установленной формы. В п. 2 ст. 651 ГК РФ изменения по аналогии с п. 3 ст. 433 ГК РФ не внесены. Представляется, что суды будут придерживаться сформированной судебной практики по указанному вопросу. Подробнее об этом см. п. 4.2 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

Необходима ли государственная регистрация договора аренды, заключенного на срок не менее года, для того, чтобы арендатор мог реализовать преимущественное право на выкуп?

Ответ: Да, наличие государственной регистрации предотвратит возможные риски арендатора.

Обоснование: По общему правилу при сдаче в аренду недвижимого имущества требуется государственная регистрация договора (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Так, договор аренды здания (сооружения), заключенный на срок не менее года, считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Вместе с тем Пленум ВАС РФ в п. 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснил, что стороны связаны обязательством, если имущество передано арендодателем и принято арендатором без замечаний по договору, который не был зарегистрирован, но содержал все существенные условия и фактически исполнялся.

В судебной практике существует подход, основанный на данной позиции. В соответствии с ним отсутствие государственной регистрации договора не дает арендодателю право отказать арендатору в выкупе имущества в силу Закона N 159-ФЗ, если стороны согласовали все существенные условия договора и он фактически исполнялся.

Тем не менее в интересах арендатора произвести государственную регистрацию договора, поскольку незарегистрированный договор по смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ не может быть противопоставлен требованиям третьих лиц, а предусмотренное в ст. 3 Закона N 159-ФЗ право на выкуп арендуемого имущества является преимущественным по отношению к другим претендентам (третьим лицам). Следовательно, исключить риск того, что арендатору по незарегистрированному договору будет отказано в преимущественном праве на выкуп, нельзя.

14.3.2.2. Оплата неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества при его выкупе в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приобрести арендуемое государственное или муниципальное недвижимое имущество в собственность по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

Частью 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ установлено, что стоимость неотделимых улучшений, которые произведены с согласия арендодателя, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендатором имущества.

В данном случае не применяется п. 2 ст. 623 ГК РФ, позволяющий сторонам установить условие, по которому арендодатель не возмещает стоимость согласованных и произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений арендуемого имущества. Это связано с тем, что в силу ст. 217 ГК РФ при приватизации государственного или муниципального имущества применяются нормы специальных законов (к ним относится и Закон N 159-ФЗ), а нормы Гражданского кодекса РФ – только если специальными законами отношения не урегулированы.

Рассматривая споры о размере выкупной цены на стадии, когда договор купли-продажи еще не заключен, суды исходят из следующего. При установлении выкупной цены рыночная стоимость государственного или муниципального недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого предпринимательства, должна быть уменьшена на стоимость неотделимых улучшений данного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя. Стоимость таких улучшений определяется с учетом их фактического состояния на ту же дату, что и стоимость имущества.

Если договор купли-продажи уже заключен и в нем нет условий, например, об уменьшении цены на стоимость произведенных улучшений или о возможности зачесть эту стоимость в счет оплаты по договору, арендатор не сможет потребовать пересмотреть выкупную цену путем зачета стоимости неотделимых улучшений имущества.

14.3.2.3. Момент прекращения обязанности по внесению арендной платы при выкупе арендованного недвижимого имущества в порядке Федерального закона N 159-ФЗ

Исходя из п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” обязательство по внесению арендной платы прекращается в момент заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Однако при выкупе арендованного имущества субъектом малого и среднего предпринимательства в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, нельзя установить иной момент, поскольку в силу абз. 3 п. 6 указанного Постановления не допускается включение в договор купли-продажи или иное соглашение условия о сохранении обязательства по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. Арендная плата, внесенная после заключения договора купли-продажи, может быть взыскана арендатором в качестве неосновательного обогащения (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2013 по делу N А82-6434/2012).

Еще по теме:

  • Учебное пособие по гму Основы государственного и муниципального управления. Рой О.М. СПб.: 2013. — 448 с. Учебное пособие посвящено освещению проблем и перспектив в развитии российской государственности, повышению роли местных сообществ в решении актуальных проблем местного значения, на основе обобщения […]
  • Проект приказа об итогах Приказ по предприятию об итогах ревизии по проверке финансового учёта приказ по предприятию об итогах ревизии по проверке финансового учёта. В констатирующей части укажите что ревизии обнаружены факты грубого нарушения финансового учёта, полное отсутствие учёта и отчётности по […]
  • Оформить опеку на маму Можно ли оформить опекунство над мамой и как ' это сделать? Если мама признана недееспособной вы и так снановитесь ее опекуном автоматически, если нет других претендентов. Если мама дееспособна "опекунство" ей не положено. а если по букве закона: Опекунство над пожилым человеком […]
  • Как оформить решение задачи Решение и оформление простых задач в 1 классе Простые задачи на нахождение суммы 1. Ира прочитала 6 книг, а Петя 3 книги. Сколько всего книг прочитали дети? 2. В вазе лежало 5 груш, положили ещё 4 груши. Сколько груш стало в вазе? 3. На первом окне стояло 2 горшка с цветами, а на втором […]
  • Печора Адвокаты Коллегия адвокатов «СанктЪ-Петербург» Адвокат - Бородулин Владимир Генадьевич Новые комментарии Poids est comment calleux 1 день 10 часов назад Что там случилось, дайте 3 недели 1 день назад Кого вы дурите, всё где-то 3 недели 4 дня назад буду […]
  • Минтранс приказ 484 Приказ Министерства транспорта РФ от 5 июня 2017 г. № 212 “О внесении изменения в Положение об особенностях режима рабочего времени и времени отдыха водителей автомобилей, утвержденное приказом Министерства транспорта Российской Федерации от 20 августа 2004 г. № 15” В соответствии со […]
  • Федеральный закон от 23 февраля 2013 года Федеральный закон от 23 февраля 2013 г. N 15-ФЗ "Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака" Федеральный закон от 23 февраля 2013 г. N 15-ФЗ"Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий […]
  • Для работы java необходимо разрешение Почему не работает Java и как его включить в браузере? Многие пользователи интернет зачастую сталкиваются с тем, что на сайтах не работает выпадающее меню, не проигрываются видеоролики, ничего не происходит при нажатии на кнопки и пр. Или, к примеру, не показываются картинки, а вместо […]