Содержание страницы:
Разъясняем законодательство
Отменена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом
Вопрос:Слышал, что сейчас не надо регистрировать договор купли-продажи жилого помещения. Так ли это на самом деле?
Отвечает старший прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе Тинькова Т.Н.: В связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального законаот 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отменена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом, в том числе договоров купли-продажи жилого помещения.
Ранее по условиям п. 2 ст. 558ГК РФ договор купли-продажи жилой недвижимости подлежал государственной регистрации в управлении Росреестра и он считался заключенным с момента такой регистрации. Это требование закона позволяло обеспечивать покупателям гарантию их прав на продаваемую недвижимость.
Согласно пункту 8 статьи 2Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотренные статьей 558ГК РФ правила о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого, нежилого помещения) не подлежат применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013.
Вместе с тем сохранено требование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество (статьи 8.1, 131ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551ГК РФ).
В соответствии со статьей 14Федерального законаот 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
С учетом изложенного, с 01.03.2013 на основании заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности.
Здание прокуратуры Курской области 305000, г. Курск, ул. Ленина, 21
схема проезда
Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)
Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ
«О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
С изменениями и дополнениями от:
Принят Государственной Думой 18 декабря 2012 года
Одобрен Советом Федерации 26 декабря 2012 года
Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2013 г., за исключением положений, для которых статьей 2 установлены иные сроки вступления их в силу
Президент Российской Федерации
Москва, Кремль
30 декабря 2012 г.
N 302-ФЗ
Вносятся изменения в главы 1-4 части первой ГК РФ. Это лишь часть масштабных изменений, которые должны затронуть почти все разделы Кодекса (кроме наследственного права). Напомним, что в первом чтении Государственной Думой РФ принимался единый проект. Но в связи со значительным количеством поправок к нему было решено разделить его положения на самостоятельные законопроекты.
Закрепляется, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно поправкам гражданское законодательство регулирует в т. ч. отношения, связанные с участием в корпоративных организациях или с управлением ими (корпоративные отношения).
Одним из источников гражданского права взамен обычаев делового оборота признаются обычаи.
В отношении зарегистрированного права на имущество в госреестре можно сделать отметку о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение 3 месяцев данное лицо не оспорило зарегистрированное право в суде, то ее аннулируют. В этом случае нельзя повторно внести отметку о возражении данного лица. Тот, кто оспаривает зарегистрированное право в суде, может потребовать внести в госреестр отметку о наличии судебного спора. За счет казны возмещаются убытки, причиненные по вине регистрирующего органа неправомерным отказом в госрегистрации, уклонением от нее, внесением в реестр незаконных или недостоверных данных о праве.
ГК РФ предусматривает госрегистрацию как прав на недвижимость, так и сделок с ней. Речь идет о продаже жилых помещений, предприятия, о дарении и аренде недвижимости, об отчуждении последней под выплату ренты, об аренде предприятия. Правила о госрегистрации этих сделок не применяются к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. Тем самым исключается «двойная» госрегистрация.
Злоупотреблением правом признаются также действия в обход закона с противоправной целью. К способам защиты гражданских прав отнесено признание недействительным решения собрания.
Предусмотрена компенсация ущерба, причиненного правомерными действиями государственных и муниципальных органов, их должностных лиц.
Уточняются положения о признании гражданина недееспособным, об ограничении дееспособности физлица, об исполнении опекунами и попечителями своих обязанностей, о распоряжении имуществом подопечного. Некоторые из этих поправок направлены на то, чтобы привести отдельные нормы в соответствие с правовой позицией Конституционного Суда РФ. Ограниченно дееспособными можно признавать в т. ч. тех людей, которые ставят свои семьи в тяжелое материальное положение из-за пристрастия к азартным играм.
Граждане, ведущие совместную деятельность в области сельского хозяйства, вправе создать крестьянское (фермерское) хозяйство (КФХ) в качестве юрлица. Главой КФХ может быть гражданин, зарегистрированный как индивидуальный предприниматель.
Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2013 г., кроме положений, для которых установлены иные сроки.
Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2013 г.
Подпункт «б» пункта 12 и пункт 19 статьи 1 настоящего Федерального закона вступают в силу со дня официального опубликования настоящего Федерального закона
Пункт 14, подпункты «б» и «в» пункта 15, подпункт «б» пункта 16, пункт 17, подпункт «в» пункта 18 статьи 1 настоящего Федерального закона вступают в силу по истечении двух лет после дня вступления в силу настоящего Федерального закона
Подпункт «а» пункта 18 статьи 1 настоящего Федерального закона вступает в силу со дня вступления в силу федерального закона, вносящего изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации в части введения правил о номинальном счете
Текст Федерального закона опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru) 31 декабря 2012 г., в «Российской газете» от 11 января 2013 г. N 3, в Собрании законодательства Российской Федерации от 31 декабря 2012 г. N 53 (часть I) ст. 7627
В настоящий документ внесены изменения следующими документами:
Федеральный закон от 4 марта 2013 г. N 21-ФЗ
Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона
Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ
«О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Принят Государственной Думой 18 декабря 2012 года
Одобрен Советом Федерации 26 декабря 2012 года
Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2013 г., за исключением положений, для которых статьей 2 установлены иные сроки вступления их в силу
Президент Российской Федерации
Москва, Кремль
30 декабря 2012 года
N 302-ФЗ
Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2013 г.
Подпункт «б» пункта 12 и пункт 19 статьи 1 настоящего Федерального закона вступают в силу со дня официального опубликования настоящего Федерального закона
Пункт 14, подпункты «б» и «в» пункта 15, подпункт «б» пункта 16, пункт 17, подпункт «в» пункта 18 статьи 1 настоящего Федерального закона вступают в силу по истечении двух лет после дня вступления в силу настоящего Федерального закона
Подпункт «а» пункта 18 статьи 1 настоящего Федерального закона вступает в силу со дня вступления в силу федерального закона, вносящего изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации в части введения правил о номинальном счете
Текст Федерального закона опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru) 31 декабря 2012 г., в «Российской газете» от 11 января 2013 г. N 3, в Собрании законодательства Российской Федерации от 31 декабря 2012 г. N 53 (часть I) ст. 7627
В настоящий документ внесены изменения следующими документами:
Федеральный закон от 4 марта 2013 г. N 21-ФЗ
Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона
Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Федеральный закон № 302-ФЗ о внесении изменений в ГК РФ
Размер шрифта
Вступил в силу 1 марта 2013 г. ( за исключением отдельных положений ).
Краткая информация об основных изменениях :
В документе установлены следующие изменения :
1) введена обязанность каждого лица действовать добросовестно ( принцип добросовестности );
2) запрещены действия в обход закона с противоправной целью , что является формой злоупотребления правом ;
3) решения собраний включены в перечень юридических фактов , являющихся основанием для возникновения прав и обязанностей ;
4) отменена государственная регистрация сделок с недвижимостью , перечисленных в части второй Гражданского кодекса РФ , за исключением договора аренды недвижимого имущества ;
5) предусмотрена возможность возмещения ущерба , причиненного правомерными действиями органов публичной власти и их должностных лиц;
6) закреплена возможность признания ограниченно дееспособными лиц с психическим расстройством , признанных недееспособными , при развитии у них способности понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц, что позволит им участвовать в ограниченном объеме в гражданском обороте (в том числе совершать отдельные сделки самостоятельно );
7) установлена возможность государственной регистрации крестьянского ( фермерского ) хозяйства в качестве юридического лица .
Кроме того , в ходе реформы гражданского законодательства было восстановлено применение ст . ст . 609, 651 и 658 ГК РФ , в которых предусмотрена обязанность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества ( ст . 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации «).
Изменения в законодательстве о регистрации сделок с недвижимостью
С 1 марта 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по-новому регламентирующий регистрацию и нотариальное удостоверение различных сделок с недвижимым имуществом.
Указанный федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2013 года и устраняет смешение различных видов регистрации, если точнее, то так называемую «систему двойной регистрации» и создаёт необходимые правовые условия для перехода только на систему регистрации прав. Иными словами с 01 марта 2013 года не регистрируются какие-либо договоры с недвижимым имуществом, а регистрируются только исключительно права на недвижимое имущество. Так, требования о действительности договоров, предметом которых является недвижимое имущество, только после их обязательной государственной регистрации впредь не подлежат применению.
Таким образом, правила относительно государственной регистрации сделок с недвижимостью, указанные в статьях 558, 560, 574 и 584, 609, 651, 658 Гражданского Кодекса Российской Федерации, более не подлежат применению в отношении договоров, заключаемых после 1 марта этого года.
Согласно части 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 01 марта 2013 года.
В настоящее время указанными статьями гражданского кодекса предусмотрена государственная регистрация следующих сделок:
- статья 558 ГК РФ договора купли-продажи жилых помещений;
- статья 560 ГК РФ договора купли-продажи предприятия;
- статья 574 ГК РФ договора дарения недвижимого имущества;
- статья 584 ГК РФ договора об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты;
- статьи 609 и 651 ГК РФ договора аренды недвижимого имущества;
- статьи 658 договора аренды предприятия.
Данные изменения в законодательстве о регистрации сделок с недвижимостью в значительной степени решает проблему признания договоров, предметом которых является объект недвижимости, незаключенными, так как большая часть перечисленных статей Гражданского Кодекса РФ, кроме статей 574, 609, предусматривает такие договора, действующими только с момента их государственной регистрации. Ранее трудно было воспользоваться защитой своих прав, например в судебном порядке, в случае если договор фактически был заключен и исполнен, но при этом не прошел процедуру государственной регистрации.
Касательно договоров аренды, необходимо обратить внимание, что уже 04 марта 2013 года наши законодатели передумали, и приняли закон, касающийся государственной регистрации договоров аренды. Федеральным законом от 04 марта 2013 года № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», норма Федерального закона N 302-ФЗ от 30.12.2012 г. об отмене регистрации договоров аренды была отменена.
Теперь, по-прежнему необходимо регистрировать и договор аренды, и права, из него возникающие, которым вновь признана обязательной регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более одного года. Договор аренды влечет для арендодателя — собственника имущества, сдающего имущество в аренду, невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, следовательно, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.
Вышеуказанным законом от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ в Гражданский Кодекс РФ добавлена статья 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество», которая вносит изменения в законодательство о регистрации сделок с недвижимостью и закрепляет правовые принципы государственной регистрации прав на имущество, к которым, в частности относятся принципы:
- проверки законности оснований регистрации,
- публичности и достоверности государственного реестра.
Кроме того, статья 8.1 предусматривает, что в закрепленных законом случаях необходимо осуществлять государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ней, а также прав на другие виды имущества и сделок с ним. В РОСРЕЕСТРЕ должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить: объект, на который устанавливается право, лицо, наделенное правом, основание возникновения права.
Пунктом 6 статьи 8.1 указано: «При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные». Это означает, что лицо, которое знало, либо должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, лишается права ссылаться на соответствующие данные реестра в судебном споре и не может считаться добросовестным приобретателем. Данное положение закона может быть широко применимо при разрешении судебных споров об изъятии имущества из чужого незаконного владения.
Кроме того, пунктом 9, указанной статьи впервые обязанность возмещения убытков за внесение в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве собственности, либо нарушение предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, возложена на государство. Убытки подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.
Опытные юристы и адвокаты юридической фирмы Легисперити оперативно помогут Вам по всем вопросам, связанным с юридическим сопровождением сделок с недвижимым имуществом. Для максимально быстрого решения вопросов по сделкам с недвижимостью звоните по телефонам (495) 647-80-99, (495) 789-83-47!