Споры по кадастровой оценке земель

Оспаривание кадастровой оценки: нюансы процедуры

Руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Почти на протяжении года в России действует новый порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон № 135-ФЗ).

Рассмотрим некоторые нюансы, встречающиеся собственникам и арендаторам объектов недвижимости на этом пути.

Напомню, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 11-13 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем (физическим или юридическим лицом), а после 15 сентября 2015 года – административным истцом в судебном порядке.

Причем для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абз. 3 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Однако для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления (абз. 37 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Необходимо помнить, что при обращении в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости следует приложить:

  • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет (абз. 18-23 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

На этапе сбора необходимых документов наибольшее внимание следует уделить подготовке заключения оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости и положительного заключения саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, в соответствии этого заключения требованиям закона, стандартам и правилам оценки.

Во-первых, не следует забывать, что оценка рыночной стоимости должна производиться на дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в субъекте. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд непременно откажут в удовлетворении вашего заявления (абз. 4 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Во-вторых, по новым требованиям одного отчета об оценке недостаточно, теперь требуется еще заключение СРО оценщиков, одобряющее методику и результаты оценки, полученные оценщиком. К сожалению, не все экспертные организации могут представить такое заключение. Либо СРО еще не готовы одобрять отчеты своих членов-оценщиков, либо отчеты не так хороши. Но, как показывает практика, в такой услуге экспертные организации могут вам отказать. Поэтому, прежде чем заказывать отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в экспертной организации, удостоверьтесь, что она обладает возможностью получить положительное заключение на свой отчет в СРО оценщиков.

В июне 2015 года комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при столичном управлении Росреестра, было рассмотрено 152 заявления об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, из которых 58 заявлений (38%) были удовлетворены и 94 заявления (62%) отклонены.

Причиной отклонения стало несоответствие отчетов об оценке предъявляемым к ним требованиям. Например, комиссией было установлено, что оценщики неправильно оформляют отчеты, не используют обязательные методы оценки или не обосновывают отказ от применения тех или иных оценочных подходов, неправильно подбирают объекты-аналоги, не прикладывают фото с осмотров объектов недвижимости, применяют метод массовой оценки, не учитывают требуемые корректировки или не правильно их рассчитывают. Одним словом, главные риски при обращении за пересмотром кадастровой стоимости в комиссию связаны с качеством заключения оценщика.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено комиссией, то следующим шагом для юридического лица должно стать обращение в суд. Добавлю, что изначально иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной рассматривались арбитражными судами. После внесения изменений в законодательство такие иски стали подведомственны судам общей юрисдикции (п. 15 ст. 20 КАС РФ). Однако этот механизм оспаривания кадастровой стоимости показал свою неэффективность, и профессиональные юристы нашли следующий выход из положения. Получив отказ в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре, юристы обращались в суд, но не с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, а с иском о признании незаконным решения государственного органа, что является самостоятельным способом защиты нарушенного права. Соответственно, в случаях если объект недвижимости принадлежит юридическому лицу, данные споры подсудны уже не судам общей юрисдикции, а арбитражным судам. Этот способ был избран неслучайно, а связи с тем, что арбитражные суды в подобных вопросах давно зарекомендовали себя как более компетентные.

В суде заявителю предстоит добиваться назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, так как, скорее всего, комиссия признала отчет заявителя несоответствующим требованиям закона. Раньше суды противились этому и отказывали истцам в ходатайстве о назначении по делу судебной экспертизы. Но кассационный суд разъяснил, что суды первой инстанции не рассматривают спор по существу и предписал назначать судебные экспертизы (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 апреля 2015 г. по делу № А40-115938/2014).

Также, соблюдая досудебный порядок, можно обратиться в областной суд субъекта с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, но в этом случае за результат никто поручиться не может. Судебная практика по таким делам по-прежнему противоречивая – ВС РФ завален апелляционными жалобами, как от налогоплательщиков, так и от государственных органов.

Когда, наконец, заявитель получил положительное решение комиссии или суда, и в отношении объекта недвижимости установлена новая кадастровая стоимость в размере рыночной, кадастровая палата субъекта обязана внести соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости. Эти сведения в дальнейшем будут запрашиваться налоговым органом при проверке налоговых деклараций заявителя.

На этом этапе также не обходится без некоторых сложностей. В соответствии с нормами закона сведения о кадастровой стоимости, измененные по решению комиссии или суда, применяются для целей налогообложения, начиная с года подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому если год подачи заявления и год вступления решения в законную силу разнятся, то предстоит еще процедура доказывания налоговому органу, что кадастровая стоимость за предыдущий год (год подачи заявления) равна рыночной в соответствии с решением комиссии или суда.

Налоговые органы могут отказать в возврате/зачете излишне уплаченной суммы налога, поскольку данные в государственном кадастре недвижимости за предыдущий год отражают устаревшую кадастровую стоимость. Судебная практика по таким спорам еще не сформировалась.

В конце марта ФНС России разъяснила в своем письме, что если изменения в части установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости в течение 2014 года на основании решения суда, то указанная кадастровая стоимость применяется в целях определения налоговой базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр, то есть с 1 января 2015 года. Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в 2015 году и решение комиссии или суда об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости принято в 2015 году, то новая кадастровая стоимость должна применяться также с 1 января 2015 года (письмо ФНС России от 27 марта 2015 г. № БС-4-11/5013).

Таким образом, приняв поправки в нормативные акты, законодатель не урегулировал слаженное функционирование нового механизма использования привилегий налогоплательщиков, связанных с изменением кадастровой стоимости.

[ Ответы специалистов из Росреестра по Новосибирской области на вопросы о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости ]

1. Каким образом возможно оспаривать кадастровую стоимость объектов недвижимости?

Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ) (далее — Закон об оценке) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — Комиссия).

Деятельность Комиссии регламентируется приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 №263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22.02.2011 №69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Обращаться в Комиссию могут физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением необходимых документов.

2. Какой состав документов должен быть приложен к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, предоставляемых в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если:

Недостоверные сведения об объекте недвижимости использовались при определении его кадастровой стоимости:

  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

В отношении объекта недвижимости установлена его рыночная стоимость на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость:

  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • отчет об оценке рыночной стоимости объекта;
  • положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков, в случае если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

3. В отношении каких результатов определения кадастровой стоимости земельных участков существует возможность ее оспаривания в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости?

Возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в комиссии распространяется исключительно на результаты государственной кадастровой оценки, договоры на проведение которой были заключены по истечении шестидесяти дней с момента вступления в силу Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ (после 24.09.2010 года).

Кроме того, статьёй 24.21 Закона об оценке установлено: если в период между датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

При этом в случаях определения кадастровой стоимости в соответствии со статьей 24.21 Закона об оценке, датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущих за собой изменение их кадастровой стоимости.

4. В отношении каких результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденных органом исполнительной власти Новосибирской области можно обращаться в комиссию по рассмотрению споров?

На территории Новосибирской области, комиссия осуществляет свою деятельность на основании Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.10.2012 № П/454 «О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области».

Оспариванию в комиссии подлежат результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденные:

— постановлением Правительства Новосибирской области от 26 сентября 2012 г. №448-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области».

— приказом Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области № 1869 от 25.09.2012г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам Новосибирской области».

В государственный кадастр недвижимости данные результаты оценки были внесены 17 октября и 14 ноября 2012 г. соответственно. Шестимесячный срок подачи документов в комиссию для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (объектов капитального строительства) и земельных участков земель сельскохозяйственного назначения завершается в апреле и мае 2013 года. Кроме результатов кадастровой стоимости земельных участков, которые будут определены органом кадастрового учета в соответствии со статьей 24.21 Закона об оценке.

В соответствии с нормами действующего законодательства, не могут быть оспорены в указанной комиссии, результаты проведенных государственных кадастровых оценок, утвержденных:

— постановлением Правительства Новосибирской области от 29.11.2011 г. №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области, и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области»;

-постановлением Правительства Новосибирской области от 14.07.2011 №248-п (в редакции от 16.07.2012 №337-п) «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и земель иного специального назначения по муниципальным районам Новосибирской области».

— постановлением Правительства Новосибирской области от 28.12.2009 №486-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Новосибирской области».

— постановлением Правительства Новосибирской области от 28.12.2010 № 302-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов в Новосибирской области, и среднего уровня кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам Новосибирской области»

— постановлением администрации Новосибирской области от 28.12.2009 г. № 486-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, расположенных за границами населенных пунктов в Новосибирской области, и среднего уровня кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений по муниципальным районам Новосибирской области».

5. Куда можно обратиться, чтобы подать заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области?

Прием заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется по адресу: г. Новосибирск, ул. Державина, 28, 2 этаж, каб.17 (понедельник – пятница с 9-00 до 17, перерыв с 12-00 до 12-50).

Также, заявление о пересмотре кадастровой стоимости с приложенными документами можно направить в комиссию посредством почтового отправления по адресу: 630091, г. Новосибирск, ул. Державина, 28.

Получить необходимые разъяснения о работе комиссии можно в отделе кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Новосибирской области по телефонам (383) 216 69 38; 228 11 39.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Верховный суд поставил крест на пересмотре кадастровой стоимости

20 Февраля 2015

Не секрет, что до этого времени практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции в некоторых вопросах кардинально расходилась. Складывалось впечатление, что для одних действовало одно законодательство, а для других другое. И не дай бог кому-то прийти в суд общей юрисдикции с практикой рассмотрения дел в арбитражных судах. При этом позиции формировались, естественно, на уровне высших судебных инстанций (ВАС РФ и ВС РФ).

Большинству практикующих юристов, особенно тех, которые в основном работают в арбитражных судах, была ближе позиция Высшего Арбитражного Суда РФ, в связи с чем объединение судов навевало очень грустные мысли.

И вот, по прошествии чуть более 3-х месяцев с момента объединения, все смогли почувствовать «твердую руку» Верховного Суда РФ.

Первыми пострадали дела об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков.

С 2011 года после опубликования эпохального Постановления Президиума ВАС РФ № 913/11 от 28.06.2011 г. начала активно формироваться положительная практика арбитражных судов по вопросу пересмотра кадастровой стоимости земельных участков.

Утверждение в большинстве регионов новых показателей кадастровой стоимости земельных участков, которые иногда в разы превышали рыночную стоимость и, соответственно, увеличивали плату за землю до совершенно неподъемных размеров, привело к массовым обращениям в суды с исками об оспаривании кадастровой стоимости. За 3 года арбитражные суды выработали позицию по этой категории споров, включая определение состава лиц, участвующих в деле, представление доказательств и формулирование требований.

Но наступило 6 августа 2014 года. Эта дата ознаменовалась не только объединением высших судебных инстанций, но и передачей всех дел по оспариванию кадастровой стоимости из подведомственности арбитражных судов в суды общей юрисдикции. При этом не просто в районные суды, а в областные (!) суды, суды республик и приравненные к ним. То есть суды субъекта РФ стали рассматривать дела об оспаривании кадастровой стоимости по первой инстанции, а Верховный Суд РФ – в качестве апелляционной инстанции, что само по себе создало определенные препятствия в реализации права на судебную защиту.

Дополнительно следует отметить, что с 22 июля в связи с внесением изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности» изменилась сама процедура пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая для юридических лиц повлекла за собой необходимость предварительного обращения в административные комиссии при Росреестре.

Несмотря на все прошедшие преобразования до конца 2014 года еще удавалось получить положительные решения по вопросам установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной оценки.

Однако 17 декабря 2014 г. ВС РФ, рассмотрев одно из дел в качестве апелляционной инстанции, «положил на лопатки» всех (определение № 91-АПГ14-4 от 17.12.2014 г.).

Резюмируя выводы ВС РФ, можно сказать, что предыдущие позиции арбитражных судов, основы которых были заложены в постановлении Президиума ВАС РФ № 913/11 от 28.06.2011 г., разбиты в пух и прах по всем направлениям.

Выводы ВС РФ:

1) Дела по пересмотру кадастровой стоимости не являются исковым производством. Это споры, вытекающие из публичных правоотношений, которые должны рассматриваться по иным правилам.

2) Федеральная кадастровая палата является ненадлежащим ответчиком (на протяжении последних лет арбитражные суды стабильно отклоняли этот довод ФКП и признавали ее надлежащим ответчиком).

3) Суд должен более тщательно подходить к проверке представляемых в качестве доказательства по делу отчетов независимых оценщиков об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Позиция ВС РФ незамедлительно была воспринята областными судами, что практики почувствовали уже в январе 2015 года. Суды начали отказывать в исках.

Дополнительная позиция «за кадром»:

1) Заявитель должен доказать действительное нарушение своих прав: как повлияли новые результаты кадастровой оценки на владельца земельного участка, на сколько увеличился земельный налог, почему это стало тяжелым налоговым бременем.

2) Экспертизы на отчет оценщика, устанавливающей соответствие отчета требованиям законодательства, не достаточно. Суду необходима стоимостная экспертиза.

Таким образом, теперь дела по пересмотру кадастровой стоимости объектов недвижимости перестали быть однозначными, а защитить свои права в случае необоснованного завышения кадастровой стоимости становится значительно сложнее. Представляется, что позиция ВС РФ направлена на резкое сокращение дел об оспаривании кадастровой стоимости в судах и воспрепятствование потерям бюджета.

Как никогда хочется вспомнить: «кто успел, тот и съел» ….

О том, что изменилось в практике пересмотра кадастровой стоимости и как действовать теперь, можно узнать на мастер-классе, который состоится 27 февраля 2015 г. «Оспаривание кадастровой сторимости объектов недвижимости: новые правила, практика применения«.

Как зарегистрироваться?

Споры по кадастровой стоимости и кадастровому учету недвижимости / Обзор судебной практики

В судебной практике споры о кадастровой стоимости недвижимости и кадастровом учете земельных участков стремительно набирают обороты. Это связано с тем, что земельный налог и налог на имущество теперь исчисляются именно, исходя из кадастровой стоимости, а учетные данные кадастрового реестра имеют большое влияние на статус недвижимости. В свежем обзоре судебной практики — оспаривание кадастровой стоимости и регистрации земельных участков и зданий.

1. Размер штрафа за незаконное использование земельного участка от его кадастровой стоимости

Если организация возвела на земельном участке здания, не имея предусмотренных законодательством РФ прав и документов на землю, она должна быть привлечена к административной ответственности. При этом, размер штрафа может быть снижен, с учетом реальной кадастровой стоимости земельного участка и размера площади объектов недвижимости, принадлежащих организации на праве собственности. Так решил Верховный суд РФ.

В арбитражный суд обратилась коммерческая организация, которую территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии привлек к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ и назначил штраф в размере 700 тысяч рублей. Истец просил признать данное постановление незаконным, поскольку обвинение в использовании земельного участка без прав, по его мнению, является необоснованным в связи с тем, что на этой земле расположены здания, принадлежащие организации на праве собственности. А по нормам, определенным статьей 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. При этом в статье 35 Земельного кодекса РФ сказано, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью этого земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Суд первой инстанции изменил постановление о привлечении к административной ответственности и снизил размер штрафа до 350 тысяч рублей, в удовлетворении остальной части заявленных требований истцу было отказано. Апелляция и кассация с такими выводами согласились, а точку в споре поставил Верховный суд постановлением от 29 ноября 2016 г. N 303-АД16-13561. Арбитры отметили, что факт использования земли без прав доказан. Поскольку, несмотря на то, что право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, возникает у нового собственника недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности на приобретенный им объект недвижимости, это не может служить основанием для использования земельного участка площадью больше, чем это необходимо для использования собственной недвижимости. Однако, арбитры сочли возможным назначить штраф значительно ниже пропорций, предусмотренных статьей 7.1 КоАП РФ, приняв во внимание кадастровую стоимость земельного участка и размер площади объектов недвижимости, принадлежащих организации на праве собственности.

2. Кадастровая ошибка права собственности не прекращает

При неправильном образовании из одного земельного участка нескольких, принадлежащих разным собственникам, то есть в ситуации, когда произошла кадастровая ошибка, суд должен указать путь исправления ошибки, а не прекращать права собственности. К такому решению пришел Верховный суд РФ.

Гражданка обратилась в суд с исковым заявлением к другому физическому лицу о признании сведений о местоположении границ земельных участков кадастровой ошибкой, признании права собственности отсутствующим. В обоснование своих требований она указала, что на праве пожизненного наследуемого владения ей принадлежит земельный участок, предназначенный для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. В сентябре 2014 года истец узнала о наложении границ вышеуказанного земельного участка и других земельных участков с отдельными кадастровыми номерами. Она сочла, что новые земельные участки незаконно образованы из принадлежащего ей на праве пожизненного наследуемого владения земельного участка, в связи с чем просила суд признать недействительными выделы земельных участков в натуре другому лицу в счет земельной доли на праве общей долевой собственности, указав, что решение является основанием для исключения сведений о кадастровом учете вышеуказанных земельных участков в Государственном кадастре недвижимости.

Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены: сведения Государственного кадастра недвижимости о местоположении границ земельных участков с кадастровыми номерами были признаны кадастровой ошибкой, а право собственности другого лица на спорные земельные участки было признано отсутствующим. Апелляционным определением решение суда первой инстанции было оставлено без изменения. Однако Верховный суд в определении от 21 марта 2017 г. N 55-КГ17-1 с выводами коллег не согласился и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Судьи отметили, что по нормам Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый инженер является лицом, ответственным за качество кадастровых работ, выполняемых на основании договора подряда, и убытки, причиненные третьим лицам в ходе их проведения. Образуемые по результатам кадастровых работ земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства. Таким образом, установив, что межевой план земельных участков с кадастровыми номерами был выполнен с нарушениями:

  • требований закона о кадастре;
  • требований о подготовке межевого плана;
  • инструкции по межеванию земель;

суду надлежало по требованиям истицы о признании сведений о местоположении границ земельных участков кадастровой ошибкой рассмотреть вопрос о функциях коммерческой организации, работник которой кадастровый инженер осуществлял формирование и постановку на кадастровый учет спорных земельных участков. Также судом установлено, что ответчик приобрел право собственности на спорные земельные участки с кадастровыми номерами на основании договоров дарения, послужившими основанием для регистрации за ним права собственности в ЕГРП. Данные договоры дарения не оспорены и не признаны недействительными, в связи с чем право ответчика на указанные в них земельные участки не может быть признано отсутствующим без разрешения вопроса о законности договоров, поскольку является нарушением требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса РФ

3. Методические указания по определению кадастровой стоимости признаны законными

Верховный суд РФ признал действующим и не нарушающим ничьи права нормы Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222.

Министерство экономического развития и торговли РФ своим приказом от 12 августа 2006 г. N 222 утвердило Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (далее — Методические указания). Нормативный правовой акт зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 15 сентября 2006 года и опубликован для всеобщего сведения 22 сентября 2006 года в «Российской газете», N 212. Нормами пункта 2.1.17 данного документа определено, что в случае образования новых земельных участков путем разделения существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка. Согласно абзацу первому пункта 2.1.18 Методических указаний при образовании новых земельных участков или земельного участка путем выдела из существующего земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образованных земельных участков и преобразуемого земельного участка определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка до его преобразования. Также документом установлен порядок определения кадастровой стоимости образуемых и преобразуемого земельных участков в случае отсутствия кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка. Гражданка сочла свои права нарушенными этим положением и обратилась в Верховный суд РФ с административным иском о признании недействительной данной нормы.

Верховный суд первоначально признал нормативный акт действующим, однако истица подала апелляционную жалобу. В ответ на которую, Апелляционная коллегия Верховного Суда РФ вынесла апелляционное определение от 28 марта 2017 г. N АПЛ17-31, которым подтвердила первоначальную позицию по данному вопросу. Судьи указали, что в пункте 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316, методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. Следовательно, Приказ принят уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в порядке реализации им своей компетенции. Кроме того, нормами статьи 11.7 Земельного кодекса РФ определено, что при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается. Следовательно, при распределении исходными являются несколько земельных участков. Пунктом 2.1.1 Методических указаний, на который ссылается истица, установлен общий порядок определения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе в случае образования нового земельного участка, в зависимости от категории земельных участков с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости. Оспариваемыми же пунктами предусмотрено исключение из этого общего порядка лишь для случаев раздела и выдела земельного участка, при которых применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка.

4. Измененная кадастровая стоимость подлежит внесению в реестр с 1 января

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Так решил Верховный суд РФ.

Организация обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, в размере 169 106 000 рублей по состоянию на 1 января 2013 года. В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником означенного земельного участка, а его кадастровая стоимость существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым нарушая права и обязанности организации, как плательщика земельного налога.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявления было отказано. После подачи апелляционной жалобы Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка. Судьи выяснили, что кадастровая стоимость названного земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2013 г. в размере 362 841 772 руб. в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 г. N 751-ПП, действовавшего на момент обращения организации в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 26 октября 2012 г. N П/481. Организация самостоятельно заказала независимую оценку земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 г. составила 196 106 000 руб., на это было сделано положительное экспертное заключение. В апелляционном определении от 14 апреля 2016 г. N 5-АПГ15-96 Верховный суд РФ напомнил, что по нормам статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Еще по теме:

  • Приказ фас россии от 20112006 293 Приказ Федеральной антимонопольной службы от 26 декабря 2011 г. N 897 "О внесении изменений в приложение к приказу ФАС России от 20 ноября 2006 года N 293 "Об утверждении формы представления перечня лиц, входящих в одну группу лиц" Приказ Федеральной антимонопольной службы от 26 декабря […]
  • Приказ мвд по страховке Приказ МВД РФ от 9 октября 2012 г. N 924 "Об утверждении Инструкции об организации работы по обязательному государственному страхованию жизни и здоровья сотрудников органов внутренних дел Российской Федерации, военнослужащих внутренних войск МВД России, граждан, призванных на военные […]
  • Субсидия на жильё военным калькулятор Калькулятор жилищной субсидии военнослужащих на 1-е полугодие 2018 года Калькулятор жилищной субсидии на 2-е полугодие 2018 года смотрите здесь=> Данный калькулятор жилищной субсидии подготовлен специалистами Юридической компании "Стратегия"! (http://voensud-mo.ru/) в соответствии с […]
  • Закон и порядок 29 декабря Подписан закон об арбитраже Президент подписал Федеральный закон «Об арбитраже (третейском разбирательстве) в Российской Федерации». Федеральный закон принят Государственной Думой 15 декабря 2015 года и одобрен Советом Федерации 25 декабря 2015 года. Справка Государственно-правового […]
  • Закон о защите конкуренции судебная практика Закон о защите конкуренции судебная практика Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые споры, пенсии Главная […]
  • Решение суда о взыскании неустойки осаго Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 1 августа 2017 г. N 35-КГ17-5 Суд отменил апелляционное определение об отказе во взыскании неустойки и судебных расходов, поскольку суд не учел, что наличие вступившего в законную силу судебного акта о взыскании со страховщика […]
  • Приказ мз no 808 Приказ Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 27 декабря 2007 г. № 808 "Об утверждении Положения об исчислении стажа работы работников федеральных государственных органов, замещающих должности, не являющиеся должностями федеральной государственной гражданской службы, […]
  • Как будет индексироваться пенсия в апреле Индексация пенсий в России. Досье ТАСС-ДОСЬЕ. 1 апреля 2018 года социальные пенсии в России увеличатся на 2,9%. Их средний размер вырастет на 255 руб. - до 9 тыс. 62 руб. Соответствующее постановление было подписано премьер-министром России Дмитрием Медведевым 20 марта. Одновременно с […]