Содержание страницы:
Как выселить квартиранта, проживающего в комнате соседа в коммунальной квартире без договора субаренды
В 3-х комнатной коммунальной квартире я являюсь собственником комнаты,два других соседа получили комнаты по договору соцнайма.Эти соседи сдают жильё без договора субаренды,соседи не оплачивают коммунальные платежи,не заботятся о состоянии мест общего пользования.Мы делаем все своими силами и за свой счёт.Разговоры не приводят к положительным результатам.Жильцы соседей не убирают в квартире,ведут себя неадекватно,оскорбляют и нарушают покой в квартире.А соседи даже не появляются в квартире,лишь получают деньги,а мы терпим всё это от тех,кто проживает на нашей территории.На одного жильца мною было написано заявление в полицию,с ним и с тем,кто сдаёт ему комнату была проведена беседа с участковым.Жилец приутих,но съезжать не собирается, и ситуация в целом не изменилась,как не платилось за коммун.услуги,так и не платится,как мы убирали за всеми в квартире,так и убираем.Подскажите,пожалуйста,как грамотно и куда написать заявление,чтоб выселить этих жильцов и наказать соседей,а может и выселить их,т.к.ситуация не измениться.Они поселят других,и ситуация будет повторяться.Согласие на проживание квартирантов мы не давали.Хотелось бы наказать соседей за незаконное предпринимательство,но полиция бездействует.Администрация среагировала на моё заявление слабо,они хотят проверить факт проживания этих жильцов и всё,на этом их действия,по-моему,ограничатся.Комиссия собирается 10 января 2014 г. проверить факт проживания этих жильцов,а если на момент их прихода не будет квартирантов дома,то что этим всё и закончится.Они отпишутся,что выполнили свой долг,а мы дальше так живи и терпи это.Подскажите,как действовать жёстко,чтоб последовали активные действия на мои заявления.Спасибо.
Ответы юристов (1)
Вам следует известить о данном факте департамент жилищной политики и жилищного фонда города Санкт-Петербурга. Указанный орган является наймодателем от имени города по договору социального найма. Вы правильно считаете, что вселение иных лиц в вашем случае является незаконным, но не из-за вашего согласия. Для вселения иных лиц по договору социального найма необходимо обязательное согласие наймодателя в силу закона. Именно указанный орган имеет право обратиться в суд о выселении незаконно проживающих людей. Более того, в настоящее время идет борьба с незаконной сдачей жилья. Вы можете предупредить своих соседей, что проинформируете налоговые органы о сдачи в наем на возмездной основе и неуплате налогов.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Сдача комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей
Добрый день.Проблема такого характера.У меня коммунальная квартира,я проживаю в комнате 1 (она в собственности приватизирована) в комнате 2 сосед ее регулярно сдает и она не приватизирована(в соц.найме).Вопрос: В праве ли сосед сдавать комнату без моего согласия.Спасибо
01 Февраля 2017, 16:08 Артем, г. Москва
Ответы юристов (1)
Нет только с Вашего согласия:
Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 N 78-КГ15-8:
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно статье 76 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Соглашение между собственниками комнат в коммунальной квартире о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Нужно ли согласие соседей на проживание квартирантов?
Планирую сдать в наем комнату в коммунальной квартире, принадлежащую мне на праве собственности. Нужно ли согласие соседей на проживание квартирантов?
Ответы юристов (10)
Добрыйдень, Наталия. Согласие не предусмотрено законодательством включая Жилищный кодекс Р.Ф
Согласно статье 209 Гражданского кодекса:
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования имуществом.
Есть вопрос к юристу?
Наталья Викторовна, добрый день! Согласие требуется так речь идет о пользовании общим имуществом в коммунальной квартире
Уточнение клиента
Спасибо за ответ. Но предыдущий консультант дал противоположный ответ со ссылками на статьи. А имущество у нас не общее, а поделено на части.
03 Июня 2016, 19:17
Уточнение клиента
И еще. Чем отличается пользование поделенных общих площадей и оборудования самими собственниками от пользования ими же арендаторами, если я гарантирую добросовестное их использование? Ссылки на статьи можно?
03 Июня 2016, 19:22
Наталья, если комната тольвко в вашей собственности по свидетельству о праве, то сдавайте вы ее кому хотите
Юрист Андрей Власов, видимо не понялдоконца либо не прочитал.
Комната является только вашей собственностью согласно свидетельства правильно. То есть не в долевой, и не является общим совместно нажитым имуществом
Уточнение клиента
Да, я купила эту комнату в коммунальной квартире. Там еще один собственник и одна комната в муниципальной собственности
03 Июня 2016, 20:00
Не понял, у вас долевая что ли
Или это собственник другой комнаты
Уточнение клиента
Да, это собственник другой комнаты.
03 Июня 2016, 21:36
Порядок пользлвания общим имуществом кухней, туалетом ит.д. может обсуждаться устно.
Наталья, что значит поделено на части? Есть вступившее в силу решение суда об определении порядка пользования общим имуществом в квартире? Если нет, то ст. 246 ГК никто не отменял, у вас же долевая собственность (в свидетельстве о праве ведь речь о долях идет?)
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
ст. 41 Жилищного кодекса
Собственникам комнат в коммунальной квартире
принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
ну и навскидку судебная практика
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.01.2015 N 33-1229/2015
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что оснований для отмены решения Пушкинского районного суда
Санкт-Петербурга от не имеется.
В соответствии со ст. 209 ч. 1 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 246 ч. 1 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу ст. 247 ч. 1
ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой
собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при
недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с положениями ст. 246 ч. 1 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно указал, что для сдачи комнаты в квартире в аренду требуется согласие всех собственников других комнат квартиры, поскольку аренда комнаты в квартире предполагает пользование и местами общего пользования в квартире.
Собственно если открыть любое судебно решение по иску собственника комнаты в коммуналке к другому собственнику о несогласованной сдаче комнаты в аренду прочтете то же самое. Здесь в иске было отказано просто потому что истец не смог доказать что комната сдается в аренду
Уточнение клиента
А я нашла в интернете (кроме вашего города), что суд (и юристы) подтверждают право собственника самостоятельно без согласия соседей сдавать в наем. Я читала, что С-П принят свои законы по этому поводу. А почему общая площадь указана как долевая. У меня в свидетельстве о праве собственности стоит площадь с учетом общей?
03 Июня 2016, 21:43
Наталия, скажите просто, как написано право собственности в вашем сидетельстве, общедолевая или просто собственность. Судя из вашего вопроса у вас просто собственность.
Данный вопрос как раз и регулируется ГК, федеральным законодательством, законы СПб не регулируют данную сферу. В свидетельстве у вас должны быть указаны доли от жилой площади квартиры пропорционально которым определяют права на долю в общей площади квартиры (нежилой)
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Нужно ли получать согласие соседей на сдачу комнаты в аренду?
У меня есть в собственности одна комната в коммунальной трехкомнатной квартире. В двух других комнатах живут владельцы этих же комнат. Я планирую снимать однокомнатную квартиру в другом месте, а свою комнату в коммуналке сдавать в аренду. Уже нашла желающих снимать комнату. Другие совладельцы квартиры не особо желают, чтобы я приводила в квартиру чужих людей. Меня не очень интересует их мнение. Не собираюсь терять деньги из-за того, что кто-то не хочет делить территорию с другими. Они же знают, что являются собственниками не всей квартиры, а лишь одной комнаты. Надо ли мне получать согласие соседей, чтобы сдать в аренду свою комнату в коммуналке?
Ответы юристов (8)
Нет, такой обязанности у Вас нет.
В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса РФ комната относится к жилым помещениям. Статья 288 Гражданского кодекса РФ закрепляет, что
Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Статья 209 Гражданского кодекса РФ —
«Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.»
Вот если бы у Вас с вашими соседями была долевая собственность или совместная на указанную трехкомнатную квартиру, тогда бы Вам необходимо было получать согласие других собственников в соответствии со статьями 247 и 253 все того же гражданского кодекса РФ.
Так что смело сдавайте свою комнату в аренду.
Есть вопрос к юристу?
Вам не требуется согласие соседей так как законодательством РФ определено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (ст. 30 ЖК РФ).
*ЖК РФ — Жилищный Кодекс РФ
Здравствуйте!
Вы не должны получать согласие у остальных собственников комнат в коммунальной квартире, на сдачу Вами внаем, принадлежащей Вам комнаты.
Обоснование:
Согласно статье 209 Гражданского кодекса:
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования имуществом.
Согласно статье 30 Жилищного кодекса:
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании
с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Согласие на сдачу внаем комнаты необходимо было бы получать, лишь в том случае, если бы она принадлежала на праве обшей собственности Вам и кому-либо еще. Учитывая тот факт, что указанная Вами комната, принадлежит именно Вам, разрешения на использование данного имущества, в том числе путем его сдачи в наем, Вам, не у кого получать не нужно.
С уважением, Алексей.
Добрый день.ОБязанность учета мнения других собственников жилого помещения учитывалось бы в том случае, если бы речь шла об общей (долевой или совместной собственности). ОБ этом говорит гл. 16 ГК РФ. Однако в Вашем случае речь не идет об общей собственности. Комната, как объект гражданского оборота находится в Вашей собственности (индивидуальной). Закон в данном случае не требует от Вас получать чье либо разрешение на сдачу комнаты в наем. Таким образом Вы реализуете свое право как собственника на пользование своей собственностью. Единственно что Вам могут сделать Ваши соседи- это подложить свинью в виде сообщения в налоговую о сдаче Вами жилья. Но эти проблемы тоже не фатальны и при грамотном подходе легко решаются.
Доброго Вам дня!
Запретить предоставлять комнату, находящуюся в собственности, иным лицам по договору найма остальные собственники комнат в коммунальной квартире не могут.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением; жилые помещения предназначены для проживания граждан; гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
В силу положений ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом; собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством настоящим Кодексом.
Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Из вышеизложенного следует, что действующим законодательством не предусмотрено такого ограничения права собственности на жилое помещение, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащие ему комнаты членов своей семьи либо иных лиц на основании договора найма жилого помещения.
Это подтверждается соответствующей судебной практикой:
— Определение Московского городского суда от 10 мая 2011 г. по делу N 33-13539
— Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 2 апреля 2012 г. N 33-3983/2012
— Определение Приморского краевого суда от 18 марта 2010 г. по делу N 33-2256.
Законодатель особый статус общего имущества в коммунальной квартире и права долевой собственности на него установил в двух случаях: (1) при продаже комнаты соседи имеют преимущественное право, (2) необходимо получать согласие соседей на поднайм, если заключен договор социального найма.
Больше исключений нет.
Лицо по договору найма квартиры имеет право пользоваться общим имуществом многоквартирного дома в тех же пределах, как и сам собственник. Он пользуется лифтом, он пользуется лестницами, он может ставить свой автомобиль возле дома, он пользуется домофоном. Для общего имущества коммунальной квартиры специального права не предусмотрено законом. Наниматель также как и собственник может пользоваться туалетом, кухней и прихожей в пределах, установленных для самого собственника. Если для собственника установлено соглашением с остальными собственниками комнат, что он может пользоваться туалетом только с 01:00 до 05:00, то и нанимателю можно будет посещать уборную только ночью в указанное время.
В Вашем случае сдача же комнаты в наем не ущемит прав соседей по коммунальной квартире.
Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Если сама комната не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом- комнатой. Собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире. Отрицательная позиция соседей по квартире не имеет никакого значения при этом.
В коммунальной квартире есть общее имущество находящееся в общей долевой собственности собственников комнат этой квартиры. Это места общего пользования (ванная комната и др.). Согласия собственников комнат на пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности собственников комнат, не нужно: согласно п.3 ст.42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. Из чего следует, что передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в коммунальной квартире.
Согласно ст.135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Если между собственниками комнат в коммуналной квартире ранее было заключено соглашение о порядке пользования общим имуществом коммунальной квартиры (ванной комнатой и др.), то «квартирант»- наниматель должен соблюдать этот порядок.
«квартирант» будет пользоваться имуществом дома – подвалом, лестничной клеткой, лифтом и т.п., находящимися в общей долевой собственности всех жильцов дома (собственников квартир и комнат). Согласие других жильцов дома (собственников квартир и комнат) на пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех жильцов, также не требуется.
Здравствуйте! Как полноправный собственник жилого помещения, к которому относится собственно Ваша изолированная комната, Вы вправе согласно ст.209 ГК РФ распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. При этом при сдаче в наем жилой комнаты в коммунальной квартире согласие соседей-собственников других комнат нужно получать только, если Вы являетесь не собственником а нанимателем жилья по договору социального найма и собирались бы сдавать комнату по договору поднайма, для этого установлены специальные нормы относительно порядка вселения, соблюдения нормы жилой площади, здоровья вселяемых лиц.
В Вашем случае никаких препятствий как для собственника жилья при сдаче его в наем нет. Вам нужно только учитывать, что согласно ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Поэтому, реализуя свои права собственника по сдаче комнаты в наем, Вы должны организовать надлежащее содержание своей комнаты, поддержание ее в надлежащем состоянии, а также соблюдение прав соседей и содержание общего имущества. Т.е. бремя ответственности за содержание своего имущества несете именно Вы, все претензии соседи могут предъявлять именно Вам. Наниматель же комнаты будет уже нести субсидиарную ответственность за пользование комнатой перед Вами согласно условиям договора найма.
В соответствии со ст.41 ЖК РФ Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
К общему имуществу в коммунальной квартире относятся общая кухня, санузул, коридор и т.д.
В силу ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Таким образом, Вам необходимо получить согласие на пользование арендатором общего имущества коммунальной квартиры.
В случае не достижения соглашения с другими собственниками относительно пользования имуществом, Вы имеете право решить вопрос в судебном порядке.
С уважением Ф. Тамара
Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Здравствуйте. Действительно ли сейчас можно сдавать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей? Нужно ли прописывать арендатора?
Прописка теперь нужна. Временной прописки боятся нечего. Но, насколько я поняла, она необязательна, если наниматель прописан в этом же регионе. И налог в этой ситуации лучше платить, а не бегать от него. Согласие соседей не требуется для сдачи комнаты в найм. Приведу Вам консультацию другого юриста, чтобы не делать новых выкладок.
Рыбакина Инесса Александровна, юрисконсульт,
г. Липецк
Консультация
Ответ от 05.04.2011 20:54
Собственник согласно ст.209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом: «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».
Следовательно, собственник комнаты вправе, в том числе, сдать в наем (аренду, предоставить в безвозмездное пользование) свою комнату в коммунальной квартире что касается вопроса нужно ли получить согласие у соседей-собственников по коммунальной квартире на реализацию данного права? существуют две позиции на этот счет.
1)Комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире. Безусловно, комната – это часть квартиры согласно ст.15 ЖК РФ: «4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире». Но в данном случае имеется ввиду комната, как часть квартиры в смысле технико-функциональной взаимосвязи комнаты как части и целого как квартиры. Понятно, что комната должна находится в квартире (в данном случае в коммунальной квартире). Но это не означает безусловной юридической взаимосвязи – комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. Комната может быть отдельным объектом права частной собственности
Если имущество не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом. Это дело собственника. Т.е. собственник комнаты вправе самостоятельно решать – сдавать ли комнату в наем или нет. И позиция соседей по квартире не имеет абсолютно никакого значения в этом вопросе.
2)ЖК РФ установил, что общее имущество (общие места пользования) в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат. Ст.41 ЖК РФ: «1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире)».
Исходя из этого, делается вывод – т.к. наниматель будет пользоваться общим имуществом в «коммуналке», а данное имущество находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование данным имуществом. Нет согласия – нет права пользования, что влечет невозможность и пользоваться комнатой. Т.е. нет возможности заключить договор найма комнаты без согласия соседей.
но здесь нужно учитывать, что сдается в наем комната, как имущество, принадлежащее на праве частной собственности. Договор найма заключается относительно имущества, не входящего в общее имущество лиц, проживающих в квартире.
Общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты в коммунальной квартире. Ст.42 ЖК РФ: «3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату».
Значит, общее имущество – это принадлежность главной вещи – комнаты, поэтому, сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире.
Согласно ст.135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке».
Представляется доказанным, что собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире.
Сдача же комнаты в наем само по себе не ущемляет прав соседей по квартире.